Prenájom nájomcom s trestnými záznamami

Použitie kriminálnej histórie pri preverovaní nájomcu

Zatiaľ čo v konečnom dôsledku je rozhodnutie majiteľa o tom, ktorí nájomcovia umiestnia do svojho nájomného majetku , stále existujú určité pravidlá, ktoré treba dodržiavať. V rámci procesu skríningu môže prenajímateľ pristupovať k trestnému záznamu nájomcu. Prenajímateľ musí dodržiavať určité pravidlá pri používaní tohto záznamu v registri trestov, aby prijal alebo odmietol potenciálnych nájomcov . Zistite, čo hľadať v trestnom registri a čo zahrnúť do politiky trestnej činnosti, aby ste sa vyhli obvineniu z diskriminácie.

9 Čo treba zvážiť pri pohľade na trestný záznam

1. Bol odsúdený jednotlivec ?: Existuje veľký rozdiel medzi zatknutím za zločin a skutočným odsúdením za zločin. Zatknutie vás nijako nečiní, preto buďte opatrní, ak sa pokúsite odmietnuť potenciálneho nájomcu založeného iba na zatknutí.
2. Čo je trestný čin ? Aký trestný čin skutočne spáchal nájomca? Rozumiete povahe zločinu? Ak nie, obráťte sa na právnika alebo policajného dôstojníka.
3. Ako vážne je trestný čin ? : Potenciálny nájomník musel zaplatiť pokutu alebo slúžiť skutočnému väzeniu za trestný čin, ktorý spáchal? Kradli košeľu z nákupného centra alebo niekoho strieľali?
4. Ako nedávno došlo k priestupku? Vykonal minulý rok nálet alebo sa to stalo pred 20 rokmi?
5. Koľko trestných činov sa stalo ? : Má potenciálny nájomca trestný čin, ktorý má zvážiť alebo má dlhý trestný čin?

1. Spáchajú trestné činy niekoľko rokov alebo sú zoskupené do jedného obdobia ?: Ak sa vyskytuje viacero trestných činov, všetky sa vyskytli približne v rovnakom čase alebo sa trestné činy uskutočnili počas niekoľkých rôznych rokov?
2. Mohol by ohroziť iných nájomcov ? : Povaha trestného činu, ktorému potenciálny nájomca zaviazal, ohrozuje ostatných nájomcov? Niektorými príkladmi môžu byť obchodovanie s drogami, znásilnenie, obťažovanie detí alebo útok a batéria. Prenajímateľ je zodpovedný za udržiavanie bezpečného prostredia, v ktorom môžu jeho nájomníci žiť.

1. Mohol by vplyv na offense ovplyvniť schopnosť nájomcu platiť nájom ?: Ovplyvňuje kriminálna história nájomcu jeho schopnosť platiť mesačné nájomné? Ak nájomník nemá minulé alebo súčasné zamestnanie, máte právo odmietnuť prenájom tomuto nájomcovi na základe ich neschopnosti uskutočniť platbu nájomného.
2. Mohol by váš útok na nájomný majetok ohroziť ? : Prenajímateľ je zodpovedný za to, aby bol jeho prenájom chránený. Nahradila trestný register nájomcu riziko prenájmu nehnuteľnosti? Príkladom môže byť podpaľačstvo alebo vandalizmus .

Môžete odoprieť bývanie akémukoľvek nájomcovi s kriminálnou históriou?

Nie. Široká politika popierania bývania akémukoľvek budúcemu nájomcovi s akýmkoľvek typom trestnej činnosti by bola považovaná za diskriminačnú podľa zákona o bývaní . Prenajímatelia môžu mať zavedené pravidlá, ktoré odmietajú bývanie tým, ktorí majú špecifické trestné minulosti, ktoré by mohli ohroziť bezpečnosť iných nájomcov alebo majetku. Pri pohľade na kriminálnu históriu nájomcu musí prenajímateľ zohľadniť aj typ trestného činu, závažnosť priestupku a dĺžku trvania priestupku. došlo.

Spravuje spravodlivé bývanie nájomníkov s trestnými záznamami?

Federálny zákon o bývaní neposkytuje osobitnú ochranu osobám s trestnými registrami z diskriminácie v oblastiach súvisiacich s bývaním.

Skôr kancelária generálneho právneho zástupcu HUD vydala usmernenia týkajúce sa spôsobu, akým majú prisťahovalci a iní v priemysle súvisiacich s bývaním pristupovať k osobám s trestnými registrami, aby sa minimalizovala pravdepodobnosť, že budú obvinení z diskriminácie.

