Stav, ktorý definuje povinnosti agentov a práv klienta
Expresná agentúra
Expresná agentúra vzniká buď ústnou alebo písomnou dohodou medzi zastúpeným a zástupcom. Označuje ich výslovný zámer pre tento reprezentatívny stav.
V oblasti nehnuteľností je agentúra zvyčajne vytvorená buď písomnou zmluvou o výpise s predajcom alebo dohodou kupujúceho s kupujúcim. Niektoré štáty povoľujú slovné dohody, ale väčšina nie.
Implicitná agentúra
Rovnako je možné vytvoriť vzťah medzi agentúrami prostredníctvom akcií strán.
Ak realitný agent preberá zodpovednosti, ktoré sú zvyčajne agentúrou, ale nepodpísala dohodu o zastúpení, môže byť stále považovaná za zástupcu prostredníctvom implicitnej agentúry. Rovnako, ak zákazník požiada agenta o radu alebo akcie, ktoré sú zvyčajne v agentúre, potom by mohla byť vytvorená implikovaná agentúra.
Niektoré štáty vytvorili osobitnú legislatívu, ktorá stanovuje, že žiadna agentúra nemôže existovať bez písomnej dohody o zastúpení. To pomáha predchádzať náhodnej implicitnej agentúre.
Nezostávajte nezverejneným duálnym agentom
V štátoch, ktoré nevylučujú implicitnú agentúru, ak máte štatút zastúpenia agentúry u vášho klienta v zozname, buďte opatrní, čo robíte, ak pracujete s kupujúcim, ktorý má záujem o tento záznam. Najprv by ste mali zverejniť postavenie agentúry kupujúcemu a potom by ste nemali plniť povinnosti, ktoré by znamenali, že ste aj ich agentom.
Cesta, ktorú je dnes najviac vykonaná
Moja licencia visí v Novom Mexiku, ale v minulosti som tiež držala povolenia maklérov v Texase a Colorade.
Mnohé štáty majú teraz dokumenty a informácie, ktoré podporujú " sprostredkovanie transakcií " alebo iné názvy, zastúpenie kupujúceho alebo predajcu bez "agentúry". Termín realitný agent zriedka znamená, že už dnes.
Takže môžem zaradiť do zoznamu a nemyslím, že by som bol predávajúcim agentom, a to je to, čo som vždy robila.
Jediný čas, kedy sa otázka agentúry niekedy prišla so zákazníkom alebo predajcom bola, keby som pracovala s advokátom alebo sudcom. Z nejakého dôvodu som ich pritiahol k mojim webovým stránkam. Nechceli, aby som bol ich zástupcom kvôli zástupnej zodpovednosti .
Vikárska zodpovednosť vystavuje klienta agenta riziku pre činnosť svojho agenta. Takže ak by som urobil niečo zlé alebo urobil chybu, aj môj klient by bol zodpovedný. Títo legálni ľudia vedeli, že nechcú toto riziko, hoci vedeli, že ich dodržiavam opatrne.
Keď som pracovala s kupujúcimi, vždy som pracoval ako obchodník s transakciami, nikdy agent. Takmer nikdy sa ich nepožadovali a naša formulácia štátneho zverejnenia jasne stanovila moje povinnosti voči mojim zákazníkom. Tu sú priamo zo zákona:
A. čestnosť a primeranú starostlivosť, ako sa uvádza v ustanoveniach tohto oddielu;
B. dodržiavanie miestnych, štátnych a federálnych zákonov o spravodlivom bývaní a boji proti diskriminácii, zákona o licenčných právach pre nové nehnuteľnosti v New Mexico a predpisov o províziách v súvislosti s nehnuteľnosťami a iných príslušných miestnych, štátnych a federálnych zákonov a nariadení;
C. plnenie všetkých písomných zmlúv uzavretých so zákazníkom alebo klientom;
D. pomoc zákazníkovi alebo klientovi makléra pri dokončení transakcie, ak sa zákazník alebo klient nedohodne inak, vrátane:
- prezentácia všetkých ponúk alebo kontrabudov včas; a
- pomoc pri dodržiavaní podmienok zmluvy a uzatvorenia transakcie; ak maklér v transakcii neposkytuje službu, poradenstvo alebo pomoc opísanú v odsekoch 1 a 2 pododdielu D 16.61.19.8 NMAC, musí sa zákazník alebo klient písomne dohodnúť, že sa od makléra neočakáva, že poskytne takúto službu, poradenstvo alebo pomoc a sprostredkovateľ zverejní existenciu takejto dohody písomne ostatným maklérom zapojeným do transakcie;
E. potvrdenie makléra, že sa môžu vyskytnúť záležitosti týkajúce sa transakcie, ktoré nie sú vedomé alebo odborné znalosti pridruženého makléra alebo kvalifikovaného makléra a že sprostredkovateľský sprostredkovateľ alebo oprávnený sprostredkovateľ navrhne, aby zákazník alebo klient požiadali o odborné poradenstvo v týchto záležitostiach;
F. rýchle zúčtovanie všetkých peňazí alebo majetku prijatých maklérom;
G. písomné zverejnenie svojho klienta alebo zákazníka a iným sprostredkovateľom, ktorí sa podieľajú na transakcii, akéhokoľvek potenciálneho konfliktu záujmov, ktorý broker má v transakcii vrátane, ale nie výlučne:
- akýkoľvek písomný sprostredkovateľský vzťah sprostredkovateľa so všetkými ostatnými stranami transakcie;
- akýkoľvek podstatný záujem alebo vzťah podnikateľskej, osobnej alebo rodinnej povahy, ktorý broker má v transakcii;
- ďalšie možnosti sprostredkovania vzťahov k dispozícii v Novém Mexiku;
H. písomné zverejnenie akýchkoľvek nepriaznivých vecných skutočností skutočne známych pridruženým maklérom alebo sprostredkovateľom sprostredkujúcich majetok alebo transakciu alebo o finančnej schopnosti účastníkov transakcie dokončiť transakciu; nežiaduce skutočnosti vyžadujúce zverejnenie nezahŕňajú žiadne informácie, na ktoré sa vzťahujú federálne zákony o spravodlivom bývaní alebo zákon o nových ľudských právach v Mexiku;
I. zachovávanie akýchkoľvek dôverných informácií získaných v priebehu akéhokoľvek predchádzajúceho vzťahu s agentúrou, pokiaľ nie je zverejnenie s predchádzajúcim súhlasom klienta alebo je vyžadované zákonom;
J. pokiaľ nie je písomne písomne poverené inak, sprostredkovateľský sprostredkovateľ alebo oprávnený sprostredkovateľ nesmie počas transakcie zverejniť svojmu zákazníkovi alebo klientovi, že jeho predávajúci klient alebo zákazník už predtým uviedli, že akceptujú predajnú cenu nižšiu ako požadovaná alebo kótovaná cena nehnuteľnosti ; že ich kupujúci klient alebo zákazník už predtým uviedli, že zaplatia vyššiu cenu ako cena predložená v písomnej ponuke; motivácia ich klienta alebo zákazníka pre predaj alebo nákup nehnuteľnosti; že ich predávajúci klient alebo zákazník alebo ich kupujúci klient alebo zákazník súhlasí s inými finančnými podmienkami, ako sú ponúkané; alebo akékoľvek ďalšie informácie požadované písomne od zákazníka alebo klienta pridruženého makléra alebo oprávneného sprostredkovateľa, aby zostali dôverné, pokiaľ to nezverejnenie nevyžaduje zákon.
To sa stará o akékoľvek obavy, ktoré moji zákazníci mohli mať.