Ak uvažujete o investovaní do nehnuteľností na prenájom nehnuteľností , je veľa výskumu. Mali by ste byť tiež istí, že ste vhodný na to, aby ste boli prenajímateľom, a že máte čas na správu nehnuteľností. Avšak všetko, čo tu máme teraz, tu chceme preskúmať spôsob, akým majetok vytvára peňažné toky z prenájmu .
Pre náš príklad použijeme štvorposteľový systém so všetkými štyrmi jednotkami určenými na prenájom na plný úväzok. Jedná sa o jednoduchý výpočet peňažných tokov na ilustráciu potenciálu nehnuteľností ako investície. Kritický ako v prípade väčšiny investícií je inteligentný a dobre preskúmaný nákup na fronte. Pre náš príklad predpokladáme, že tento kupujúci vykonal svoj výskum a urobil dobrý nákup na našej štyri. Tu sú údaje o kúpe a prenájme:
- Kúpna cena štvorplexu je 325 000 USD.
- Kupujúci umiestnil 20 percent nižšie, alebo 65 000 dolárov a financoval 260 000 dolárov.
- 30-ročná pôžička je na úrovni 6,5 percenta, so zásadou / úrokom vo výške 1643 dolárov za mesiac.
- Dane a poistenie pri kúpe sú 3.600 dolárov za rok za celkovú platbu vo výške 1943 USD za mesiac.
Kupujúci vykonal svoj výskum a vidí stály dopyt po nájomnom za tieto jednotky, z ktorých všetky zostávajú väčšinou obsadené. Avšak, aby boli pri výpočtoch obozretné, vypočíta sa 6% voľných a neplatených rizík na predvídanie skutočného peňažného toku .
Jednotky sú všetky identické a prenajaté za 900 dolárov za mesiac každý. Pozrime sa, ako sa náš výpočet rozdeľuje:
- Hrubý výnos z prenájmu je 900 USD X 4 X 12 mesiacov alebo 43 200 USD ročne.
- Platby sú 1943 USD X 12 = 23,316 USD ročne.
- Náklady na opravu predchádzajúcich majiteľov dosiahli v priemere 1 700 USD ročne.
- Voľné pracovné miesta a úverové straty sa odhadujú na 6% nájomného alebo na 2 592 USD ročne.
- Vlastník vynakladá každoročne asi 400 dolárov na rôzne a reklamné náklady a spravuje majetok samostatne.
To sú základné prevádzkové položky, ktoré sa dostanú do nášho výpočtu peňažných tokov . Zoberme si výpočet na zisk:
- Výnosy z prenájmu - Strata voľných pracovných miest - Platby - Výdavky = Peňažný tok
- 43,200 dolárov - 2,592 dolárov - 23,316 dolárov - 2,100 dolárov = 15,192 dolárov / 12 = 1,266 dolárov za mesiac v pozitívnom peňažnom toku.
Keď analyzujete svoj návratnosť ako " hotovosť z investovaných peňazí ", rozdelili ste skutočnú hotovostnú investíciu vo výške 65 000 dolárov na ročný výnos hotovosti alebo 15 192 USD. To je výnos 23% z vašej hotovosti investovanej! Existuje len málo investícií, ktoré prinášajú tento druh návratnosti.
Peňažný tok je funkciou mnohých vstupov a niektoré alebo viaceré z nich môžu zmeniť a poškodiť alebo zlepšiť peňažný tok. Niektoré sú ovplyvnené trhom a hospodárstvom. Ak sa veľký miestny zamestnávateľ zatvorí alebo premiestni, dopyt po nájomnom nehnuteľnosti môže cez noc stúpať. To je niečo, čo nemôžete kontrolovať, ale dúfajme, že sa vyhnete tým, že vykonáte svoju náležitú starostlivosť o zdravie a plány miestnych zamestnávateľov. Ak sú zdraví a rentabilní s dlhodobým prenájmom nedávno obnoveným, máte pravdepodobne dobrú kondíciu.
Ďalšie faktory, ktoré sú mimo vašej kontroly, sú dane z nehnuteľností a poistenie majetku.
Dane a prémie sa môžu zvyšovať, zvyšujú prevádzkové náklady a znižujú prevádzkové výnosy a peňažné toky. Tieto negatívne faktory môžu byť kompenzované inými faktormi, nad ktorými máte určitú kontrolu. Mohli by ste nájsť spôsoby, ako znížiť náklady na marketing, správu a údržbu. Samozrejme, ak je trh s prenájmom silný, môžete zvýšiť nájomné. Je to jemná rovnováha, pretože môže spôsobiť zvýšenie počtu voľných pracovných miest. Strata príjmov z voľných jednotiek môže ľahko zničiť akékoľvek zisky zo zvýšených nájmov.
Pozrite sa na zvyšok tejto série investičných nehnuteľností na prenájom, aby ste videli ďalšie spôsoby, ako tento príklad nehnuteľnosti poskytuje daňové a iné stimuly a výnosy.