Starostlivosť o nájomníkov, majetok a financie
3 stratégie pre správu majetku prenájmu
Než budete môcť vybrať správnu stratégiu pre vás, musíte pochopiť všetky rôzne oblasti nájomného majetku, ktoré je potrebné spravovať.
Povinnosti manažéra prenajímateľa možno rozdeliť do troch častí:
- Riadenie nájomníkov
- Správa údržby a kontroly majetku
- Správa financií
1. Správa nájomníkov
Toto je časť správy nehnuteľností, ktorá je najbližšia a najviditeľnejšia. Avšak byť úspešným prenajímateľom je oveľa viac ako len zber nájomného. Musíte spravovať:
- Nájomná kolekcia : stanovenie dátumov splatnosti. Zber nájomného každý týždeň alebo mesiac. Stanovenie oneskorených poplatkov a období odkladu. Zaobchádzanie s neplateným nájomným.
- Dohody o nájme : Overenie, či nájom zahŕňa všetky právne podmienky požadované zákonom pre nájomcu vášho štátu. Uistite sa, že nájom je aktuálny s najnovšou verziou zákona. Začiatok a koniec riadiaceho prenájmu všetkých nájomcov.
- Preverovanie nájomcu : Uvoľnenie inzercie. Nastavenie stretnutí. Overenie informácií o aplikáciách. Môžete tiež zistiť, či sú niektorí nájomníci v poriadku.
- Presun : Podpisovanie nájomných zmlúv. Prechádzanie pravidiel, požiadaviek a predpisov. Zhromažďovanie zábezpeky a prvý mesiac prenájmu. Prechádzanie a zaznamenanie súčasného stavu nájomnej jednotky.
- Move-Out : Overenie, či je nájomná lehota skutočne skončená. Kontrola stavu nájomnej jednotky pre akékoľvek škody . Začať proces nájsť nového nájomcu za byt.
- Sťažnosti nájomcu: Sťažnosti na pole. Nastavenie plánu hry na odstránenie problému.
- Požiadavky na opravu: Rýchlo reagovať na požiadavky. Uprednostňovanie dôležitosti opravy. Opravy vykonajte sami, alebo si niekoho naložte.
- Vypustenie nájomcu : Odoslanie právneho nálezu pred vysťahovaním. Podanie na vysťahovanie na súd. Príprava dôkazov, ktoré podporujú dôvod na vysťahovanie.
2. Správa údržby majetku a inšpekcií
Druhou hlavnou časťou manažmentu prenájmu nehnuteľností je samotná nehnuteľnosť. Musí sa zachovať fyzická štruktúra pre zdravie a bezpečnosť nájomcov. Vaša poisťovňa môže tiež požadovať, aby niektoré časti konštrukcie, ako napríklad strecha, spĺňali určité normy alebo odmietajú poistenie majetku.
- Údržba: Rezanie trávy. Vyzdvihnutie listov. Shoveling snow. Vyberanie odpadu. Udržiavanie všetkých spoločných priestorov čisté. Zabezpečte, aby mali nájomcovia v každom čase prístup k tečúcej vode a zohrievali v zime. Zabezpečenie úniku strechy, úniku inštalácií, popraskaných dlaždíc, voľných zábradlí, chybných zámkov dverí alebo okien.
- Inšpekcie: Budete musieť riešiť inšpekcie z mesta a dokonca aj od svojho veriteľa a poisťovne. Mestské prehliadky zabezpečia, aby vaše zariadenie dodržiavalo určité zdravotné a bezpečnostné predpisy. Veriteľ a poisťovňa kontrolujú majetok, aby sa ubezpečil, že majetok stojí za to, čo požičiavajú, alebo sumu, ktorú zaisťujú.
3. Riadenie financií
Tretia časť manažmentu, s ktorou sa budete musieť zaoberať, keď vlastníte nehnuteľnosť na prenájom, zahŕňa financie. Musíte pochopiť, koľko peňazí prichádza v každom mesiaci a koľko peňazí sa deje.
- Platby za prenájom: Koľko mesačne vyberáte za prenájom.
- Platba za hypotéku: Čo zaplatíte každý mesiac na hypotéke.
- Poistenie: Koľko zaplatíte za poistenie svojho majetku.
- Dane: Aké sú vaše ročné dane z nehnuteľnosti.
- Utility: Ak nájomníci nie sú zodpovední za zaplatenie za zariadenia, koľko vody, plynu a elektrických účtov sú každý mesiac pre majetok.
- Poplatky / Pokuty: Poplatky, ktoré budete musieť zaplatiť za kontrolu majetku alebo súdne poplatky. Neočakávané pokuty za problémy s údržbou na majetku.
3 Strategie riadenia nájmu
Teraz, keď pochopíte rôzne oblasti nájomného majetku, ktoré je potrebné spravovať, môžete určiť, ako chcete tieto oblasti spravovať.
Existujú tri hlavné prístupy:
- Do-It-Yourself Management
- Half Do It Yourself / Half Outsource
- Správa outsourcingu úplne
1. Do-It-Yourself Management
V tomto manažérskym prístupe ste zodpovední za všetko, teda s DIY. Vy ste ten, kto vyberá nájom, lopatku snehu a podanie vašich daní.
Pros
- Celková kontrola: Ako vlastník prenájmu nehnuteľností ste vlastníkom firmy. Keď to urobíte všetko, viete, čo sa deje vo všetkých častiach vašej firmy.
