Priamym odpisom je odpisovanie nehnuteľností v rovnakej výške ako je povolená životnosť majetku na daňové účely. Určitý obchodný majetok možno odpisovať napríklad použitím daňovej životnosti 39 rokov. Ak je cena nehnuteľnosti 895 000 dolárov, rozdelenie tejto sumy o 39 by znamenalo rovnomerné rozvrhnutie 22 949 dolárov v odpisoch každý rok po dobu 39 rokov.
Zrážky a výhody pre investorov
Investície do nehnuteľností majú určité výrazné výhody oproti investovaniu na akciovom trhu.
Existujú určité pravidelné zrážky, ktoré by ste očakávali, ale aj iné, o ktorých asi neviete. Hovoríme práve o nájomných nehnuteľnostiach, konkrétne o rodinných domoch alebo kondomoch, a o prenájme, bez opravy na prenájom.
Due Diligence a právo nákupu
Predtým, než hovoríme o zrážkach, chcem jasne povedať, že nechcete zvážiť zrážky pri hodnotení investície do nájomného domu. Iste, keď urobíte posledné číslo-křupavý môžete sa pozrieť na to, ako skvelé budete robiť so zvážiť zvážiť. Ale keď sa dostanete do dohody, stačí sa pozrieť na základy a sústrediť sa na CASH FLOW.
- Môžete si kúpiť nehnuteľnosť za cenu, ktorá je nižšia ako súčasná trhová hodnota a zamedzíte zisku vo vlastnom imaní v záverečnej tabuľke?
- Bude súčasný trh a konkurenčné prostredie podporovať prenájom, ktorý bude platiť náklady a stále ponechať pekný mesačný zisk ako peňažný tok, ktorý môžete vziať do banky?
- Dovolili ste si niektoré voľné pracovné miesta a úverové straty?
- Máte všetky svoje výdavky buď pribalené alebo dôkladne odhadnuté:
- reklama
- management
- opravy
- daň z majetku
- poistenie
- akékoľvek nástroje, ktoré zaplatíte, ako napríklad zvyčajne voda a kanalizácia
- S vašou splátkou hypotéky a všetkými vyššie uvedenými, budete môcť brať nejaké pekné peniaze do banky každý mesiac?
To všetko je potrebné vyriešiť pred tým, než si kúpite tento majetok! Všetko, o čom hovoríme po tomto, je omáčka. Samozrejme, mohli by ste vziať do úvahy niektoré alebo všetky tieto veci, aby ste mohli vyhodnotiť investíciu, avšak ak sa niečo pokazí, je to bližšie k líniu.
Odpočítanie vyššie uvedených nákladov
Vaše vyššie uvedené výdavky sú odpočítateľné z dôvodu príjmov na daňové účely. Hoci sa to nepovažuje za prevádzkové náklady, môžete tiež odpočítať hypotekárny úrok . Nemôžete odpočítavať väčšie opravy, ako napríklad výmenu zariadení, pretože bude potrebné ich odpisovať, ale každý rok si odpočíte túto časť.
Štruktúra Odpisy
V súčasnosti vám IRS umožňuje odpisovať štruktúru prenájmu nehnuteľnosti viac ako 27,5 rokov. Musíte odčítať realistickú hodnotu pôdy, pretože pôda nie je znehodnotená. Takže, ako príklad ďalšieho ročného odpočtu, predpokladajme, že máte štruktúru v hodnote 180 000 USD. Rozdelte to o 27,5 a získajte 6,545 USD. To je vaše ročné zníženie odpisov, a vy ste strávili desetník, aby si to!
To, čo vidíme, je hromadenie výdavkov, a ak sú všetky z nich spojené a vy ste v 25% daňovom pásme, môžete každoročne vložiť ďalších 3.000 až 5.000 dolárov do vrecka.
To je niekoľko stoviek dolárov každý mesiac.
Rast cez 1031 Exchange
Toto sa používa len vtedy, ak sa rozhodnete rozšíriť svoje portfólio tým, že predáte nehnuteľnosti ziskom a prenesiete tieto peniaze do iných nehnuteľností. Je to zložité, preto by sa mal konzultovať s účtovníkom a pravidlá sú prísne. Investor je skoro veľa, pretože tretia strana musí prevziať výnosy z predaja a vyplatiť finančné prostriedky na kúpu nového majetku.
Avšak, spravodlivo nebudete musieť zaplatiť kapitálové zisky z predaja v predanom roku. Môžete ich odložiť, kým v konečnom dôsledku nepredáte nehnuteľnosť a nezavriete sa do inej. Ale ak držíte majetok až do smrti, dedičia budú mať dedičia na tej súčasnej hodnote a všetky tieto kapitálové zisky odídu pre daňové účely!