Kúpte si správne, rýchlo sa dostaňte, dôverujte svojmu tímu
Čo to znamená prevrátiť dom?
Otočenie domu znamená, že kupujete dom s úmyslom predať ho, zvyčajne rýchlo, za účelom dosiahnutia zisku.
Nie je to dlhodobá stratégia nákupu a držania. Predaj nehnuteľnosti za viac, ako ste si ju kúpili, nemusí nutne znamenať, že dosiahnete zisk.
Napríklad kúpite si dom za 200 000 dolárov a zadajte renováciu v hodnote 50 000 dolárov. Ak predávate dom za 240 000 dolárov, čo je viac, ako ste si ho kúpili, skutočne stratíte peniaze, keď zohľadníte náklady na renováciu, ako aj dodatočné náklady na držbu majetku a predaj nehnuteľnosti.
Aký typ nehnuteľnosti možno prevrátiť?
Najčastejším typom majetku, ktorý je prevrátený, je rodinný dom. Avšak takmer každý druh nehnuteľnosti môže byť prevrátený pre zisk. Toto zahŕňa:
- Rodinné domy s viacerými rodinami : Možnosti obracania zahŕňajú renováciu existujúcich jednotiek alebo pridanie ďalších jednotiek, aby sa nehnuteľnosť stala hodnotnejšou pre potenciálnych kupujúcich.
- Zmiešané nehnuteľnosti: Mohli by to zahŕňať renovácie alebo prírastky do obchodného priestoru, obytného priestoru alebo oboje.
- Maloobchodné nehnuteľnosti : Obnovenie priestoru podľa špecifických potrieb, ako je reštaurácia, salón alebo obchod.
- Pôda : prechádza procesom zónovania, aby získal povolenie na špecifické použitie, napríklad na obytné alebo maloobchodné účely. Získanie schválenia územného plánovania môže byť zdĺhavý proces v závislosti od toho, ako rýchlo a jednoducho bude pracovať stavebné oddelenie v meste.
Kľúč 1: Kúpte za správnu cenu
Vyrobíte si peniaze za nákup. Nezáleží na tom, ako dobre renovujete domov nakoniec, ak odovzdáte príliš veľa peňazí od začiatku, to bude oveľa ťažšie dosiahnuť zisk.
Určte hodnotu opravy po oprave - ARV
Snažíte sa určiť, koľko si môžete dovoliť kúpiť nehnuteľnosť za účelom dosiahnutia zisku. Preto musíte pracovať späť.
Prvá vec, ktorú musíte urobiť, je určiť hodnotu opravy po opravách. To je to, čo si myslíte, že domov bude stáť za to po dokončení všetkých rekonštrukcií na nehnuteľnosti.
Budete sa musieť pozrieť na nedávno predané ceny porovnateľných nehnuteľností v danej oblasti. Pri pohľade na porovnateľné nie je presná veda, pomôže vám dať ihrisko na hodnotu domácnosti. Ak váš dom je štyri lôžka, dve kúpele Colonial, budete sa chcieť pozrieť na Colonials podobnej veľkosti, ktoré sa predali v minulom roku. Budete musieť upraviť určité faktory, ako napríklad:
- Štvorcový záber: Dve domy môžu mať rovnaký počet lôžok a kúpeľov, ale jeden by mohol byť väčší o 1000 metrov štvorcových.
- Kvalita renovácií: Pozrite sa na materiály použité pri renovácii. Je to to, čo hľadá súčasný kupujúci?
- Miesto: Niektoré oblasti mesta budú lepšie ako ostatné: lepšia školská štvrť, tichšia ulica.
- Veľkosť pozemku: väčšie dávky budú cennejšie.
- Vybavenie: Má doma centrálnu klimatizáciu, bazén v podzemí, hotové suterén alebo master suite?
Akonáhle ste sa pozreli na porovnateľné vlastnosti, mali by ste byť schopní prísť s rozsahom toho, čo doma bude stáť, akonáhle ste dokončili svoje renovácie. Toto je hodnota po oprave.
Odčítajte svoje náklady
Ak chcete kúpiť nehnuteľnosť za správnu cenu, musíte zistiť, koľko peňazí veríte, že strávite v domácnosti.
- Záverečné náklady na nákup: To zahŕňa poistenie titulu, domáce inšpekcie, poplatky advokátov, prieskumy, bankové poplatky, poplatky za zápis: listinu a hypotéku.
- Náklady na výstavbu: Povolenia mesta, náklady na materiál, náklady na prácu.
