Keď vlastník firmy kúpi komerčnú budovu s hypotékou, držiteľ hypotéky môže od kupujúceho požadovať, aby získal majetkovú politiku, ktorá obsahuje štandardnú klauzulu o hypotéke .
Tu je príklad.
príklad
Andy vlastní spoločnosť A-1 Appliances, spoločnosť, ktorá predáva domáce spotrebiče. Andyova spoločnosť práve kúpila nový sklad s hypotékou, ktorú získala od Lucky Lending.
Pôžička A-1 získaná z Lucky Lending je zabezpečená skladom. Pretože skladu slúži ako zábezpeka na úver, Lucky Lending má poistiteľný záujem o ňu. Na ochranu záujmu spoločnosti Lucky je v zmluve o pôžičke potrebné, aby spoločnosť A-1 poistila sklad proti škodám spôsobeným požiarom a inými nebezpečenstvami v rámci politiky obchodného vlastníctva. V zmluve sa uvádza, že táto politika musí obsahovať štandardnú klauzulu o hypotékach.
Štandardná doložka
V uplynulých rokoch museli poisťovatelia, ktorí napísali poistenie majetku, používať formulár politiky nazvaný New York Standard Fire Policies z roku 1943. Posledný uvedený obsahoval doložku nazvanú Hypotekárny, ktorý riešil práva veriteľov. Táto doložka bola označená ako štandardná klauzula o hypotekárnych úveroch .
V dnešnej dobe sa zvyčajne používa forma New Yorku a politika komerčných nehnuteľností ISO sa považuje za priemyselný štandard. Formulár ISO sa zaoberá hypotekárnymi úvermi v doložke nazvanej Hypotekárne záložné listy. Toto ustanovenie slúži ako štandardná klauzula o hypotekárnych úveroch. Vyskytuje sa v mnohých politikách v oblasti nehnuteľností navrhnutých jednotlivými poisťovňami.
záujmy
Ustanovenie o hypotekárnej úprave ISO sa vzťahuje na držiteľa hypotéky uvedený vo vyhláseniach. Poskytovateľ je krytý za stratu alebo poškodenie budovy alebo konštrukcie, ktorá slúži ako zábezpeka za úver.
Ak sú viaceré veritelia uvedené v politike, pokrývajú ich poradie. Predpokladajme napríklad, že poistený si kúpil budovu s dvoma hypotékami (prvý a druhý). Ak dôjde k spáleniu budovy, zaplatí sa veriteľ uvedený na prvej hypotéke. Po odškodnení prvého veriteľa dostane veriteľ na druhej hypotéke platbu.
Doložka o hypotéke uvádza, že veritelia dostanú platbu "keďže ich záujmy sa môžu objaviť". To znamená, že suma, ktorú dostane každý veriteľ, závisí od rozsahu škody na poistenej budove a nesplateného zostatku (istiny a úroku) pôžičky. Napríklad požiar zničí sklad A-1 Appliances. V čase požiaru má A-1 dlhové pôžičky 750 000 dolárov v hlavnom a časovo rozlíšenom úroku. Lucky Lending dostáva poistnú platbu vo výške 750 000 USD, čo je jej majetok.
Suma, ktorú poisťovateľ zaplatí za stratu, podlieha obmedzeniu poistky. Napríklad, ak je skladu A-1 poistená za 1,5 milióna dolárov, poisťovateľ nebude platiť viac ako 1,5 milióna dolárov všetkým krytým stranám (spotrebiče A-1 a všetci veritelia).
V niektorých štátoch veritelia zabezpečujú svoje pôžičky prostredníctvom skutkov dôvery namiesto hypoték. Z tohto dôvodu pojem držiteľ hypotéky v štandardnej klauzule hypotéky zahŕňa správcu.
uzavretie
Právo veriteľa na vymáhanie straty podľa majetkovej politiky dlžníka nie je ovplyvnené žiadnymi opatreniami na vylúčenie, ktoré veriteľ inicioval voči vlastníkovi nehnuteľnosti pred stratou. Predpokladajme napríklad, že spotrebiče A-1 nedokážu vykonať niekoľko splátok hypoték, takže Lucky Lending vydáva oznámenie o zlyhaní. Jeden mesiac po vydaní oznámenia je sklad zničený požiarom. Predvolené upozornenie neovplyvní právo spoločnosti Lucky na vyplatenie straty podľa tejto politiky.
