Všeobecne platí, že percento, ktoré je porovnateľné s reálnymi skúsenosťami podobných nehnuteľností, sa používa na odhad voľných pracovných miest a úverovej straty pre predmetné nehnuteľnosti.
Strata voľných pracovných miest
Keď investor investuje nehnuteľnosť do prenájmu, cieľom je samozrejme, aby si ju plne prenajala každý deň každého roka.
Samozrejme, toto nie je realistické očakávanie. Nezáleží na tom, koľko vašich nájomníkov môže milovať domov, v určitom okamihu sa chystajú vyhnúť. Čas medzi tým, kedy sa presťahujú a nový nájomca začína platiť nájomné, je voľné miesto so stratou príjmu z prenájmu .
Ako dlho pôjdete bez prenájmu sa bude líšiť v závislosti od množstva problémov:
- Stav nehnuteľnosti a čas na prípravu nových nájomcov. Mnohokrát je potrebné maľovanie a niekedy aj opravy konštrukcie.
- Váš marketing a reklama.
- Súčasný stav na trhu, dopyt po nájomnom.
Vyžaduje si dlhší prenájom na zníženie straty voľných pracovných miest? Často to robí. To je dôvod, prečo mnohí majitelia nehnuteľností chcú jeden rok prenájmu namiesto šiestich mesiacov. Zvyšuje ich náklady pri častých presunoch. Avšak, keď sa niekto musí presťahovať za prácu, môže a preruší nájomnú zmluvu a často si len ponecháte vklad ako náhradu škody. Chytiť ich na ďalšie je zvyčajne strata času a úsilia.
Môžete znížiť svoje straty voľných pracovných miest tým, že neustále predávate svoje nájomné domy, a to nielen vtedy, keď dostanete oznámenie o premiestnení. Prinajmenšom začať uvádzať na trh tri mesiace pred uplynutím doby nájmu, aj keď sa môžu obnoviť. Neviete, a získať niekoľko potenciálnych nájomníkov, ktorí by sa mohli dostať do pohybu v priebehu niekoľkých dní.
Ďalším spôsobom, ako skrátiť čas medzi nájomníkmi, najmä keď máte nové pripravené, je mať vaše výsledky kontroly a opraviť materiály a prácu pripravené na to, aby sa dostali do činnosti. Dostaňte maľbu a opravy rýchlo a získajte ten nájom, ktorý prichádza znova.
Úverová strata
To je jednoducho niekto, kto neplatí svoje nájomné. To môže byť naozaj škodlivé vašej spodnej línii, ako keby to bolo zlé, vysťahovanie môže chvíľu trvať. Nebudete dostať nájomné po celú dobu potrebnú na to, aby ste ich dostali z majetku. Štátny prenajímateľ / nájomný zákon určuje postup vysťahovania a časovú os. Väčšina ľudí je úprimná a bude chcieť zaplatiť svoje nájomné v plnej a včasnej dobe. Niektorí sa môžu dostať do dočasných problémov s príjmami, existujú však aj iné osoby, ktoré budú používať zákon na to, aby za mesiace zaberali domov bez platenia nájomného.
Najlepšia obrana tu je dobrý trestný čin, čo znamená kreditné kontroly a nájomné odkazy. Máte právo chrániť svoje záujmy v rámci zákonov štátu prenajímateľa / nájomcu. Dobrý aplikačný proces a rozhovor, ako aj referencie a kontrola ich kreditnej histórie sú dôležité. Najlepšou obranou proti vyhosteniu je nikdy nechať ich zabávať doma na prvom mieste.
Výpočet alebo odhad
Ak nemáte historické údaje, zavolajte miestneho správcu nehnuteľností a opýtajte sa, aké údaje vidia za neobsadené a úverové straty v celom spektre nájomných domov podobných vašim.
"Podobný" v tomto prípade by mal zvážiť rozsah nájomných cien, keďže úrovne príjmov môžu ovplyvniť úverovú stratu a dokonca zmeniť, ako často ľudia potrebujú pracovať.
Ak máte problémy s obsadzovaním mier voľných miest, môžete skúsiť miestny investičný klub pre nehnuteľnosti. Niektorí budú mať pripravené údaje, ale často sa môžete stretnúť s ďalšími členmi investorov, ktorí s vami nebudú mať problém s tým, že budú zdieľať svoje údaje. Aj keď musíte uhádnuť, pre tieto premenné je potrebné vziať do úvahy niečo vo vašom výpočte nájomného.
Je to váš domov, a to aj vtedy, keď v ňom nežijete, a tak chráňte svoje záujmy a faktor pre voľné pracovné miesta a úverové straty pre presnú návratnosť investícií .