- Náklady na poistné plnenia: Poistné plnenia, dane, platba z akýchkoľvek pôžičiek, možné náklady za energie.
- Záverečné náklady na predaj: Advokátske poplatky, pravdepodobne daň z prevodu nehnuteľností, provízie z nehnuteľnosti, poplatky za zápis: listina a hypotéka, poplatky za mestskú prehliadku: možné osvedčenie o obsadenosti , CO, ak to mesto vyžaduje, kupujúce kredity: nesprávne s majetkom, takže kupujúci bude pravdepodobne požiadať o úver, aby ste opravili tieto veci.
Aký je váš zisk?
Je pravdepodobné, že nebudete prechádzať všetkou prácou a rizikom preklopenia domu, aby ste získali 5 000 dolárov. Preto musíte určiť svoj ideálny cieľ zisku z flip. Keď je všetko povedané a urobené by ste chceli urobiť 20.000 dolárov? $ 50,000? $ 100,000? Vedieť, koľko chcete urobiť, vám pomôže určiť cenu, za ktorú si môžete dovoliť kúpiť domov.
Mali by ste si tiež uvedomiť, že budete musieť platiť daň z kapitálových výnosov z akéhokoľvek zisku, ktorý dosiahnete. V závislosti od vášho príjmového pásma, možno budete musieť platiť nič, alebo budete musieť zaplatiť 20% svojho zisku strýkovi Samovi. Možno budete môcť odložiť tieto náklady vykonaním výmeny 1031.
Určte ideálnu nákupnú cenu
Teraz, keď ste určili hodnotu opravy po nehnuteľnostiach, približné náklady spojené s obnovou nehnuteľnosti a koľko peňazí chcete vykonať, môžete určiť maximálnu čiastku, ktorú ste ochotní zaplatiť za nehnuteľnosť.
Po opravnej hodnote
- mínusové náklady
- mínus zisky
= Ideálna nákupná cena
Toto je miesto, kde ponúkate svoju ponuku a dúfate, že bude prijatá. Prešli ste veľa práce, aby ste dospeli k tomuto číslu, takže sa nemusíte hýbať Realitnými kanceláriami, ktoré vám povedia, či zvýšite svoju ponukovú cenu, majetok je váš. Každý dolár, ktorý zaplatíte za nehnuteľnosť, je dolár potenciálneho zisku, ktorý stratíte. Nezabudnite, že ste na vašej peniaze.
Kláves 2: Vykonajte rýchlo
Cieľom preklopenia nehnuteľností je dosiahnuť zisk a čo najrýchlejšie dosiahnuť tento zisk. Každý dobrý investor vie, že trh s nehnuteľnosťami sa môže obrátiť na desetinu. Akékoľvek množstvo faktorov môže dramaticky znížiť hodnotu vášho majetku. Toto zahŕňa:
- Zvýšenie úrokových sadzieb: Keď sú úrokové sadzby vysoké, ľudia si nemôžu dovoliť utrácať toľko v domácnosti. Znižuje ich kúpnu silu, pretože mesačná hypotéka bude vyššia. Keď sa úrokové sadzby zvýšia, domáce ceny sa znížia, aby sa prispôsobili tomuto poklesu kúpnej sily.
- Zmena sezóny: sezóna domáceho nákupu sa zhoršuje v letných mesiacoch, keď sú deti mimo školy. Rodiny sa chcú presťahovať pred začiatkom nového školského roka. Ak nie ste schopní mať flip na trhu za skoré jar / leto spech, môžete skončiť stoja sami veľa peňazí.
- Zvýšenie zásob: Ďalším faktorom, ktorý môže ovplyvniť hodnotu vášho domova, je nadbytočný inventár v oblasti. Jedným z dôvodov, prečo by sa to mohlo stať, by bolo, keby sa veľká spoločnosť v meste zastavila a ľudia začali dávať svoje domovy na svojom trhu, aby sa mohli presťahovať. Existuje len toľko kupujúcich pre 3 spálne, 2 kúpeľne 250.000 dolárov ranč domov. Ak je na trhu päť, možno budete musieť znížiť cenu, aby ste ju rýchlo predávali.
- Foreclosures alebo krátke tržby v oblasti: Bohužiaľ, nemôžete kontrolovať svojich susedov. Krátke tržby a zabavenia v oblasti znižujú hodnotu vášho domova.
- Prírodná katastrofa: Nemôžete tiež ovládať matku prírodu . Hurikány, tornády a požiare môžu devastovať oblasti a ponechať ceny domov rovnako v troskách.
