Čo môžete a nemôžete odviesť
Tieto výdavky môžete odpočítať len vtedy, ak sa považujú za bežné a potrebné v oblasti podnikania:
- Náklady sú považované za bežné, ak sú "bežné a akceptované" vo vašom odvetví. Napríklad obyčajné náklady pre prenajímateľa by mohli platiť dodávateľovi na zabezpečenie úniku strechy.
- Náklady sa považujú za potrebné, ak sú pre vašu firmu "užitočné a vhodné". Napríklad nevyhnutné náklady pre prenajímateľa by mohli kupovať Quicken Rental Property Manager , aby viac hladko sledovali všetky početné záznamy, ktoré prenajímateľ musí dokumentovať.
Dva body upozornenia
- Musíte viesť podrobné a presné záznamy, ak si nárokujete niektorý z nasledujúcich ako zrážky z daní.
Pozri tiež: Ktoré záznamy by som mal uchovávať na daňové účely? - Ide o bežné daňové odpočty. Nevzťahujú sa na každého prenajímateľa, majiteľa nájomného alebo vlastníka nehnuteľnosti. *
Napríklad mnohé z týchto zrážok sa nevzťahujú na tých, ktorí prenajímajú domovy alebo bytov, ktoré sa tiež považujú za ich bydlisko. Majetok sa považuje za pobyt, ak ste ho použili na osobné použitie dlhšie ako "X" dní v danom roku alebo "X"% dní, počas ktorých bol majetok prenajatý za reálnu trhovú hodnotu. (Tieto čísla budú uvedené v bežnom daňovom roku Schedule E alebo môžete konzultovať s účtovníkom).
* Musíte sa obrátiť na svojho účtovníka alebo IRS, aby ste určili správny spôsob podania daní a správnych zrážok pre vašu konkrétnu situáciu.
Spoločné odpočty dane
1. Odpisy
Náklady na odpisy sa používajú pre tie veci, ktoré ste si kúpili pre svoju firmu a ktoré majú užitočnú životnosť za bežný daňový rok. Aby sa niečo mohlo považovať za odpisovateľné, musí spĺňať tri pravidlá:
- Očakáva sa, že bude trvať dlhšie ako rok.
- Buďte cennými pre váš podnik nejakým spôsobom.
- Strata hodnoty alebo opotrebovanie v priebehu času.
Niektoré príklady odpisovateľných aktív sú:
- Kúpna cena nehnuteľnosti (mínus hodnota pozemku).
- Vylepšenie nehnuteľnosti, ako sú nové kuchynské skrinky alebo úplne nová strecha.
- Kroviny alebo ploty.
- Nábytok alebo spotrebiče.
- Automobil na podnikanie.
Rozdielne aktíva , ako napríklad chladnička a budova, budú mať rôznu životnosť a existujú rôzne typy odpisov, ktoré sa dajú použiť, napríklad priamym odpisom a zrýchleným odpisom . Obráťte sa na IRS alebo svojho účtovníka, aby ste určili typ odpisov, ktoré sa majú použiť, a životnosť každého majetku, ktorý sa pokúšate znehodnotiť.
2. Strata pasívnej aktivity
Vlastníctvo prenájmu sa považuje za pasívnu činnosť. Existujú zložité pravidlá, ktoré sa vzťahujú na pasívne činnosti, avšak v krátkosti obmedzujú vašu schopnosť nárokovať sa na straty spôsobené pasívnou činnosťou voči iným druhom príjmu.
Existujú určité výnimky:
- Ak sa považujete za realitného profesionála (niektoré pravidlá sa vzťahujú na to, že pracujete aspoň 750 hodín ročne na činnosti súvisiace s nehnuteľnosťami), akékoľvek činnosti spojené s prenájmom nehnuteľností, na ktorých sa zúčastňujete, sa nepovažujú za pasívne činnosti .
- Ak ste sa domnievajú, že ste aktívne zapojení do vašej nájomnej činnosti, môžete odpočítať až 25 000 dolárov v pasívnych stratách z prenájmu, ak robíte menej ako 100 000 USD. Aktívna účasť znamená, že ste sa museli podieľať na rozhodovaní manažmentu, ako napríklad nájsť nájomníkov alebo rozhodnúť o podmienkach vášho prenájmu a váš záujem o prenájom nikdy nebol nižší ako 10% za rok. Suma, ktorú si môžete odpočítať, sa pri každom dolári znižuje, váš príjem je vyšší ako 100 000 USD. Nebudete môcť odpočítať akúkoľvek stratu pasívnej činnosti, keď váš príjem dosiahne 150 000 dolárov.
3. Opravy
Môžete odpočítať náklady na opravy vzniknuté v danom daňovom roku. Opravy sa považujú za prácu, ktorá je potrebná na udržanie vášho majetku "v dobrom stave". Nepridávajú významnú hodnotu nehnuteľnosti. Opravy zahŕňajú veci ako maľovanie. Je dôležité pochopiť, že všetka údržba, ktorú vykonávate vo svojom majetku, sa nepovažuje za opravu. IRS robí rozdiel medzi zlepšovaním a opravami. Zlepšenia sa považujú za pridanú hodnotu k nehnuteľnosti. Zlepšenia nie je možné v rokoch, ktoré vznikli, úplne odpočítať. Skôr musia byť kapitalizované a odpisované počas ich doby použiteľnosti.