Špecifické skupiny, ktoré sú chránené pod spravodlivým bývaním, zahŕňajú farbu, postihnutie, rodinný stav , národný pôvod, rasu, náboženstvo a pohlavie. HUD sa domnieva, že odmietanie prenájmu osobám s trestnými registrami by mohlo mať za následok diskrimináciu menšín.

Afroameričania a hispánci sú zatknutí, odsúdení a uväznení za omnoho vyššie sadzby ako obyvateľstvo. Napríklad v roku 2014 bolo 36 percent z celkového väzenského obyvateľstva v Spojených štátoch Africký Američan, ale Američania Afričanov tvorili iba 12 percent z celkového počtu obyvateľov a hispánci tvorili 22 percent väzenskej populácie, ale iba 17 percent z Hispáncov z celkovej populácie.

Z tohto dôvodu sa HUD domnieva, že politika prenajímateľa, ktorá obmedzuje nájomníkov na základe kriminálnej histórie, by neprimerane ovplyvnila tieto menšinové skupiny viac než potenciálnych nájomníkov iných závodov, takže by sa mohla považovať za diskriminačný postup.

HUD rozdeľuje túto diskrimináciu na dve kategórie, neúmyselnú diskrimináciu a úmyselnú diskrimináciu.

Neúmyselná diskriminácia proti maloletým nájomcom s trestnými záznamami

Spoločnosť HUD používa trojstupňový proces na určenie, či je politika trestnej činnosti prenajímateľa diskriminačná a porušuje zákon o spravodlivom bývaní.

1. Má politika v oblasti trestného konania diskriminačný účinok ? : Obžalovaný musí poskytnúť dôkazy, ktoré preukazujú, že politika nepriaznivo ovplyvňuje záležitosti určitého rasy alebo národného pôvodu viac ako iné skupiny ľudí. Štátne alebo miestne štatistiky by sa mali použiť na preukázanie tohto bodu, ale ak nie sú k dispozícii, môžu sa použiť aj národné štatistiky. Každý prípad je jedinečný a preto musí na podporu svojich tvrdení použiť konkrétne skutočnosti, ako sú záznamy o nájomcovi, miestne trestné štatistiky a údaje zo sčítania ľudu.

2. Je politika potrebná na dosiahnutie legitímneho nediskriminačného záujmu? : Teraz je na prenajímateľovi, aby poskytol dôkazy, ktoré by preukázali, že ich politika v oblasti trestnej činnosti nie je formou diskriminácie, ale skôr nevyhnutnou politikou z iného legitímneho dôvodu. Mnohí majitelia nehnuteľností tvrdia, že dôvodom tejto politiky je ochrana bezpečnosti ostatných nájomcov v ich majetku. Keďže jednou z hlavných povinností prenajímateľa je chrániť bezpečnosť ich nájomníkov a ich majetku, je to všeobecne považované za oprávnený dôvod odmietnuť prenajať nájomcu s kriminálnou históriou.

Prenajímateľ však musí poskytnúť konkrétny dôvod, prečo ohrozuje bezpečnosť nehnuteľnosti a nájomníkov konkrétnou kriminálnou históriou nájomcu. Všeobecná požiadavka, že každý, kto má trestnú minulosť, je nebezpečnejší, než ktokoľvek bez kriminálnej histórie, nebude držať krok. Jedným konkrétnym príkladom by mohlo byť odmietnutie nájomného potenciálnemu nájomcovi, ktorý je odsúdeným sexuálnym páchateľom, pretože by mohol ohroziť ostatných nájomcov.

Prenajímatelia majú právo odmietnuť prenájom potenciálnym nájomcom, ktorí majú v minulosti odsúdenie za trestné činy, avšak táto politika nemôže byť všeobecnou politikou, ktorá vylučuje akúkoľvek osobu, ktorá bola niekedy odsúdená za akýkoľvek trestný čin. Politika musí byť špecifická, keď uvádza, že prenajímateľ nebude prenajať osoby odsúdené za trestné činy, ktoré by mohli ohroziť bezpečnosť nájomcov alebo majetku. Napríklad jednotlivec s históriou dopravných lístkov pravdepodobne nebude predstavovať väčšiu hrozbu pre iných nájomcov, ale jedinec, ktorý je odsúdeným obchodníkom s drogami, by mohol.

