Definície a rozdiely
Definícia zlepšenia
Zlepšenie je aktualizácia vlastníctva, ktorá predĺži "životnosť" nehnuteľnosti.
Teória tu spočíva v tom, že to nie je len krátkodobá oprava, ale skôr je to niečo, čo prinesie hodnotu nehnuteľnosti v nadchádzajúcich rokoch.
Zlepšenia sú zvyčajne rozsiahlejšie ako opravy a zvyčajne zahŕňajú väčšie náklady. Zlepšenia zahŕňajú:
- Pridanie niečoho, čo predtým nebolo,
- Aktualizácia niečoho, čo existovalo alebo
- Prispôsobenie majetku novému použitiu.
Príklady vylepšení:
- Pridanie doplnku
- Pridanie centrálneho klimatizácie
- Inštalácia bezpečnostného systému
- Inštalácia zbrusu nových tvrdých podláh
- Nahradenie celej strechy
- Nahradenie všetkých existujúcich inštalácií
- Nahradenie všetkých existujúcich elektrických
- Renovácia kuchyne
- Renovácia kúpeľne
- Nahradenie všetkých systémov Windows
- Pridanie balíka
Definícia opravy
Oprava je nevyhnutná údržba na udržanie majetku v obývateľnom a pracovnom stave. Služba IRS definuje opravy ako tie, ktoré "neposkytujú významnú hodnotu majetku alebo predlžujú jeho život."
Keď sa niečo opraví, zvyčajne sa obnoví na jeho predchádzajúci dobrý stav, nie je zlepšené.
Opravy môžu byť zvyčajne dokončené za primeranú sumu peňazí.
Príklady opráv:
- Refinishing Wood Floor
- Oprava miestnosti
- Oprava strechy
- Oprava existujúcich inštalácií
- Oprava existujúcich zariadení
- Výmena kľúčenky
- Nahradenie okna
- Nahradenie zlomeného detektora dymu
- Výmena rotovaných podlahových dosiek
- Nahradenie prasknutých dlaždíc
Ako odvádzať zdokonalenie vašich daní
Môžete odpočítať vylepšenia vykonané vo vašom majetku, avšak v roku, v ktorom k zlepšeniu došlo, nemôžete odpočítať celkovú hodnotu zlepšenia. Je to preto, že zlepšenie pridáva hodnotu vášmu majetku na ďalšie roky, a to nielen v bežnom roku.
Zlepšenia preto musia byť kapitalizované a odpisované podľa stanoveného plánu odpisovania (bude to pre každý majetok odlišné). Musíte rozdeliť náklady na zlepšenie počas doby použiteľnosti zlepšenia a potom ročne odpočítať na základe nákladov daného roka.
Príklad ako odčítať vylepšenie
Vykonali ste zlepšenie vo výške 5 000 USD vo svojom majetku. Z tohto dôvodu ho musíte odpočítať v rámci stanoveného plánu odpisovania . Budeme používať odpisový harmonogram 10 rokov.
Predpokladáme, že neexistuje žiadna záchranná hodnota, čo znamená, že po desiatich rokoch nebude mať cenu. Budeme tiež predpokladať rovnomerné odpisovanie, čo znamená, že náklady budú rozložené rovnomerne počas 10 rokov.
Preto môžete nárokovať (5000 EUR / 10) náklady vo výške 500 USD ročne počas nasledujúcich 10 rokov. Za predpokladu, že ste so sadzbou dane vo výške 28%, ušetríte za daný rok ($ 500 * .28) 140 USD.
Ako odvádzať opravy vašich daní
Oprava je vykonaná na obnovenie položky do jeho predchádzajúcej podmienky.
Preto môžete odpočítať plné náklady na opravu v daňovom roku, v ktorom bola oprava dokončená.
Príklad odstránenia opravy
Vykonali ste opravu vo vašom majetku v hodnote 5000 USD. Ako oprava môžete odpočítať celý náklad v aktuálnom roku. Predpokladajme, že sadzba dane je 28%. Tak ušetríte (5 000 dolárov * .28) 1400 dolárov v daniach.
Vylepšenia oproti opravám, čo je lepšie?
Jedna nemusí byť lepšia ako druhá. Zlepšenie, ako napríklad pridanie pridania, pridáva hodnotu k vášmu majetku, ale celkové náklady na opravu, ako je napríklad stanovenie prekrytia strechy, možno ihneď odpočítať z vašich daní a ponechať viac peňazí vo vrecku.
Ideálna situácia sa bude líšiť v závislosti od vašich potrieb. Niektorí majitelia nehnuteľností musia maximalizovať všetky okamžité odpisy, pretože ich živobytie závisí od ich ročného príjmu z prenájmu.
V tomto scenári by bolo možné klasifikovať náklady ako opravu prospešné, pretože by to maximalizovalo doláre prenajímateľa po daní za daný rok. Ak však prenajímateľ nepotrebuje dodatočné zrážky za daný rok, predĺženie doby odpisovania na niekoľko rokov, a to klasifikáciou nákladov ako zlepšenia, môže byť prospešné.
Mnohí vlastníci a majitelia nehnuteľností používajú medzeru tým, že umiestnia nájomcu do nehnuteľnosti a potom vykonajú "opravy". To umožňuje prenajímateľovi vykonávať rozsiahlejšiu údržbu, ktorá sa inak mohla klasifikovať ako zlepšenie. Keď už nájomník býva, prenajímateľ môže tvrdiť, že práca je potrebná na to, aby bol nájomník spokojný.
Pre tie veci, ktoré by mohli spadať do šedej oblasti medzi vylepšením a opravami, záleží na tom, ako pohodlne ste vy a váš účtovník obhajovať svoju žiadosť proti IRS kontrole.
* Vždy by ste sa mali poradiť s IRS alebo s certifikovaným účtovníkom, aby ste sa rozhodli, aké odpočty platia pre vašu konkrétnu situáciu.