Pozri tiež: Vylepšenia oproti opravám
4. Cestovné výdavky
Prenajímatelia môžu odpočítať určité miestne a dlhé cestovné náklady, ktoré súvisia s podnikaním. Nezahŕňa výdavky na dochádzku, čo znamená cestovanie z vášho domova do vašej každodennej kancelárie alebo miesta podnikania.
Ak máte vlastný automobil pre miestne cestovanie, môžete si odpočítať buď štandardnú kilometrovú rýchlosť, alebo pomocou skutočne vynaložených nákladov, ako sú náklady na benzín a údržbu vozidla. Môžete tiež odpočítať poplatky za parkovanie a mýto, úroky z pôžičky na autá a všetky platné registračné alebo licenčné poplatky a dane.
Ak nemáte vlastné vozidlo, môžete odpočítať náklady na verejnú dopravu na obchodné účely.
Pozri tiež: Ako odvádzať cestovné výdavky na vaše dane
Štandardná miera kilometrov vzhľadom na skutočné výdavky
5. Úroky
Môžete odpočítať úroky, ktoré ste zaplatili za výdavky súvisiace s podnikaním. Napríklad: Môžete odpočítať úroky, ktoré ste zaplatili z hypotekárnych úverov alebo iných podnikateľských úverov, z úverov na auto (ale iba z časti použitej na obchodné účely) a úrokov zaplatených na kreditných kartách používaných výlučne na obchodné účely.
6. Domáci úrad
Môžete si vziať odpočítanie domácej kancelárie, ak použijete časť svojho domu výhradne ako kancelária pre vašu firmu. Musíte vykonať väčšinu svojej činnosti, aby ste si nárokovali odpočet. Suma, ktorú môžete odpočítať, závisí od percentuálneho podielu vášho domova, ktorý vaša domáca kancelária zaberá.
Pozri tiež : Základy odpočtu domáceho úradu
Aké výdavky na domáce kancelárie môžete odviesť?
7. Náklady na zábavu
Bohužiaľ, náklady na zábavu sa nevzťahujú na náklady, ktoré sa na vás bavia. Náklady na zábavu znamenajú tie, ktoré vznikli počas obchodných rokovaní. Napríklad prijímanie klienta do vášho klubu alebo poskytnutie potenciálneho investora do divadla sú dva vstupenky na zábavu .
8. Právne a profesionálne poplatky
Ak si najmete odborníka, ktorý vám bude pracovať, poplatok, ktorý mu zaplatíte, je odpočítateľný. Zahŕňa poplatky za právne poradenstvo, účtovné poplatky, poplatky za realitné kancelárie alebo poplatky platené iným profesionálnym poradcom.
9. Odškodnenie zamestnancov
Ak si najmete niekoho, kto vám bude pracovať, môžete si odpočítať mzdy, ktoré mu zaplatíte, ako obchodné náklady. Zahŕňa to aj mzdy zamestnancov na plný úväzok, ako napríklad správca nehnuteľností alebo vedúci pracovník v reálnom čase a zamestnanci na čiastočný úväzok, ako napríklad dodávateľ, ktorý ste raz zamestnali na odstránenie strechy.
10. Dane
Môžete odpočítať vaše dane z nehnuteľnosti, dane z nehnuteľností a daň z predaja na položky súvisiace s podnikaním, ktoré sa za rok nepovažujú za odpisovateľné. Môžete odpočítať poplatky za daňové poradenstvo a prípravu daňových formulárov súvisiacich s prenájmom nehnuteľností. Nemôžete však odpočítať poplatky za právne služby od obhajoby vlastníctva majetku, z obnovy majetku alebo z rozvoja alebo zlepšenia majetku. Tieto typy poplatkov musíte pridať na základe svojho majetku.
11. Poistenie
Vyplatené poistné si môžete odpočítať na väčšine druhov poistenia vrátane zdravotného, nehôd, kauzality, krádeže, záplav, požiaru, zodpovednosti, vozidla a zdravotného poistenia pre svojich zamestnancov.
12. Stratu strát
Ak bola vaša nehnuteľnosť poškodená katastrofickou udalosťou, ako je požiar, možno budete môcť odpočítať niektoré alebo všetky straty. Suma, ktorú môžete odpočítať, závisí od vášho poistenia a od výšky škody na majetku.
Ostatné spoločné odpočty dane zahŕňajú:
- Reklamné náklady.
- Nájomné, ktoré ste zaplatili iným.
- Telefonické hovory súvisiace s vašou prenájmovou činnosťou. Nemôžete však odpočítať prvý riadok miestnej služby prichádzajúci do vášho domova. To sa považuje za osobnú líniu.
- Môžete započítať alebo odpočítať výdavky zaplatené za účelom sprístupnenia vášho majetku osobám so zdravotným postihnutím alebo starším osobám.
- Ak sa vaša nehnuteľnosť považuje za komerčnú budovu, môžete odpočítať náklady, aby ste dosiahli energetickú účinnosť.
* Vždy by ste sa mali poradiť s IRS alebo s certifikovaným účtovníkom, aby ste sa rozhodli, aké odpočty platia pre vašu konkrétnu situáciu.