Navyše, majitelia nehnuteľností nemôžu odmietnuť prenájom potenciálnym nájomcom, ktorí boli zatknutí, ale nie sú odsúdení, pretože zatknutie neznamená, že osoba je vinná z akéhokoľvek trestného činu. Preto prenajímateľ nemôže preukázať, že tento jednotlivec predstavuje väčšie riziko pre ostatných nájomcov nehnuteľnosti.

Nakoniec musí prenajímateľ zohľadniť, ako nedávno došlo k trestnému činu. Bude ťažšie odôvodniť odmietnutie nájomného potenciálnemu nájomcovi, ak k zločinu došlo pred 20 rokmi.

3. Existuje menšia diskriminujúca alternatíva ?: Ak je prenajímateľ schopný preukázať, že má oprávnený dôvod na zavedenie svojej politiky v oblasti trestných registrov, potom je teraz na žalobcovi, aby preukázal, že existuje iný, menej diskriminačný spôsob , aby prenajímateľ dosiahol tento cieľ. To by mohlo zahŕňať aj preskúmanie ďalších faktorov, okrem pohľadu na kriminálnu históriu nájomcu, ako napríklad históriu nájmu nájomcu, vek v čase trestných činov alebo úsilie nájomcu rehabilitovať po deliktoch.

Úmyselná diskriminácia voči menšinovým nájomníkom s trestnými záznamami

Prenajímateľ by mohol byť obvinený a odsúdený za diskrimináciu, ak zaobchádza s nájomníkmi s podobným trestným záznamom inak. Ak dva potenciálni nájomníci majú podobné kriminálne minulosti, ale sú to odlišné preteky a prenajímateľ robí výnimky pre jedného nájomcu a nie pre druhého, mohlo by to byť porušením spravodlivého bývania.

Napríklad, ak sú všetky ostatné faktory podobné, prenájom ázijského muža, ktorý bol odsúdený za krádež auta, ale odmietol prenajať si Hispánca, ktorý bol odsúdený za ukradnutie auta, by vás mohol viesť k obvineniu a potenciálne odsúdení diskriminácia na bývanie. Ďalším príkladom úmyselnej diskriminácie počas procesu skríningu nájomcu by bolo povedať niekomu, kto by znelo afroameričanov po telefóne, že ich trestný záznam by ich mohol vylúčiť z prenájmu vášho majetku, ale povoliť niekomu, kto znie ako kaukazský po telefóne, aby si prezrel nehnuteľnosť napriek podobnému trestný register.

Je na potenciálnom nájomcovi, aby predložil dôkazy, ktoré preukazujú, že prenajímateľ diskriminoval ho, pretože je členom určitej skupiny a zaobchádzal s inými potenciálnymi nájomníkmi s podobnou trestnou činnosťou inak, pretože patria do inej rasy alebo skupiny , Prenajímateľ bude musieť poskytnúť dôkazy, ktoré dokážu, že existuje iný faktor, okrem rasy, ktorý ho spôsobil prenájmu jednému nájomcovi a nie druhému. Prenajímateľ môže naďalej používať iné kvalifikačné štandardy , ktoré sa nepovažujú za diskriminačné, aby si vybral nájomcu, napríklad schopnosť nájomcu zaplatiť nájom včas .

Odmietnutie potenciálneho nájomcu za trestné činy súvisiace s drogami

Prenajímateľ nemôže byť odsúdený za neúmyselnú diskrimináciu za odmietnutie prenájmu nájomcovi, ktorý bol odsúdený za "nezákonnú výrobu alebo distribúciu kontrolovanej látky". Toto nezahŕňa nájomníkov, ktorí boli zatknutí, ale nie sú odsúdení za takéto trestné činy, alebo nájomníkov, ktorí boli odsúdení alebo zatknutí za držbu drog.

Zatiaľ čo prenajímateľ má oprávnené právo odoprieť bývanie jednotlivcovi, ktorý bol odsúdený za nezákonnú výrobu alebo distribúciu liekov, ak prenajímateľ používa toto odsúdenie len preto, aby poprelo bývanie členom určitej rasy, národného pôvodu alebo inej skupiny, prenajímateľ môže byť stále obvinený a odsúdený za úmyselnú diskrimináciu v oblasti bývania. Je to preto, lebo prenajímateľ používa odsúdenie na drogy ako pokrytie rasovej diskriminácie.