- umiestnenia
- Financials
- opravy
- Aktuálny trh
Vyhodnoťte polohu nehnuteľnosti
Miesto je jednou z najdôležitejších vecí, ktoré je potrebné zvážiť pri hodnotení potenciálneho investícií do nehnuteľností. Môže vám pomôcť získať vzdelaný odhad o tom, aký potenciál nehnuteľnosti v priebehu rokov ocenia.
Napríklad realitný guru Robert Kiyosaki hovorí o výhodách nákupu dôchodkového majetku v blízkosti vysokej školy. Dôvodom je, že vždy existuje dostatok nájomníkov, rodičia študentov zvyčajne platia nájomné a často si môžete účtovať vyššie nájomné kvôli potrebe priestoru a zvýšenému dopytu po bytoch.
Čo je susedstvo
- Je to predmestské alebo mestské?
- Je to blízko maloobchodných predajní, dopravných uzlov, nemocníc a škôl?
- Aký typ nájomcu bude chcieť tam žiť? (rodiny, seniori, jednotlivci, stredná trieda atď.),
- Existuje dostatok ponuky nájomníkov v oblasti?
- Je to blízko k vášmu aktuálnemu pobytu? Ak je to ďaleko, budete musieť zohľadniť cestovné náklady z hľadiska finančných nákladov z dochádzky a príležitostných nákladov zo straty produktivity.
- Je susedstvo stabilné, expandujúce alebo klesajúce? Existuje veľa voľných nehnuteľností alebo je tu veľa nových stavieb?
- Vidíte príležitosť na rast v budúcnosti? Napríklad sa vybuduje nová železničná trať, ktorá spája hlavné mesto, alebo sa nová spoločnosť presunie do oblasti a vytvára nové pracovné miesta. Tieto môžu výrazne zvýšiť vhodnosť miesta.
Vyhodnoťte finančné údaje nehnuteľnosti
Poznaj svoj rozpočet
- Koľko môžete vložiť do tejto investície?
- Koľko si môžete dovoliť stratiť?
- Ak potrebujete ďalšie finančné prostriedky, odkiaľ ich získate?
- Aká bude vaša mesačná splátka hypotéky a úroková sadzba?
Pozrite sa na hodnotu nehnuteľnosti
- Požiadajte o zobrazenie skutočných výkazov príjmov a výdavkov na nehnuteľnosti. Ak nie sú k dispozícii žiadne, uistite sa, že ste schopní rozumne predpovedať prevádzkové náklady.
- Vypočítajte čistý prevádzkový výnos (NOI) za nehnuteľnosť.
- Aký je štandardný pomer neobsadenosti pre vašu oblasť?
- Aké je plánované nájomné za nehnuteľnosť?
- Čo by náklady na poistenie?
- Koľko sú dane?
- Aké budú náklady na údržbu ?
- Určili ste svoju kapitalizačnú sadzbu na trhu (Cap Rate) ? Ak si nie ste vedomí vašej trhovej sadzby, mali by ste sa poradiť s miestnym realitným maklérom.
- Akonáhle ste určili Cap Rate, teraz môžete rozdeliť NOI o Cap Rate a získať aktuálnu hodnotu nehnuteľnosti.
- Urobili ste porovnávaciu analýzu trhu (CMA)?
- Aké sú porovnateľné domy v oblasti predaja? Či už kupujete nehnuteľnosť alebo hľadáte domov, budete sa chcieť uistiť, že neplačíte za nehnuteľnosť.
Vyhodnotiť aké opravy sú potrebné
Aké opravy ste spokojní?
- Chcete mať nehnuteľnosť, ktorá potrebuje iba farbu a nový koberec, ste v poriadku s miernym množstvom práce alebo ste spokojní s črevnou rehabilitáciou (nová inštalácia, elektrické, podlahy, steny atď.)
Môžete si dovoliť vykonať tieto opravy?
- Náklady na opravy sa značne líšia v závislosti od toho, či to dokážete sami, alebo či potrebujete nainštalovať niekoho iného.
- Váš stavebný rozpočet na materiály a remeselné práce sa tiež značne líši v závislosti od toho, či renovujete milión dolárov alebo päťdesiat tisíc dolárov.
- Ďalším všeobecným pravidlom je, že oprava bude stáť vždy viac, než ste naplánovali. Ak zamestnávate dodávateľa, dvojtýždňová práca sa často mení na štyri týždne. Dokonca aj keď robíte opravy sami, náklady sa môžu dostať z ruky. Napríklad plánujete postaviť novú sadrokartónu v miestnosti za 800 dolárov. Keď otvoríte steny, nájdete nákazu termitov a potrebu nielen vyhladiť, ale aj rekonštruovať steny. Takéto neočakávané výdavky sa rýchlo zvýšia. Budete nielen zasiahnutí s vyšším rozpočtom na výstavbu, ale budete platiť dodatočné finančné náklady, nazývané "mäkké náklady", platiť hypotéku, majetkové dane a poistenie na voľných pozemkoch, kým sa tieto dodatočné opravy dokončia.
Vyhodnoťte investície v porovnaní s aktuálnym trhom
Pokúsiť sa obrátiť McMansion počas recesie nebude najjednoduchší podnik. V recesii by nákup lepšieho nehnuteľného majetku, ktorý by bol prenajatý nájomníkom, mohol byť lepšou sázkou na úspech. Musíte sa pozrieť na trendy na trhu s nehnuteľnosťami a prispôsobiť svoj plán.
Ak si kúpite ten McMansion a máte peniaze na jeho držanie po dobu siedmich rokov, kým ho nemôžete predať za zisk, potom áno, môže to byť potenciálne dobrá investícia. Ďalšia vec, na ktorú sa môžete pozrieť pri nákupe nehnuteľnosti, je hodnota predaja. Vysoko žiaduce aktíva sú tie, ktoré možno ľahko nakupovať a predávať bez ohľadu na trh. Sú vždy v dopyte. Zamyslite sa nad nimi ako s potrebami, ako je chlieb a voda.
Ľudia nepotrebujú dom s bazénom a TV obrazovkou. Ľudia potrebujú dom s čistou kúpeľňou a silnou strechou. Chcete, aby váš majetok oslovil najväčšie množstvo ľudí, takže máte najväčší počet potenciálnych nájomcov a kupujúcich.