Tipy pre rýchly a ziskový predaj
papierovanie
Správa o príjmoch a nákladoch: Chcete mať istotu, že máte všetky svoje finančné informácie v poriadku pred tým, ako si prenajate nehnuteľnosť na predaj.
Príprava správy o výnosoch a výdavkoch vám a potenciálnym kupujúcim poskytne lepší obraz o hodnote vášho majetku.
Príjem: Zahrnuté v tejto správe o výnosoch a výdavkoch, budete chcieť zaznamenať všetky príjmy, ktoré vlastníctvo získalo, na mesačnom a ročnom základe. To by mohlo zahŕňať mesačné nájomné nájomné nájomcu, ako aj akékoľvek ďalšie nájomné z parkovacích miest, práčky a sušičky alebo platby, ak máte to šťastie, že máte na svojom pozemku billboard alebo vežu mobilného telefónu.
Výdavky: Výkaz príjmov a výdavkov musí obsahovať aj peniaze, ktoré vynakladáte za daný rok. To by mohlo zahŕňať:
- Daň z majetku
- Poistné plnenia
- Poplatky za vodu a kanalizáciu: ak ste zodpovední za nástroje.
- Poplatky za elektrickú energiu: Ak ste zodpovední za nástroje.
- Poplatky za plyn: Ak ste zodpovední za nástroje.
- Poplatky za ropu: Ak ste zodpovední za nástroje.
- Údržba : Väčšina investorov a / alebo realitných kancelárií odhadne percento za údržbu. Tradične táto suma predstavuje päť percent z hrubých prevádzkových príjmov . Náklady na údržbu sa budú líšiť v závislosti od veľkosti objektu, veku nehnuteľnosti a množstva vonkajšieho priestoru. Môže to zahŕňať napríklad náklady na údržbu, náklady na opravu alebo výmenu zastaraných alebo neúspešných zariadení, zámky dverí, okná, popraskané dlaždice, netesnosti inštalatérstva, úniky strechy alebo vetrané zábradlia.
- Náklady na voľné pracovné miesta: Väčšina investorov bude účtovať aj faktor voľných pracovných miest. V závislosti od typu majetku môžete očakávať, že toto číslo sa bude pohybovať medzi piatimi a desiatimi percentami hrubých prevádzkových výnosov. Náklady na voľné pracovné miesta môžu zahŕňať náklady spojené s predajom nehnuteľnosti , napríklad umiestňovanie reklám na prenájom a náklady na zadržanie majetku , napríklad dane a poistenie.
Zhromažďovať dokumenty týkajúce sa príjmov, výdavkov a správy nehnuteľností
Položky z výkazu ziskov a strát: Predtým, než si svoje nájomné nehnuteľnosti uvediete na predaj, budete chcieť nájsť pevné kópie položiek, ktoré ste zaradili do výkazu príjmov a výdavkov. Budete chcieť získať tieto vyhlásenia z predchádzajúceho roka. To môže zahŕňať všetky účty za služby, poistné zmluvy, majetkové dane, hypotekárne platby, nájomné, náklady na údržbu atď.
Mali by ste skenovať všetky tieto potvrdenia do počítača, takže máte aj ich digitálnu kópiu. Tým sa uľahčí odoslanie položky potenciálnemu kupujúcemu, právnemu zástupcovi alebo realitnému subjektu, ak o to požiadate, pretože ho budete už k dispozícii elektronicky.
Kópie všetkých príslušných lízingov : Budete chcieť získať kópie všetkých nájomných zmlúv pre súčasných nájomníkov. Toto sa použije na overenie súčasnej platby nájomného , ako aj dĺžky trvania prenájmu.
Zoznam všetkých nedávnych vylepšení nehnuteľnosti: Mali by ste zostaviť zoznam všetkých zlepšení, ktoré ste v posledných rokoch dosiahli v nehnuteľnostiach. Napríklad, ste si dal novú strechu, vymenili pec alebo renovovali kuchyňu? Budete tiež chcieť zahrnúť približný dátum vykonania práce a prípadne približnú hodnotu zlepšenia.
