Staňte sa súčasťou budovy
Zlepšenie a zlepšenie nájomníkov je platené nájomníkom, ale stáva sa súčasťou budovy. Ak zmluva neustanovuje inak, prenajímateľ všeobecne získa vlastníctvo aktualizácií po ich inštalácii.
Nájomca si udržiava poistný záujem o využívanie zlepšenia. Účasť nájomcu na nehnuteľnosti zaniká, keď nájomná zmluva skončí a nájomca sa premiestni. Nasledujúci príklad ukazuje niektoré vylepšenia, ktoré môže nájomník urobiť.
príklad
Larry vlastní Luxury Leathers, obchod s koženými výrobkami, ktorý sa nachádza v obchodnom centre. Larry prevádzkuje svoju činnosť mimo maloobchodného priestoru, ktorý prenajíma od majiteľa nákupného strediska, nákupné centrá, as Larry urobil rôzne vylepšenia svojho prenájmu, keďže sa pred ňou do nej umiestnili luxusné kože. Patria medzi ne nové zapustené osvetlenie, nové koberce a malá kancelária Larry postavená za maloobchodnou oblasťou.
V prenájme medzi Larrym a jeho prenajímateľom sa uvádza, že akékoľvek vylepšenia, ktoré Larry urobí v budove počas doby prenájmu, sa stanú majetkom prenajímateľa v čase, keď sú inštalované. Dokončené TIBs musia byť poistené prenajímateľom. Nákupné centrá Inc.
poistená budova podľa obchodnej politiky nehnuteľností. Pravidlá automaticky pokrývajú akékoľvek zlepšenia budovy, ktoré sa vykonávajú počas obdobia politiky.
Larry vie, že akékoľvek TIB, ktoré inštaluje, sa stane majetkom jeho prenajímateľa. Napriek tomu bude Larry využívať tieto zlepšenia po zvyšok svojho prenájmu.
Larry by mohol stratiť svoj záujem o užívanie nehnuteľnosti, ak by boli TIB poškodené alebo zničené požiarom alebo iným nebezpečenstvom. Našťastie môže Larry zaistiť svoj záujem o zlepšenie v rámci politiky obchodného vlastníctva.
Význam TIB
Mnoho politík v oblasti komerčných nehnuteľností definuje vylepšenia a zlepšenia nájomníkov ako príslušenstvo, úpravy, inštalácie alebo prírastky do budovy, ktorú ste obsadili, ale nevlastníte. To znamená, že TIB sú položky, ktoré ste si kúpili alebo nainštalovali na svoje náklady, ale nemôžete ich legálne odstrániť.
Príkladmi TIB sú kancelária, svetlá a koberce, ktoré Larry nainštaloval do svojho obchodu. Táto nehnuteľnosť je teraz súčasťou budovy. Pretože Larry nevlastní, nemôže ho vziať s sebou, ak sa presunie na iné miesto. Ak sa Larry pokúsil odstrániť majetok, mohol by poškodiť budovu.
Kto je zodpovedný za poistenie?
TIB môžu byť poistené nájomcom alebo prenajímateľom. V prenájme by malo byť jasné, ktorá strana je zodpovedná za poskytovanie poistenia. V opačnom prípade sa môžu vyskytnúť spory, na ktorých poistenie, prenajímateľ alebo nájomca by sa mali vzťahovať na straty týkajúce sa poškodených TIB.
V prenájme by sa malo tiež uviesť, kedy prechádza vlastníctvo TIB od nájomcu prenajímateľovi. Toto sa často (ale nie vždy) vyskytuje, keď sa v budove nachádzajú vylepšenia.
Pojistné krytie pre prenajímateľa
Keďže TIB sú vo vlastníctve prenajímateľa, sú často poistené v spojení s budovou v rámci politiky obchodného vlastníctva prenajímateľa. Politiky zvyčajne pokrývajú budovu naplánovanú v pravidlách, dokončených doplnkoch a príslušenstvách (čo znamená nehnuteľnosť natrvalo pripojená k budove). Príkladom prístroja je lustr inštalovaný v strope reštaurácie.