Akty poistenca
Hypotekárny má právo na náhradu škody podľa tejto politiky, aj keď si poistník porušil podmienku poistnej zmluvy.
Predpokladajme napríklad, že sklad A-1 Appliances je zničený požiarom. A-1 podáva pohľadávku s poisťovateľom majetku na poškodenie budovy a jej obsahu. Avšak, A-1 odmietne nechať nastavenie na nehnuteľnosť na kontrolu poškodenia. Poisťovateľ nakoniec popiera nárok A-1, pretože A-1 nedodržal podmienky politiky .
Právo Luckyho úveru na vymáhanie v rámci tejto politiky nebude ovplyvnené opatreniami A-1, pokiaľ veriteľ spĺňa určité podmienky. Veriteľ musí:
- Zaplatiť akékoľvek nesplatené poistné v dôsledku toho, že poistník nezaplatil
- Predložte dôkaz o strate (ak to poistník neurobil) do 60 dní od obdržania oznámenia, že dôkaz o strate je splatný
- Upozorniť poisťovateľa, ak je veriteľ informovaný o akejkoľvek zmene vlastníctva alebo obsadenosti budovy alebo ak sa riziko podstatne zmenilo
Akonáhle veriteľ dokončil všetky tieto kroky, je oprávnený dostať stratovú platbu v súlade s majetkovou politikou A-1.
Prevod práv
Ustanovenie o hypotekárnych podmienkach ISO obsahuje ustanovenie o subrogácii . Uvádza sa v ňom, že ak poisťovateľ uhradí veriteľovi stratu, ale odmieta vyplatenie poistencovi, práva prevodu práv veriteľa sa prevedú na poisťovateľa v rozsahu výšky platby. V predchádzajúcom príklade boli spotrebiteľom A-1 zamietnuté platby podľa tejto politiky, pretože nespĺňali podmienky poistnej zmluvy. Predpokladajme, že Lucky Lending získala poistnú platbu vo výške 700 000 USD za svoj záujem o poškodený sklad. Požiar bol spôsobený poruchou v elektrickej sušičke uloženej v budove. Ak spoločnosť Lucky Lending nedostala náhradu za škody, mohol by veriteľ požiadať výrobcu sušenia o škody na majetku .
Poisťovateľ majetku spoločnosti A-1 odškodnil Lucky Lending za stratu. Právo veriteľa žalovať výrobcu na náhradu škody sa teda prevedie na poisťovateľa. Poisťovateľ má teraz právo žalovať výrobcu na vymáhanie sumy 700 000 USD, ktorú zaplatila Lucky Lending.
Poisťovateľ sa môže rozhodnúť zaplatiť veriteľovi istú sumu z hypotéky plus akýkoľvek časovo rozlíšený úrok. Ak zostane akýkoľvek dlh, poistník musí túto sumu zaplatiť poisťovateľovi.
Zrušenie a neobnovenie
Podľa doložky o hypotéke musí poisťovateľ písomne oznámiť držiteľovi hypotéky, ak poisťovateľ túto zmluvu zruší alebo ju odmietne obnoviť . Ak poistenec nezaplatí poistné, poisťovateľ musí oznámiť veriteľovi 10 dní vopred pred zrušením poistky. Ak poisťovateľ zruší túto politiku z akéhokoľvek iného dôvodu ako nezaplatenie poistného, musí poskytnúť veriteľovi 30 dní vopred. Ak sa poisťovateľ rozhodne neobnoviť poistnú zmluvu, musí poskytnúť veriteľovi desať dní vopred.
Tieto podmienky storna môžu byť upravené štátnym právom. Napríklad niektoré štáty vyžadujú od poisťovateľov, aby upovedomili veriteľa najmenej 45 dní vopred, ak je politika zrušená z akéhokoľvek iného dôvodu ako nezaplatenie poistného.