Vo svojom zozname vylepšení budete chcieť pridať popisné prídavné mená. Napríklad namiesto toho, že by ste povedali, renovovaná kuchyňa, môže byť atraktívnejšie povedať, rekonštruovaná kuchyňa, vrátane šedej šiestiek šatníkové skrine, polárnej bielej žuly a skosená metro backsplash.
Okrem toho by ste mali tiež nájsť akýkoľvek dôkaz o vykonanej práci. Mohli by to byť kópie faktúr, zmlúv o práci alebo iných príjmov.
Často bude Realtor používať tento zoznam vylepšení pri zostavovaní podrobností pre váš majetok. Preto by mal byť tento zoznam čo najdôkladnejší.
Kópie akýchkoľvek povolení: Prvá vec, ktorú budete chcieť urobiť, je zabezpečiť, aby vo vašom majetku neboli otvorené povolenia. V závislosti od vášho mesta môžete túto požiadavku urobiť osobne, telefonicky alebo online. Toto je známe ako otvorená žiadosť o verejné záznamy.
Ak existujú nejaké otvorené povolenia na nehnuteľnosti, pravdepodobne ich budete musieť pred predajom uzavrieť. Budete musieť určiť, akú prácu je potrebné dokončiť, najať licencovaného zmluvného partnera na dokončenie práce, potom vydať inšpektor z mesta a overiť, či práca bola vykonaná na kód, aby mohli uzavrieť povolenie.
Mali by ste zhromaždiť alebo získať kópie všetkých povolení pre akúkoľvek prácu, ktorá bola kedy dokončená. Vaše mesto by malo byť schopné poskytnúť vám kópie všetkých povolení zaznamenaných pre majetok.
Určte potenciál zisku
Mali by ste posúdiť svoje finančné prostriedky, aby ste získali loptu, koľko peňazí by ste mohli potenciálne robiť, ak predávate svoj majetok.
1. Koľko dlhujete na hypotéku? Máte nejaké predplatené pokuty?
2. Zoznámte sa s konečnými nákladmi, za ktoré budete zodpovední počas predaja vášho majetku. To by mohlo zahŕňať daň z prevodu nehnuteľností pri predaji, provízie z predaja nehnuteľností, poplatky za zápis a poplatky advokátov.
3. Zistite, aký je váš daňový základ pre majetok, aby ste vedeli, koľko dane dlhujete. Hovorte svojmu účtovníkovi o tom, aký je váš daňový základ.
Vo všeobecnosti bude vašou základňou všetky výdavky, ktoré prešli do nehnuteľnosti, ktoré neboli odpísané v danom roku, ako sú nákupná cena, náklady na uzavretie a zlepšenia, mínus to, koľko ste odpísali v dôsledku znehodnotenia v priebehu rokov.
4. Viete, aké je hrubá trhová hodnota vášho majetku. Mali by ste nájsť dve alebo tri porovnateľné nehnuteľnosti, ktoré sa v minulom roku predávali vo vašej oblasti. Tieto čísla môžete použiť na získanie hrubej predstavy o cenovom rozpätí, v ktorom by mal váš majetok predávať.
5. Vezmite hrubú trhovú hodnotu svojho majetku, mínus čiastku, ktorú ste zanechali na hypotéke, mínus zatváracie náklady na predaj vášho majetku, aby ste určili, koľko peňazí by ste odísť s predajom.
6. Potom musíte určiť, koľko peňazí dlžíte v dani z kapitálových výnosov. Ak to urobíte, budete brať predajnú cenu svojho majetku mínus daňový základ, ktorý ste vypočítali. Táto suma určuje, čo dlžíte za dane z kapitálových výnosov. Uistite sa, že hovoríte so svojím účtovníkom, pretože tam môžu byť scenáre, kde odchádzate s veľmi málo peňazí na predaj, ale dlhujú výrazne viac v dani z kapitálových výnosov v dôsledku odpísania odpisy vziať počas vlastníctva majetku.
údržba
Odložená údržba: Pred predajom budete chcieť získať svoj majetok čo najlepšie. Toto je čas na riešenie problémov s údržbou, ktoré ste odložili. Môže ísť o lakovanie spoločných priestorov, zdokonalenie terénnych prác alebo oblúkov, atraktívne upratovanie toalety alebo menšie kvapky v batériách.
