1. Konštrukcia
Najzákladnejším prvkom budovy je jej konštrukcia.
Tento termín znamená materiály, z ktorých sa stavia.
Mnoho poisťovateľov klasifikuje budovy podľa kategórií podľa kategórií budovy pomocou systému vyvinutého Úradom pre poisťovacie služby (ISO). Tento systém zahŕňa šesť tried, ktoré sú popísané nižšie. Každá klasifikácia odráža použité stavebné materiály (napríklad drevo alebo betón) a horľavosť týchto materiálov. Kategórie ISO sú očíslované od jedného do šiestich v zostupnom poradí horľavosti. Zo šiestich kategórií majú budovy s najvyššou pravdepodobnosťou spáliť budovy triedy 1 (rám), zatiaľ čo budovy s najvyššou pravdepodobnosťou spália triedy 6 (požiarne odolné) budovy.
Trieda 1, Rám
Budovy sú klasifikované ako rámová konštrukcia, ak ich vonkajšie steny sú vyrobené z dreva alebo iného horľavého materiálu. Rámcové budovy sa často skladajú z dreveného interiéru obloženého štukou alebo z tehál alebo kamennej dyhy. Strecha je zvyčajne vyrobená z drevených terás s drevenými alebo kompozitnými šindľami.
Trieda 2, Jointed Masonry
Tvrzená murovaná budova má nehorľavé vonkajšie steny z muriva, ako je betónový kameň, kameň, tehla alebo krov. Podlahy a strechy sú horľavé, pozostávajú čiastočne alebo úplne z dreva. Nosné steny môžu byť obložené štukovou, tehlovou dýhou alebo iným nehorľavým materiálom.
Trieda 3, nehorľavá
Budova je klasifikovaná ako nehorľavá, ak sú vyrobené jej vonkajšie steny, podlahy a strecha a sú podporované nehorľavými alebo pomaly horiacimi materiálmi, ako je kov, azbest alebo sadra. Mnohé budovy triedy 3 majú oceľový rám. Nehorľavé budovy nehorí ľahko, ale môžu sa pri vysokých teplotách zrútiť.
Trieda 4, murivo nehorľavé
Murovaná nehorľavá budova má vonkajšie steny z tehál, betónového bloku alebo iného typu muriva. Podlaha a strecha sú konštruované z kovu alebo iného nehorľavého materiálu. Budova triedy 4 má nižšiu pravdepodobnosť kolapsu v požiari než štruktúra triedy 3.
Trieda 5, modifikovaná požiarna odolnosť
Aby bola budova kvalifikovaná ako trieda 5, modifikovaná požiarna odolnosť, musí mať minimálne dve hodiny požiarne odolnosť voči stenám, podlahe a streche. Steny, strecha a podlahy musia byť plné murivo s hrúbkou aspoň 4 palce. Väčšina budov triedy 5 je postavená z betónu. Mnohé zahŕňajú oceľ.
Požiarna odolnosť
Trieda šesť, ohňovzdornosť, budova má oheň najmenej dve hodiny pre steny, podlahu a strechu. Steny musia byť z masívneho muriva s hrúbkou aspoň 4 palce. Podlahy a strecha musia pozostávať zo železobetónu s hrúbkou aspoň 4 palce.
Konštrukčná oceľ používaná na nosné ložiská musí mať požiarnu odolnosť aspoň dve hodiny. Veľa moderných výškových kancelárskych budov je klasifikovaných ako požiarne odolné.
2. Obsadenosť
Druhý kľúčový faktor, ktorý upisovatelia berú do úvahy pri hodnotení a oceňovaní komerčného majetku. Tento pojem znamená účel, na ktorý sa používa majetok. Príkladmi sú maloobchodný trh s potravinami, výroba nábytku a byty.
Obsah obsahov budovy závisí od spôsobu, akým je budova používaná. Obsah ovplyvňuje horľavosť budovy. Mlynček na obilie obsahuje prach, ktorý sa môže vznietiť a explodovať. Obilný mlyn je teda skôr náchylný na požiar než kancelárska budova. Píla obsahuje guľatiny, drevo a piliny, ktoré ľahko spália. Strojársky môže na druhej strane obsahovať väčšinou kovy, ktoré nie sú veľmi horľavé.
3. Ochrana
Ochrana znamená metódy používané na ochranu budovy pred požiarom. Zahŕňa verejnú i súkromnú ochranu.
