Okrem výpočtu návratnosti vlastného kapitálu v prvom roku by mohol investor s nehnuteľnosťami chcieť vedieť o návratnosti vlastného kapitálu, ako sa plánuje na budúce roky alebo ako po prvom roku.
To by mohlo byť dôležité, pretože akonáhle sa majetok ocitol a hypotéka sa čiastočne splatila, suma investovaného kapitálu v tomto bode by sa mohla lepšie použiť inde, ak je súčasná návratnosť vlastného kapitálu nízka.
- Obtiažnosť: Jednoduché
- Požadovaný čas: 10 minút
Tu je How
- Získajte čo najpresnejší odhad aktuálnej alebo plánovanej hodnoty nehnuteľnosti. V tomto príklade použijeme hodnotu 510 000 USD ako hodnotu nehnuteľnosti.
- Určte výplatu hypotéky. Pre náš príklad predpokladajme, že hypotekárny zostatok je 375 000 dolárov.
- Potom vypočítajte Cashflow After Taxes (CFAT) . Použijeme 17 000 dolárov.
- Náš návratnosť vlastného kapitálu je CFAT / (hodnota - výnos):
17 000 USD / (510 000 - 375 000 USD) = .126 alebo 12,6% je naša návratnosť vlastného kapitálu
Tipy
- V tomto príklade sa zdá, že návratnosť vlastného kapitálu je v porovnaní s prevládajúcimi úrokovými mierami vysoká. Ak by však bola hypotéka zaplatená viac a hodnota vyššia, výsledok by mohol byť takmer polovičný alebo povedať 6%.
V takom prípade je možné, že predaj nehnuteľnosti a investovanie do inej by bol múdrejší v dôsledku lepšej návratnosti investícií do nového majetku.
Pozrime sa na návratnosť investícií do investícií do nehnuteľností
Existujú niektoré veľmi dobré dôvody, prečo investori zistili, že premiestňovanie aktív z trhov s akciami a dlhopismi na nehnuteľnosti môže dramaticky zvýšiť návratnosť investícií.
Poďme sa pozrieť na to, čo robí nehnuteľnosť tak lukratívnou:
- Poistiteľný: Je to hmotný majetok, ktorý skutočne poistite proti stratám. Ak je poškodená alebo zničená, dostanete kompenzáciu. Ak vlastníte akcie akcií a spoločnosť skrachuje, alebo ak dôjde k zlým zárobkovým informáciám a k zrúteniu cien akcií, to sú prestávky.
- Konečné: Môžu pokračovať v tlačení a vydávaní akcií akcií v spoločnosti, ale na svete je len toľko nehnuteľností. Áno, môžete na ňom postaviť niečo, ale je to stále jediný navždy unikátny pozemok.
- Výhody z dane z kapitálových ziskov: Váš zisk pri predaji akcií sa realizuje v roku, v ktorom sa predávajú, bez výnimiek. Môžete použiť daňovú odloženú daň 1031 z IRS, aby ste odložili daň z kapitálových výnosov zo zisku z predaja investícií do nehnuteľností. V skutočnosti to môžete odložiť navždy! Ak ste rastúce portfólio v priebehu rokov pomocou 1031 Výmeny správne, ste nezaplatili žiadne dane z kapitálových výnosov. Ak by ste prešli, vaši dediči zdedia majetok na jeho súčasnej zvýšenú hodnotu a všetky tieto kapitálové zisky práve odídu! Áno, môžete si to vziať so sebou.
- Výnosy z peňažných tokov a ocenenia: Realitné nehnuteľnosti v priebehu času sa ukázali ako nárast hodnoty, aj keď na ceste sú škytavka. Takže vlastníte si nehnuteľnosť na prenájom, získavate vlastný kapitál prostredníctvom zhodnotenia a prenášate ho nad náklady na pozitívny mesačný peňažný tok.
- Rast akcií prostredníctvom splácania hypotéky: Platíte hypotéku každý mesiac a časť z nej ide na vlastné imanie. Vytvárate hodnotu aktív, na ktorú si môžete požičať za veľmi výhodné ceny.
- Veľké výdavky zrážky: Môžete odpočítať riadenie, údržbu a prevádzkové náklady, rovnako ako dane z nehnuteľností na váš príjem, alebo dokonca príjmy z iných investícií.
- Odpisovanie je dar: Môžete znehodnotiť hodnotu štruktúry (nie pozemku) viac ako 27,5 rokov. To nie sú peniaze, ktoré ste strávili, ale každý rok dostanete odpísanie dolára za dolár oproti príjmu za odpisy.
- Veľké nízke riziko Pákový efekt: Pomocou hypotéky môžete získať 80% alebo viac z obstarávacej ceny nájomného majetku. Prečo stráviť 200 000 dolárov na nákup jednej domácej hotovosti, keď si môžete kúpiť štyri z nich so zálohami a dať tieto štyri peňažné toky do banky každý mesiac?