Predpokladajme, že prenájom medzi Luxury Leathers a Shopping Centers Inc. vyžaduje, aby prenajímateľ poisťoval TIB. Ak sú nákupné centrá Inc poistené podľa typických pravidiel týkajúcich sa vlastníctva, kancelária, koberce a zapustené svietidlá, ktoré Larry nainštaloval, by sa mali kvalifikovať ako kryté nehnuteľnosti.
Zlepšenia vykonané nájomníkom zvyšujú hodnotu budovy prenajímateľa. Ak nájomník vynaloží 15 miliónov dolárov na TIB, hodnota budovy sa zvýši o 15 000 dolárov.
Stavebný limit pre politiku prenajímateľa by sa mal zvýšiť o hodnotu TIB. V opačnom prípade môže byť budova nedostatočne zaistená. Ak dôjde k strate a prenajímateľ nezískal primerané limity, prenajímateľovi môže vzniknúť pokuta za spolupôsobenie .
Poistenie pre nájomcu
Ak prenájom vyžaduje, aby prenajímateľ opravoval alebo nahradil poškodené TIB, potom nájomca nemusí tieto veci poistiť. V opačnom prípade by mali byť TIB poistené v súlade s majetkovou politikou nájomcu. Väčšina zmlúv o komerčných nehnuteľnostiach automaticky pokrýva ako obchodný osobný majetok záujem nájomcu o využívanie TIB.
V závislosti od vašich pravidiel môžu byť TIB kryté na základe reprodukčnej ceny alebo skutočnej hotovostnej hodnoty. Straty sú zvyčajne pokryté v plnej výške iba vtedy, ak opravu vykonáte "rýchlo" (toto slovo nie je definované). Ak neodkladne opravujete TIB, váš poisťovateľ môže zaplatiť len časť svojich pôvodných nákladov na základe tohto vzorca:
Pôvodná cena X počet dní od dátumu straty do uplynutia doby prenájmu / počet dní od inštalácie vylepšenia do uplynutia doby nájmu
Predpokladajme napríklad, že spoločnosť Luxury Leathers podpísala päťročný nájom 1. januára 2015. Larry dokončil zlepšenia 1. januára 2016. Všetky vylepšenia boli zničené požiarom 1. januára 2017. Larryho poisťovňa nebude platiť viac než:
15 000 USD X 1095 (trikrát 365) rozdelených na 1460 (štyrikrát 365) = 11 250 EUR
Vaša poisťovňa nebude platiť nič, ak váš prenajímateľ opraví alebo nahradí poškodené vylepšenia.
Obchodné prístroje
Zatiaľ čo nájomcovia nemôžu odtrhnúť TIB, ktoré inštalovali, môžu odstrániť kategóriu majetku nazvanú obchodné upínacie prvky . Obchodné upútavky sú položky inštalované nájomcom, ktoré nájomca očakáva, že odstráni, keď uvoľní budovu. Sú nevyhnutné pre podnikanie nájomcu a môžu byť odstránené bez poškodenia budovy. Obchodné upútavky zostávajú vo vlastníctve nájomcu, takže je zodpovedný za ich poistenie.
Predpokladajme, že Larry nainštaluje do svojho obchodu nové skrinky na zobrazovanie koženého tovaru. Larry a jeho prenajímateľ očakávajú, že Larry vezme prípady s ním, keď sa presunie na iné miesto. Napriek tomu, že prípady sú pripojené k budove, považujú sa za obchodné zariadenia skôr ako TIB. Ďalšími príkladmi obchodných prístrojov sú počítače, predajné automaty a vybavenie strojov.
Nájomcovia by mali zabezpečiť, aby sa v prenájme jasne špecifikovali, aké typy nehnuteľností sa kvalifikujú ako obchodné upomienky. V opačnom prípade môže prenajímateľ odmietnuť umožniť nájomcovi odstrániť určitý majetok po uplynutí lehoty.