Prístup k porovnaniu predaja je základom pre CMA v oblasti nehnuteľností, porovnávacia analýza trhu . Ide o proces, ktorý sa používa na určenie aktuálnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti na základe nedávnych predajov porovnateľných nehnuteľností v danej oblasti.
Výsledky výpočtu sa používajú na to, aby pomohli domácemu predajcovi, aby vybral klienta, aby rozhodol o cene, na ktorej by mal vymenovať svoj majetok.
Profesionáli v oblasti nehnuteľností tiež používajú proces CMA, ktorý pomáha kupujúcim zistiť, či je cena domu spravodlivá a je v súlade so súčasnou aktivitou na trhu. Agent, ak je dôkladný, urobí dve z nich, z ktorých jedna použije nedávno predané nehnuteľnosti a druhá použije aktuálne uvedené nehnuteľnosti a používa ich zoznamové ceny. Je to preto, že sa trhy neustále menia a chcú vidieť aktuálne uvedené porovnateľné vlastnosti, ktoré sú konkurenciou. Na základe aktuálneho inventára a dopytu môže dôjsť k zníženiu alebo zvýšeniu ceny kótovania stanovenej v predaných vlastnostiach CMA.
Proces CMA
V procese CMA existuje štruktúrovaný proces a existujú niektoré dôležité základné požiadavky :
- Vybrané porovnateľné vlastnosti by mali byť rovnako podobné vlastnostiam objektu:
- počet spální
- počet kúpeľov
- veľkosť štvorcového záberu
- veľkosť šarže
- Porovnateľné vlastnosti by mali byť čo najbližšie, v tom istom susedstve alebo štvrti je najlepšie.
- Ich dátum predaja by mal byť čo najnovší. Ak sú porovnateľné dátumy (porovnateľné) v minulosti príliš ďaleko, sú už príliš staré na to, aby boli presné pre aktuálny trh. Ak nie sú dostatočné blízke vlastnosti pre kompasy, je potrebné posunúť sa o niečo ďalej.
Takže, s tým na mysli, pozrime sa na prehľadný príklad jednoduchého CMA.
- Máme vlastnú nehnuteľnosť, 3 BR, 2 BA domov 1900 štvorcových stôp vo veľkosti s dvoma autami pripojené garáže.
- Dom je umiestnený na štandardnej podoblasti, ktorá je veľmi podobná všetkým ostatným.
- V rovnakom členení boli nájdené tri porovnateľné domy.
- Dve domy boli veľmi blízko, s rovnakými spálňami, kúpeľmi a garážami.
- Jeden dom mal ďalšiu spálňu a polovicu kúpeľ. Predajná cena tohto domu bola znížená o novú stavebnú hodnotu spálne a polovičného kúpeľa, aby sa podobala našej nehnuteľnosti.
- Štvorcový záznam domov bol blízko, ale nie presný. Takže každý z troch kompaktných cien bol rozdelený na príslušnú veľkosť štvorcovej stopy, aby získal predplatenú cenu za štvorcový stôl. Tieto boli priemerné na jedno číslo.
- Toto číslo bolo vynásobené výškou 1 900 metrov štvorcových predmetnej nehnuteľnosti, aby sa určila jej približná hodnota na súčasnom trhu.
Teraz pre predajcu a realitného profesionála to zvyčajne ide až tak ďaleko. Navrhoval by som však inú analýzu trhu, aby som videl súčasnú súťaž, ako by som robil pre kupujúceho. Iný CMA sa deje takmer rovnakým spôsobom. Teraz však nájdeme tri komponenty, ktoré sa predávajú a používajú ich kótované ceny.
Tento príkladný trh bol dosť zaneprázdnený a v posledných niekoľkých týždňoch zaznamenali viac predajov než nové záznamy. Súčasný inventár domácností na predaj je nižší a kótované ceny našich troch kompozitov naznačujú, že odhad ceny kótovania z bežného CMA môže byť zvýšený. Zostávame na nízkych cenách konkurenčných domov za výhodu z predaja a pôjdeme na trh.
Takže, čo sa líši v týchto procesoch a zhodnotení? Hodnotiteľ používa aj kompasy, možno aj tie isté zložky. Avšak odhadca obvykle pracuje pre veriteľa, takže ich práca je iná. Realitný profesionál chce získať pre predajcu najvyššiu možnú cenu. Hodnotiteľ chce hodnotu, ktorá pokryje investíciu veriteľa, ale nie je nafúknutá.