Zlepšenia kapitálu : Musíte tiež zistiť, či dokončenie akéhokoľvek kapitálového zlepšenia pred predajom stojí za to. Bude zlepšenie prinášať väčší výnos, než to stojí? Môžete napríklad dať novú strechu nehnuteľnosti za menej ako je trhová sadzba?
Má zmysel investovať do nehnuteľnosti viac peňazí? Ak neurobíte takéto zlepšenia, zníži sa možnosť predaja? Bude špatná strecha, hnilobná paluba alebo otvory v stenách odradiť niekoho od kúpy nehnuteľnosti?
Všeobecné tipy
Informujte nájomcov: Ak je vaša nehnuteľnosť na trhu skutočne na trhu, potenciálni kupujúci budú musieť mať možnosť prihlásiť aspoň jednu nájomnú jednotku pri prezeraní nehnuteľnosti. Preto budete musieť určiť, ako a kedy budete informovať nájomníkov o tom, že dáte nehnuteľnosť na predaj. V závislosti od veľkosti vášho majetku nemusí byť potrebné oznámiť všetkým nájomcom váš zámer predať nehnuteľnosť. Budete len musieť oznámiť nájomníkom, ktorých byty chceli zobraziť potenciálnym kupujúcim.
Niekedy sa nájomníci obávajú, keď počujú, že nehnuteľnosť ide na predaj. Obávajú sa, že budú predávané, keď budú premiestnené. Tiež sa obávajú, ako nový vlastník bude hospodáriť s novým prenajímateľom. Niektorí nájomníci takisto použijú túto možnosť ako príležitosť odvrátiť prenajímateľa za primerané a neprimerané problémy, takže dávajte pozor, aby ste nájomcom umožnili interakciu s potenciálnymi kupujúcimi.
Vyplňte všetky voľné pracovné miesta: Pred predajom budete ideálne mať vo vlastníctve 100% obsadenosti. Ak máte voľné pracovné miesto, nerezajte rohy, aby ste sa pokúsili rýchlo vyplniť voľné miesto. Uistite sa, že stále dodržiavate celý proces skríningu .
Ak sa vaša nehnuteľnosť nepredáva rýchlo, budete zaseknutý akýmkoľvek nájomníkom, ktorý umiestnite do nehnuteľnosti. Nechcete tiež umiestniť problémových nájomníkov do nehnuteľnosti, ktorá môže poškodiť nehnuteľnosť v čase, keď potrebuje najlepšie vyzerat. Je lepšie mať prázdnu jednotku, než je tá, ktorá je obsadená zlým nájomcom.
Rozhovor s realitnými kanceláriami : Budete musieť nájsť realitnú kanceláriu, ktorá vám poskytne zoznam nehnuteľností. Ak už máte realitné kancelárie, s ktorými ste v minulosti pracovali a cítili sa pohodlne, potom ste všetci pripravení.
V opačnom prípade budete musieť pohovoriť niekoľko realitných kancelárií. Je dôležité hľadať realitných kancelárií, ktorí sa špecializujú na typ majetku a oblasť, v ktorej predávate. Rodinné domy alebo rodinné domy nemusia potrebovať niekoho takého špecializovaného, ale pre multifamily, maloobchodný majetok, majetok so zmiešaným užívaním alebo iné viac jedinečné investície, chcete hľadať niekoho, kto úspešne predáva typ nehnuteľnosti, ktorý sa pokúšate predať. Premýšľajte o tom rovnakým spôsobom, ako sa právnici špecializujú na určité oblasti, ako napríklad rozvod, daňové odvolanie alebo právo obchodných spoločností.
Kedy ho umiestniť na trh? Investičné nehnuteľnosti nemajú rovnaké pravidlá ako predaj primárnych bytov majiteľom domov. Normálny trh s nehnuteľnosťami je na jar najsilnejší, pretože rodiny sa snažia dostať do nových domov pred novým školským rokom.
Vo všeobecnosti môžete investovať do nehnuteľností kedykoľvek v priebehu roka. Môžete vidieť nižšiu aktivitu okolo sviatkov alebo v lete.