Môže sa tiež vypočítať v nasledujúcich rokoch na základe predpokladanej hodnoty nehnuteľnosti zníženej o hypotekárny zostatok. Bolo by to súčasná investícia do majetku, ktorú by ste mali vo vlastníctve upraviť akýmkoľvek zvýšením hodnoty a splatením hypotéky.
Prečo merať ROE v budúcich rokoch?
Na rozdiel od niektorých iných návratov návratnosti investícií (ROI), toto meria vašu návratnosť na meniace sa číslo. Peňažné prostriedky, ktoré ste vložili do zálohovej platby, sa nezmenili, ale v priebehu rokov robia ďalšie faktory a menia vašu návratnosť vlastného kapitálu. Dôvodom je zmena vlastného kapitálu. Najskôr sa pozrime na to, aké výhody máte pri vlastnom prenájme:
- Splácanie úveru: Pokiaľ pokračujete v splácaní hypoték, platíte hlavný úverový zostatok. Váš vlastný kapitál sa zvyšuje, pretože dlžujete menej v pomere k hodnote.
- Zhodnotenie v hodnote: Vaša domácnosť hodnotí časovo. Takže, keď znižujete to, čo dlžíte, zvyšujete aj to, čo stojí za to. Rozdiel medzi týmito dvoma rastú; equity.
- Peňažný tok : Každý mesiac budete bankový nejaké peniaze, peniaze zaplatené v nájomnom, ktoré je nad platbou hypotéky a výdavky.
- Úspory na dani z príjmov: Odpisy sú obrovským prínosom. Každý rok môžete odpočítať z výnosov z prenájmu časť hodnoty štruktúry ako odpisy. Nikoho ste nestrávili, ale odpočítanie je rovnako ako ty.
To sú úžasné výhody, ktoré robia nehnuteľnosti oveľa lepšie ako iné investičné aktíva. Vidíme však, že existuje niekoľko z nich, ktoré menia našu spravodlivosť, ktorá sa neustále zvyšuje. Pozrime sa na príklad:
Kúpite si nájomný dom za 100 000 dolárov za 20 000 dolárov. V roku nákupu uvidíte, že má hodnotu 100 000 dolárov, ale dlhujete len 80 000 dolárov, pretože máte túto sumu vo výške 20 000 dolárov ako vlastné imanie.
Povedzme, že váš ročný kladný peňažný tok je 3.600 dolárov alebo 300 dolárov mesačne za hypotéku a výdavky. Takže naša návratnosť investícií predstavuje 3 600 EUR / 20 000 USD, čo predstavuje 0,18 = 18% návratnosť vlastného kapitálu. Ste investičný guru!
Teraz pohneme desať rokov dopredu. Zaplatili ste svoje hypotéky a domáci sa ocitli v hodnotách, teraz v hodnote 118 000 dolárov. Váš zostatok z hypotéky klesol z 80 000 na 66 000 dolárov. Teraz sa pozrite na svoje vlastné imanie. 118 000 dolárov - 66 000 dolárov = 52 000 dolárov, váš nový majetok v našom jednoduchom príklade. Teraz urobme výpočet znova pre ROE. Dostanete trochu viac nájomného, takže váš cash flow je teraz 4 400 dolárov ročne. 4 400 USD / 52 000 USD = 8,5% návratnosť vlastného kapitálu.
Čo sa stalo? Je to jednoduché, keďže zvýšená hodnota akcií ste určite nemohli zvýšiť nájomné, ktoré rýchlo. Takže je to stále veľká investícia? Pozrite sa, čo môžete urobiť teraz s 52.000 dolárov. Možno je čas predať a reinvestovať.