V našej sérii o Návratoch investícií do nehnuteľností s nehnuteľnosťami používame ako príklad štvornásobnú investíciu. Môžete tu získať podrobnosti o kúpe , ale nezabudnite, že ide o nákup 325.000 dolárov štvorplexu na prenájom všetkých štyroch jednotiek na plný úväzok.
Vždy skontrolujte všetky daňové otázky dôkladne s daňovým účtovníkom, avšak IRS vo všeobecnosti nám umožní odpisovať hodnotu štruktúry na tomto majetku počas obdobia 27 a 1/2 rokov. Toto je logické zaobchádzanie s tým, že budovy sa časom opotrebujú alebo sa stanú zastaranými v dôsledku ich starších vlastností, ktoré už nie sú v dopyte.
Takže máme majetok, ktorý generuje 15,192 dolárov ročne v pozitívnom peňažnom toku, ale teraz môžeme kompenzovať časť tohto príjmu za dane. Budeme znehodnocovať budovu odpočítaním hodnoty pozemku a rozdelením hodnoty budovy o 27,5 rokov na ročné odpisy. Výpočet odpisov vyzerá takto:
1. Kúpna cena - hodnota pozemku = hodnota budovy.
2. Hodnota budovy / 27,5 = ročná prípustná odpisová sadzba.
Pre náš príklad štvornásobný predpokladáme, že hodnota polovice akra, na ktorej sedí, je 80 000 USD. Teraz sa pozrime na náš výpočet:
1. 325 000 dolárov - 80 000 dolárov = 245 000 dolárov hodnota budovy.
2. 245 000 dolárov / 27,5 rokov = 8909 dolárov ročne v odpisoch.
Bez toho, aby sme vzali do úvahy inú daň z nehnuteľností alebo zrážky z hypotekárnych úľav , už sme znížili zdaniteľný príjem. Keďže sa chceme pozrieť na daňové aspekty nášho majetku, pridávame späť hlavný zdroj a záujem o hypotekárne platby, ktoré sme odpočítali pri výpočte peňažných tokov .
To znamená, že náš peňažný tok s objemom 15 192 USD je späť až na 34 908 USD.
15,192 dolárov + 23,316 dolárov - 3600 dolárov dane a poistenie = 34,908 dolárov. Toto je potenciálna daňová povinnosť pre priamy výnos z prenájmu mínus dane, straty voľných pracovných miest , poistenie, opravy a priame výdavky. Pozrime sa neskôr na iné zrážky. Ale tu je, ako sa oslabuje odpis.
- $ 34,908 - 8909 dolárov znehodnotenie = 25 999 USD.
Pamätajte si, že sme nevynaložili žiadne peniaze na to, aby sme zrealizovali tento odpočet. A máme ešte ďalšie odpočty. Platba sa zatiaľ nezahŕňa do výpočtu, pretože musíme vylúčiť úroky z vlastného imania. Nie je to úplne voľná jazda na tomto odpočítaní. Keď predávate nehnuteľnosť, budete musieť brať tieto odpočty odpisov do úvahy pri výpočte kapitálových výnosov z daní. Existujú však spôsoby, ako tieto dane prekonať aj s výmenou 1031 .
Investície do prenájmu domov sú veľmi populárne, najmä pre nových investorov alebo pre tých, ktorí chcú mesačné peňažné toky, a nie veľké krátkodobé zisky z veľkoobchodu alebo investície fix & flip. V závislosti od veku a času odchodu do dôchodku môže investovanie do prenájmu veľa pre vás dosiahnuť:
- Odchod do dôchodku - Keď sa blížite k dôchodku a začnete počítať mesačné príjmy z aktuálneho akciového trhu a iných investícií, možno zistíte, že neexistuje veľmi vysoká miera návratnosti, ktorá by vychádzala z dividend alebo úrokov. Prerozdeľovaním svojich aktív môžete predať akcie alebo dlhopisy a presunúť peniaze do nájomných domov. Tam, ak menej riziko, ak budete investovať rozumne, a výnosy sú vyššie. Budete mať viac mesačných príjmov na financovanie vášho hroziaceho odchodu do dôchodku.
- Mladí, ale plánovanie - To je naozaj, kde môžete začať budovať naozaj pekný odchod do dôchodku takmer kdekoľvek chcete a žiť skvelý životný štýl. Začnite nakupovať nehnuteľnosti ako nájomné a začnete získavať vlastné imanie, ktoré ocenia a splácate hypotéky. Môžete mať tieto zisky s 1031 Exchange a rolovať je do viac nájomných, možno lepšie ceny domov, skôr než viac z nich. Vyhnite sa kapitálovému zisku, ak to urobíte správne.
Nájomné investovanie do nehnuteľností bude vždy skvelý spôsob, ako investovať, pretože tam budú vždy nájomníci. Porušenie bývania a hypoték, ktoré začalo koncom roka 2006, nám ukazuje, ako sa prenájom nehnuteľností stala dobrou investičnou praxou. Všetci ľudia, ktorí prišli o svoje domovy, aby sa vylúčili, sa stali nájomníkmi, kým prebudovali svoje úvery a ušetrili na zálohové platby.
Mladší kupujúci v podstate ponechali trh roky, keď videli, že ich starší príbuzní strácajú svoje domovy alebo vlastné imanie. Poskytli obrovský dopyt po nájomnom. Investície do nehnuteľností na bývanie sú odolné voči negatívnym účinkom rastu úrokových sadzieb a inflácie. Je to skvelý spôsob, ako zvýšiť svoje bohatstvo.