- Rýchlo si uvedomte problémy: Keďže máte ruku vo všetkých častiach manažmentu, môžete okamžite vidieť, kedy nastane problém. Bohužiaľ, pretože ste zodpovední za všetky veci vo vašom majetku, pravdepodobne nebudete môcť tento problém okamžite riešiť.
Zápory
- Nedostatok poznatkov: Nemožno byť odborníkom na všetko. Ak ste si najali účtovníka, aby podal svoje dane, namiesto toho, aby ste to urobili sami, účtovník mohol zachytiť niekoľko zrážok, o ktorých si nevedel. Ak ste si najali právnika na prípravu nájomnej zmluvy, namiesto toho, aby ste pripravili svoj vlastný nájom, právnik by mohol zahrnúť niektoré zákony o nájme nájomného štátu, ktoré ste prehliadli. Ak ste si najali profesionála na inštaláciu strechy na vašom pozemku, namiesto toho, aby ste ho inštalovali sami, nemusí sa stať, že by ste museli riešiť únik strechy.
- Drvivá: Všetko sa môže stať príliš veľa. Keďže preberáte zodpovednosť za všetko, môžete byť náchylnejší na chyby.
Najlepšie pre
- Prenajímatelia s malým počtom nájomných jednotiek.
- Prenajímatelia, ktorí už vlastnili podniky.
- Prenajímatelia s predchádzajúcimi skúsenosťami s riadením nájomného.
- Prenajímatelia, ktorí chcú kontrolu.
2. Half Do-It-Yourself / Half Outsource
V tomto prístupe na riadenie prenájmu nehnuteľností spravujete oblasti, o ktorých máte pocit, že máte odborné znalosti, a potom zadávajte oblasti, s ktorými sa necítite pohodlne alebo jednoducho nemáte túžbu spravovať.
- Zadávajte právne problémy
Napríklad, môžete sa rozhodnúť, že zadáte akékoľvek otázky týkajúce sa správy nájomného, ktoré zahŕňajú právne záležitosti. Môžete sa cítiť skvelo pri správe financií nehnuteľnosti, každodennej údržbe a sťažnostiam nájomcu, ale sú veľmi nepríjemné, pokiaľ ide o právne otázky. V takomto prípade môžete najať právnika na riešenie akýchkoľvek právnych problémov, ktoré vznikajú. Môže to zahŕňať vypracovanie zmluvy o prenájme tak, aby spĺňala všetky zákonné predpisy nájomcu vášho štátu a riešila všetky vysťahovania nájomcu.
- Problémy s údržbou outsourcingu
V tomto scenári by ste najali opatrovníka alebo stavebného dozorcu, ktorý by sa zaoberal všetkými problémami údržby, ale sami by ste zvládli všetky ostatné povinnosti týkajúce sa správy.
Pros
- Uvoľní čas: Ak nerobíte všetko, budete mať viac času, čas. Použitie tohto času závisí od vás. Môžete si potešiť viac času s rodinou, alebo môžete použiť tento čas na hľadanie ďalších investičných príležitostí.
- Majú odborníkov: vzdávate kontrolu nad ostatnými, ktorí dúfajú, že vedia viac ako vy v určitej oblasti.
Zápory
- Spoľahlivosť na iných: Dávajte svoju dôveru, že títo ľudia vedia, čo robia, a že majú na mysli vaše najlepšie záujmy.
Najlepšie pre
- Prenajímatelia s rastúcim počtom nájomných jednotiek.
- Priemerný prenajímateľ.
3. Správa outsourcingu úplne
V tejto stratégii riadenia vlastníte majetok, ale nemáte túžbu stať sa praktickým manažérom. Myslíte si, že vaša sila je vo výbere vlastníctva, nie pri riadení každodenných operácií. Budete prenajať správcu nehnuteľností alebo správcovskú spoločnosť. Správcovské spoločnosti dokážu zvládnuť všetko, vrátane nájmu nájomcu, nástupu nájomcu, zberu nájomného, údržby a opráv, presunu nájomcu a vysťahovania nájomcu.
Pros
- Sloboda z každodenných bolesti hlavy: Nebudete musieť uskutočňovať telefonické hovory o dve ráno, že sused bližšie dvere hrajú svoju hudbu príliš hlasno. Budete zodpovední za čo najmenšie, ale rozhodnutia, za ktoré ste zodpovední, budú zvyčajne najdôležitejšie rozhodnutia, ako je to, že môžete OK začať s vysťahovaním nájomcu.
Zápory
- Nákladné: Manažéri nehnuteľností budú stáť desiatky tisíc dolárov ročne. Čím viac nájomných jednotiek vlastníte, tým viac to bude stáť.
- Nesprávne riadenie môže zničiť vaše podnikanie: Podávate svoje podnikanie a tým aj živobytie v rukách niekoho iného. Bude veľmi ťažké nájsť niekoho, kto sa stará o váš úspech a zlyhanie rovnako ako vy. Musíte sa uistiť, že dôkladne prezeráte všetkých potenciálnych manažérov a máte jasnú stratégiu ukončenia, ak to bude zlé.
Najlepšie pre
- Prenajímatelia, ktorí žijú ďaleko od ich prenájmu.
- Prenajímatelia s veľkým počtom nájomných nehnuteľností.
- Investori nehnuteľností s diverzifikovanými investíciami.