Uistite sa, že tieto 6 sekcií pochopíte
- Služby a poplatky
- Zodpovednosť vlastníka nehnuteľností
- Rovnaké možnosti bývania
- zodpovednosť
- Doba trvania zmluvy
- Doložka o ukončení
1. Služby a poplatky
Prvá základná časť zmluvy o správe, ktorú musíte pochopiť, je to, aké služby manažér nehnuteľností súhlasil s výkonom a koľko za tieto služby účtuje. Musíte pochopiť, aké služby sú zahrnuté do poplatku za správu, aké služby je možné vykonať za dodatočný poplatok a aké služby nebudú za žiadnych okolností vykonané.
Zahrnuté služby:
Poplatok za správu je najbežnejším typom poplatku, ktorý správca nehnuteľností účtuje. Venujte veľkú pozornosť tomu, ako je tento poplatok rozdelený.
Nemusíte okamžite vylúčiť správcu nehnuteľnosti, pretože sa zdá, že účtuje vyšší poplatok. Manažéri nehnuteľností, ktorí účtujú nižší vstupný poplatok, môžu účtovať viac za "dodatočné poplatky", ako je obsadzovanie voľných pracovných miest , zaplatenie účtov, problémy s údržbou a postupy vysťahovania. Musíte veľmi pozorne prečítať dohodu o riadení, aby ste určili, ktoré služby sú skutočne zahrnuté v poplatku za správu a aké služby sú považované za mimoriadne a vyžadujú si dodatočnú platbu.
Ďalšie služby:
Pokiaľ ide o služby, ktoré sa považujú za mimoriadne dôležité, v dohode by sa malo jasne uvádzať, ako budete za tieto povinnosti účtovať. Je to paušálny poplatok, percentuálny poplatok alebo bude poplatok určený na základe konkrétneho prípadu pred vykonaním služby?
Vylúčené služby:
Uvedomte si tiež služby, ktoré správca nehnuteľností nebude za žiadnych okolností vykonávať.
To sa bude líšiť od spoločnosti k spoločnosti, ale bežné vylúčenia zahŕňajú refinancovanie majetku alebo rozsiahlu remodeláciu. Uistite sa, že manažér nevylučuje všetko, čo považujete za absolútnu nevyhnutnosť, ako je nájdenie nájomcov , zber nájomného alebo manipulácia s mimoriadnymi udalosťami .
2. Zodpovednosť majiteľa nehnuteľnosti
Druhá časť zmluvy, ktorú musíte pochopiť, je vašou zodpovednosťou ako prenajímateľ. Táto časť zmluvy definuje to, čo ste povinný urobiť podpísaním zmluvy a tým, čo vám bráni.
Dva príklady záväzkov majiteľa nehnuteľnosti sú:
- Zriadenie a udržiavanie rezervného fondu - prenajímateľ je zodpovedný za vloženie určitej sumy peňazí do rezervného fondu, ktorý môže správca nehnuteľností použiť na denné povinnosti, otázky údržby a mimoriadne udalosti. Ste tiež zodpovedný za to, že fond nikdy neklesne pod určitú sumu.
- Získanie a udržiavanie správneho poistenia - Zmluva o správe by mala špecifikovať typy poistenia a výšku krytia, ktorú musíte získať. Mala by sa tiež zobrať na vedomie, ak správcovská spoločnosť musí byť zahrnutá do vášho pokrytia.
Dva príklady obmedzení majiteľa nehnuteľnosti sú:
- Nájdenie nájomníkov - Väčšina zmlúv zabráni majiteľovi nehnuteľnosti umiestniť nájomcu do nehnuteľnosti sami. To má chrániť správcu nehnuteľností, aby musel spravovať nájomcu, ktorý nebol vybraný podľa jeho pokynov .
- Vstup - Vlastník nehnuteľnosti nesmie do nehnuteľnosti vstúpiť, pokiaľ neoznámi nájomcu vopred alebo nedostane súhlas od správcu nehnuteľností.
3. Bývanie s rovnakou príležitosťou
Chcete sa uistiť, že dohoda o riadení obsahuje časť, v ktorej sa uvádza, že podporujú bývanie s rovnakou príležitosťou. Mala by povedať, že budú dodržiavať štátne aj federálne zákony o bývaní .
4. Zodpovednosť
Toto je časť zmluvy, ktorá obmedzuje zodpovednosť správcu nehnuteľností. Je známy ako klauzula neškodného držania. Všeobecne platí, že táto doložka ochráni správcu nehnuteľností, s výnimkou prípadov, keď boli nedbanliví.
Správca nehnuteľností však nie je zodpovedný za nedbanlivosť tretích osôb, ktoré prenajíma. Napríklad správca nehnuteľností nie je zodpovedný, ak zamestnáva dodávateľa a dodávateľ spôsobí škodu na majetku.
Aby ste sa ochránili, mali by ste zabezpečiť, aby v zmluve existovala doložka o "primeranej starostlivosti". Manažér napríklad nebude braný na zodpovednosť, ak by sa pri nábore tretej strany vykonával "primeranú starostlivosť" - aká by mala robiť ich výskum a nezaberať zmluvného partnera, ktorý má proti nim sťažnosti.
5. Doba trvania zmluvy
Chcete sa pokúsiť vyhnúť podpísaniu dlhej dohody, kým nebudete mať preukázateľné výsledky a dôveru v správcovskú spoločnosť. Bohužiaľ, väčšina správcovských spoločností nebude podpísať zmluvu na menej ako rok. V tomto prípade budete chcieť starostlivo preskúmať doložku o ukončení a uistiť sa, že ste schopní ukončiť zmluvu, ak ste s touto službou nešťastní.
6. Doložka o ukončení
Uistite sa, že dohoda o riadení má jasnú doložku o zrušení alebo zrušení. Mala by uvádzať, prečo a kedy má správca nehnuteľností / správcovská spoločnosť právo ukončiť zmluvu a keď vy, prenajímateľ, máte právo ukončiť zmluvu.
Upozornenie na ukončenie:
Obvykle musíte ukončiť zmluvu o odstúpení od zmluvy v trvaní 30 až 90 dní. Uistite sa, že dohoda tiež uvádza, že správcovská spoločnosť vám musí oznámiť najmenej 30 dní vopred, ak sa rozhodnú ukončiť zmluvu.
Poplatok za predčasné ukončenie:
Často budete musieť zaplatiť poplatok za predčasné ukončenie zmluvy. Tento poplatok sa bude pohybovať od niekoľkých stoviek dolárov až po zaplatenie všetkých poplatkov, ktoré by správcovská spoločnosť získala počas zostávajúcej dĺžky trvania zmluvy.
Dôvod ukončenia:
Budete chcieť hľadať zmluvu, ktorá nevyžaduje príčinu ukončenia dohody. Budete tiež chcieť klauzulu, ktorá vám umožní ukončiť zmluvu bez pokuty, ak správcovská spoločnosť nájde nájomcu v určitej lehote.
Povinnosti pri ukončení:
Mala by existovať aj zoznam povinností, ktoré sa musia uskutočniť pri ukončení a časový rozvrh, v ktorom musia byť vyplnené. Napríklad správcovská spoločnosť musí poskytnúť vlastníkovi nehnuteľnosti kópie všetkých nájomných nájomcov do 14 dní od ukončenia zmluvy; alebo že všetky peniaze, ktoré sú dlžné ktorejkoľvek strane, musia byť zaplatené do 30 dní od ukončenia zmluvy.