Nie sme všetci zástupcovia?
"Realitný agent" je všeobecný termín, ktorý sa vzťahuje na naše zamestnanie, ale nie vždy definuje našu pozíciu a povinnosti v transakcii. " Agentúra ", najvyššia úroveň zastúpenia, vyžaduje určité povinnosti týkajúce sa fiduciárneho charakteru vrátane dôvernosti klientov a úplného zverejnenia. Požiadavka dôvernosti pokračuje aj po ukončení transakcie. Pracujete v najlepšom záujme klienta, čo znamená, že najviac peňazí pre vášho predajcu alebo najnižšiu cenu pre kupujúceho.
Transakčný maklér, sprostredkovateľ transakcií alebo agent, ktorý nie je agentom
Vo väčšine štátov, ak ste výslovne nesúhlasili s obchodným vzťahom s klientom, nie ste ich "agentom" v súvislosti s fiduciárnymi požiadavkami. Budete stále povinní zaobchádzať so všetkými stranami spravodlivo a úprimne, ale nemusia mať nevyhnutne dôvernosť, ani úplné zverejnenie zákazníkovi. Tento stav sa čoraz viac využíva s rozšírením "Kupujúcej agentúry", ktorá zastupuje kupujúcich ako ich zástupcov.
Tento dôležitý stav je vysvetlený nižšie v Dvojakej agentúre.
Dvojitá agentúra v oblasti nehnuteľností
Dvojitá agentúra nie je možná, ale je to termín, ktorý sa používa vo väčšine štátov. Je nemožné zabezpečiť dôvernosť a úplné zverejnenie informácií pre dvoch klientov súčasne. Tento pojem sa však vzťahuje na zastupovanie kupujúceho aj predávajúceho, ak ste v každej z týchto agentúr.
Vyžaduje si obozretné zverejnenie oboch klientov, že sa zmenila vaša schopnosť reprezentovať ich agresívne. Mnohí ju považujú za rizikovú prax s prípadnými konfliktami záujmov.
Subagency
Subagentúra bola od začiatku organizovanej praxe nehnuteľností. Opisuje agenta, ktorý prináša kupujúceho do zoznamu inej spoločnosti a zástupca kupujúceho pracuje v mene obchodného zástupcu a predávajúceho, a to vďaka splnomocneným povinnostiam. Je to práve mŕtvy všade, pretože to nebolo dobré pre kupujúcich a makléri a predávajúci boli zástupcami zodpovedných za činy alebo chyby zástupcu kupujúceho.
Určená agentúra
Určená agentúra umožňuje sprostredkovateľovi ponúknuť alternatívu k duálnej agentúre, keď sú zastúpení aj kupujúci aj predávajúci, a obaja majú dohody o zastúpení. Sprostredkovateľ priradí jedného zástupcu za "agenta" predávajúceho a iného zástupcu, ktorý zastupuje kupujúceho. Obaja si zachovávajú štatút "agentúry" s požadovanými povinnosťami v súvislosti so splnomocnením. Vyžaduje si určité postupy, aby sa informácie o príslušných klientoch udržiavali oddelene, s prístupom obmedzený na príslušného zástupcu.
Buďte veľmi opatrní, aby ste poznali možnosti reprezentácie makléra
Študovať zákon vo vašom štáte, pokiaľ ide o realitné zastúpenie.
Potom si prečítajte možnosti, ktoré váš sprostredkovateľ rozhodne ponúknuť svojim zákazníkom. Všetci makléri nemusia ponúkať všetky typy zastúpenia. Nápravné opatrenia voči klientovi za porušenie povinnosti splnomocnenca môžu byť pre agenta a makléra bolestivé.
Na začiatku bol pre predajcu každý "agent". Vonkajší agent spoločnosti, ktorý stál pri vyhľadávaní kupujúceho na zoznam, jednoducho pracoval ako subagent pre makléra a predávajúceho. Takže každý realitný odborník, ktorý sa podieľal na transakcii, pracoval pre predávajúceho. Možno sa domnievate, že iné možnosti sa vyvíjali tak, aby kupujúcemu poskytli rovnaké podmienky.
"Kupujúci agentúra", prax poskytovania najvyššej úrovne zastúpenia agentúr a dôveryhodných povinností kupujúcim, sa vo väčšine oblastí stala veľmi populárnou. Teraz môžete mať s kupujúcim písomnú zmluvu o zastúpení, ktorá im sľubuje všetky fiduciárne záväzky agentúry a vaše najlepšie úsilie v ich mene.
Všetko, čo je úžasné, kým nepodpíšete dohodu o kúpnej agentúre, a potom skončíte písomnou zmluvou o kúpení pre tohoho kupujúceho sami, alebo výpisom vašej spoločnosti, kde ste tiež podpísali dohodu o zastúpení agentúry. Teraz je vaša spoločnosť zrazu "agentom" pre obidvoch obchodných partnerov. Je zrejmé, že to je problém, pretože už nemôžete splniť požiadavky na zachovanie súkromných informácií a zverejniť všetko, čo poznáte súčasne. Príkladom by bola situácia predajcu (-ov). Ak ste ich agentom, nebudete to zverejňovať, ale ak ste boli obchodníkom kupujúceho a nemali ste vzťah s predávajúcim, poskytli by ste tieto informácie svojim kupujúcim, aby ste im mohli pomôcť lepšie. Ak ste duálny agent, nemôžete ani robiť. Takže musíte dať obom stranám vedieť, že váš nový stav zmenil vašu schopnosť im slúžiť.
Pod rôznymi názvami, transakčné maklérstvo, sprostredkovateľ, agentúra nie sú zastúpené bez povinnosti splnomocniť agentúru. Sú spravodlivé voči všetkým zainteresovaným stranám, ale uľahčujú ich bez agentúry.
Z čisto zákaznícky orientovanej a etickej perspektívy, bez ohľadu na to, akú rolu alebo zastúpenie máte, je to všetko o čestnom, spravodlivom a transparentnom vo svojich obchodoch.