- Hodnotenie nižších škôl: Ak dôjde k zníženiu hodnotenia školského systému, susedstvá budú pre potenciálnych kupujúcich menej žiaduce.
- Ľahká ekonomika: Keď sa ekonomika zrúti, tak aj domáce ceny. Menej ľudí dokáže kúpiť domovy a tí, ktorí to robia, chcú minúť menej.
- Otázky životného prostredia / energetické linky: Zvýšené úrovne radónu alebo iných chemických látok v pôde, postavené elektrické vedenia na záhrade alebo potrubie vedúce cez mesto spôsobí, že je ťažšie predať váš dom za najlepší dolár.
Kľúč 3: Tím, s ktorým pracujete, môže urobiť alebo prestať
Úspešné prepadnutia nehnuteľností sa robia rýchlo a urobia sa za správnu cenu. Prijímanie nesprávneho dodávateľa, dizajnéra alebo Realtor môže rýchlo otočiť flip na flop. V ideálnom prípade budete mať tím dôveryhodných osôb na svojom mieste pred zatvorením nehnuteľnosti, aby ste nestratili čas.
návrhári
Ak si chcete najať návrhára pre vašu renováciu, musíte sa uistiť, že on alebo ona je oboznámený s oblasťou. Posledná vec, ktorú chcete urobiť, je príliš vylepšiť. Nie každý dom potrebuje kalkatský mramor a brazílske podlahy z tvrdého dreva. Môžete urobiť skvelé peniaze s veľkým pôdorysom a čistým dizajnom. Kuchyne a kúpele predávajú domy, ale väčšina kupujúcich nebude vedieť, aký je rozdiel medzi kohútikou s hodnotou 400 dolárov a 40 dolárov.
Znalosť trhu tiež pomôže určiť, aký druh kupujúceho hľadá v tejto oblasti. Priťahuje oblasť veľa jednotlivcov, novomanželov, mladých rodín s malými deťmi, založených rodín alebo prázdnych nesúrov? To pomôže určiť najlepší prístup k renovácii. Pridajte ďalšiu spálňu? Zamerajte sa na rodinnú izbu pre deti? Je hlavným balíkom hlavná remíza?
dodávatelia
Týka sa to elektrikárov, inštalatérov, bridlíkov, pokrývačiek, dodávateľov HVAC, maliarov, dlaždíc a iných, ktorých potrebujete. Chcete získať viac cenových ponúk, aby ste získali najlepšiu cenu, ale tiež chcete skontrolovať poverenia, pretože najlepšia cena nie je vždy najkvalitnejšia práca. Možno si myslíte, že máte na začiatku skvelú cenu, ale skončíte tým, že budete tráviť viac času a peňazí a pokúsite sa opraviť nepríjemnú prácu dodávateľa.
Uistite sa, že dodávateľ rozumie potrebným povoleniam, ktoré je potrebné vydať s mestom na rekonštrukcie, ktoré sa majú vykonať. Ako dlho trvá mesto na spracovanie povolení? Existujú nejaké otázky zónovania, ktoré musia byť schválené? Povolenie problémov s mestom môže vydržať mesačné pracovné miesta a rýchlo znižovať potenciálny zisk.
Dodávatelia sú tiež notoricky známi na to, že "podceňujú", ako dlho bude trvať určitá práca. Ubezpečte sa, že máte zmluvnú lehotu na dokončenie práce. Tiež by ste mali zahrnúť do vášho rozpočtu rezervný fond pre tieto pracovné miesta, ktoré nie sú dokončené včas.
realitných kancelárií
Budete predávať s nehnuteľnosťami alebo sa pokúsite predať nehnuteľnosť sami. Ak predávate s realitným maklérom, nezabudnite zohľadniť ich províziu pri predaji.
Pri výbere Realitné, musíte sa uistiť, že vedia, na trhu, kde sa snažíte predať domov. Aj keď ste v minulosti pracovali s realitným agentom, nemusí byť pre daný trh najvhodnejší.
Navyše, veľa realitných kancelárií sa jednoducho zaujíma o rýchly predaj a nie nevyhnutne predávať domov za top dolár. Uistite sa, že ste urobili svoj vlastný výskum a že sa cítite pohodlne s číslom, ktoré Realtor cíti, že môžete získať pre domácnosť. Chcete rýchly predaj, ale tiež nechcete ponechať príliš veľa peňazí na stole.