Verejnú ochranu zabezpečuje miestny hasičský úrad. ISO vyvinula numerický systém hodnotenia kvality verejnej ochrany. Požiarnym útvarom sa priraďuje hodnotenie triedy ochrany verejnosti z jedného (nadriadeného) do desiatich (nespĺňa normy ISO). Hodnotenia odrážajú tieto tri charakteristiky:
- kalibru hasičského oddelenia
- primeranosť dodávky vody
- účinnosť požiarneho poplachu a komunikačného systému
Všeobecne platí, že v budove nachádzajúcej sa v komunite s nízkym stupňom ochrany verejnej ochrany sa bude účtovať nižšia sadzba za poistenie komerčného majetku ako podobná budova nachádzajúca sa v oblasti s vysokou kvalifikáciou.
Súkromná ochrana sa vzťahuje na mechanizmy na potlačenie požiaru, ktoré sú pod kontrolou poistenca. Príkladmi sú požiarne dvere, požiarne hlásiče, hasiace prístroje a postrekovače. Ak vaša budova obsahuje jednu alebo viac z týchto funkcií, vaša poisťovňa môže požiadať o váš majetok.
4. Expozícia
Expozícia sa vzťahuje na vonkajšie riziká , ktoré prevažne súvisia s umiestnením budovy. Niektoré riziká sú prirodzené. Budova nachádzajúca sa v ľahkom prostredí môže byť poškodená silným vetrom. Medzi ďalšie prírodné riziká patria závrty , krupobitie, blesk a silný sneh. Prírodné riziká sa môžu v jednotlivých lokalitách líšiť.
Nebezpečenstvo spôsobené človekom môže byť spôsobené susednými podnikmi, miestnou infraštruktúrou (napríklad diaľnicami) alebo širokou verejnosťou. Sklad, ktorý sa nachádza hneď vedľa hnojenia, môže byť ohrozený poškodením výbuchom. Budova nachádzajúca sa v oblasti s vysokou kriminalitou môže byť zraniteľná voči vandalizmu . Ďalšími príkladmi nebezpečenstiev spôsobených človekom sú civilné nepokoje , znečistenie z blízkych nákladných vlakov a dym z priemyselných prevádzok.
Typy hodnotenia nehnuteľností
Existujú dve základné metódy, ktoré poisťovne používajú na ohodnotenie poistenia majetku: trieda a špecifické hodnotenie. V niektorých štátoch poisťovne rozvíjajú triedy a špecifické sadzby s použitím údajov o nákladoch na stratu, ktoré poskytuje ISO. V iných štátoch poisťovatelia vypočítavajú sadzby na základe údajov, ktoré zhromaždili.
Hodnotenie triedy
Pri hodnotení triedy sú budovy s podobnými charakteristikami zaradené do tej istej triedy. Všetky budovy v tejto triede sa účtujú rovnakou sadzbou. Vaša budova bude pravdepodobne klasifikovaná podľa triedy, ak má všetky tieto vlastnosti:
- pozostáva z 25 000 štvorcových stôp alebo menej
- neobsahuje systém postrekovačov
- nie je ohňovzdorná
- nepoužíva sa na výrobu
Trieda kurzu je priemerná sadzba pre skupinu. Táto miera môže byť upravená nahor alebo nadol, aby odrážala pozitívne alebo negatívne vlastnosti konkrétnej budovy. Napríklad v skleníku, ktorý je klasifikovaný podľa triedy, môže byť zaťažené dlhom, ak uskladňuje veľké množstvo hnojív.
Špecifické hodnotenie
Ak stavba nie je oprávnená na triednu kvalifikáciu, vypočíta sa špecifická sadzba na základe individuálnych charakteristík budovy. Špecifické sadzby sa určujú zohľadnením konštrukcie, obsadenosti, ochrany a vystavenia budovy.
Budovy, ktoré sú špecificky hodnotené, sú zvyčajne zložitejšie a majú vyššie hodnoty ako štruktúry triedy. Keďže konkrétne sadzby sú založené na jedinečných vlastnostiach budovy, budova sa musí skontrolovať pred výpočtom sadzby. Fyzickú kontrolu môže vykonať ISO alebo poisťovateľ. Informácie o budove sa zhromaždili počas kontroly. ISO alebo poisťovateľ potom použije túto informáciu na výpočet sadzby (alebo stratu nákladov). Rýchlosť sa zvyčajne generuje použitím vzorca.