Obtiažnosť: Jednoduché
Požadovaný čas: 5 minút
Tu je návod:
- Určte hrubý prevádzkový výnos (GOI) nehnuteľnosti:
Hrubý potenciálny príjem - voľné pracovné miesto a úverová strata = hrubý prevádzkový výnos
- Určte prevádzkové náklady nehnuteľnosti. To by zahŕňalo výdavky na správu, právne a účtovné, poistné, úžitkové, údržbu, dodávky, dane, verejné služby atď.
- Odpočítajte prevádzkové výdavky z hrubého prevádzkového výnosu, aby ste dosiahli čistý prevádzkový zisk. Použitím príkladu nehnuteľnosti s hrubým prevádzkovým výnosom 52 000 USD a prevádzkových nákladov vo výške 37 000 USD by náš čistý prevádzkový výnos bol:
52 000 dolárov - 37 000 dolárov = 15 000 dolárov čistý prevádzkový zisk
Komerční veritelia používajú rôzne kvalifikačné kritériá, aby zistili, či je hypotéka oprávnená a koľko pôjdu k majetku. Majitelia investícií zvyčajne nie sú individuálne hodnotení, pokiaľ ide o ich kreditnú históriu, pretože pre veriteľa nie je tak dôležité, ako potenciál generovania príjmov nehnuteľnosti, ktorá sa má zadlžovať.
Faktom je, že domáci kupujúci bude žiť v domácnosti, ktorú kupujú, takže veriteľ hodnotí ich schopnosť platiť hypotéku a ich históriu platenia dlhových záväzkov.
Je to veľmi odlišná situácia od komerčného majetku, povedzme kancelársky komplex. Kupujúci kupujú túto nehnuteľnosť na jeden účel; generovať pozitívny peňažný tok z výnosov z prenájmu.
príjem
Motivácia k nákupu je príjem, takže veriteľ chce zhodnotiť majetok založený prevažne na výnosoch, ktoré vytvorí.
Samozrejme, stav nehnuteľnosti a ďalšie faktory vstupujú do hypotekárnej kvalifikácie, ale príjem je veľkým faktorom. Ak môže majetok splácať dlh (zaplatiť hypotekárne platby) a stále má prijateľný mesačný príjemový peňažný tok, potom je pravdepodobné, že sa začne hypotéka.
výdavky
Samozrejme, výdavky predstavujú polovicu hlavných úvah vo výpočte NOI. Je nevyhnutné zachytiť všetky prevádzkové náklady na nehnuteľnosti. Tieto môžu a často zahŕňajú:
- Marketing a reklama - V závislosti od typu majetku sa táto kategória výdavkov môže veľmi líšiť. Pre bytový nehnuteľný majetok by väčšina týchto nákladov bola inzercia na tvorbu žiadateľov o nájom. Pre maloobchodný alebo kancelársky majetok by to platilo rovnako, ale môžu byť aj marketingové náklady na prezentáciu nehnuteľnosti spotrebiteľom alebo klientom pre nájomníkov.
- Manažment - profesionálne riadenie je normou pre väčšie komerčné nehnuteľnosti. Tento výdavok je významný, ale môže byť kompenzovaný veľa úspor, ktorý manažér môže generovať pri prevádzke a údržbe nehnuteľnosti.
- Pomôcky - Tí, ktorí neprešli na nájomcu, by boli v tejto kategórii.
- Opravy a údržba - všetko od terénnych úprav až po upevnenie zlomených klimatizačných jednotiek alebo maľovanie jednotiek je v tomto vedre.
- Poistenie - to je tiež veľký náklad.
To sú hlavné kategórie a existujú aj ďalšie výdavky, ktoré závisia od použitia majetku a nájomcov.
Ak pomery požadované veriteľom na základe príjmov nevedú k schváleniu, dlžníci môžu prísť s vyššou hotovosťou za zálohu na zosúladenie pomerov. Čistý prevádzkový výnos je veľmi dôležitý pri komerčnom poskytovaní úverov.
Tipy:
- Buďte veľmi opatrní, aby ste dostali všetky prevádzkové náklady do výpočtu. Chýbajúce výdavky zvýšia čistý prevádzkový výnos a spôsobia, že váš klient preplatí za nehnuteľnosť na základe ocenenia s použitím limitnej sadzby.
- Pre najpoužívanejšie výpočty investorov vysvetlené a tabuľku na ich výpočet, vezmite tento lin, pre top 10 výpočtov .
Čo potrebuješ:
- kalkulačka
- Komplexná analýza prevádzkových nákladov.
Žiadny z týchto výpočtov nie je raketová veda. Budete rýchlo rýchlo a budete môcť robiť alebo diskutovať s klientmi komerčných investorov.