Toto malé číslo vám môže povedať, či je pravdepodobné, že zarobíte peniaze.
Výzvou oceňovania takéhoto majetku nie je tak ťažké, ako by to mohlo vyvolať. Faktom je, že výpočet sadzby na kapitalizáciu nehnuteľností je jednoduchý a nemal by trvať dlhšie ako päť minút.
Začína sa pochopiť presne to, čo je limit čiapky.
Aká je kapitalizácia?
Paušálna sadzba je miera návratnosti, ktorú môžete očakávať od vašej investície na základe toho, koľko príjmov sa domnievate, že majetok pre vás vznikne. Je to, samozrejme, veľmi dôležitý faktor. Nebudete investovať s úmyslom stratiť peniaze.
Je to skvelý spôsob, ako porovnávať podobné vlastnosti, pretože sa berú do úvahy všetky výdavky. Keď sa dve nehnuteľnosti zdajú byť podobne, ale náklady sú viac, mohlo by to byť preto, že prináša viac príjmov, alebo preto, že má nižšie náklady.
Ako vypočítať Cap Rate
Môžete vypočítať mieru kapitalizácie pomocou čistých prevádzkových príjmov a najnovších predajných cien porovnateľných nehnuteľností. Miera kapitalizácie sa určí a potom sa použije na majetok, ktorý zvažujete nákup, aby ste určili jeho aktuálnu trhovú hodnotu na základe príjmov.
Po prvé, získať najnovšiu predajnú cenu podobného dôchodkového majetku.
Použite príklad šiestich bytových projektov, ktoré sa predávajú za 300 000 dolárov.
Teraz určte čistý prevádzkový výnos pre ten bytový projekt alebo čisté nájomné realizované vlastníkmi. Znížte všetky prevádzkové náklady okrem hypotéky. Tento výpočet hodnotí majetok, ako keby ste za to zaplatili.
Povedzte výnosy z prenájmu po tom, čo všetky výdavky, ktoré ste odviedli, boli 24 000 USD. Teraz rozdeľte tento čistý prevádzkový výnos o predajnú cenu, aby ste dosiahli limitnú sadzbu: 24 000 dolárov v nákladoch, rozdelených na predajnú cenu 300 000 USD, vám prináša mieru kapitalizácie 0,8 alebo 8 percent.
Ako používať limitnú sadzbu
Investor môže použiť limitnú sadzbu dvoma spôsobmi. Mohol by chcieť oceniť majetok, ktorý má v úmysle predať, na základe sadzieb na trhu pre iné nedávno predané porovnateľné nehnuteľnosti, alebo by mohol chcieť určiť, či je požadovaná cena nehnuteľnosti primeraná, ak zvažuje jej kúpu.
Keď predávate
Povedzme, že vlastníte malý bytový projekt a chcete ho predať. Získate informácie o nedávno predaných vlastnostiach v oblasti, ktoré sú podobné vašim. Môžu mať viac alebo menej jednotiek, ale pokúsite sa nájsť vlastnosti, ktoré sú čo najpodobnejšie ako tie, ktoré chcete predať.
Nájdete tri vlastnosti, ktoré sa predali počas predchádzajúcich troch alebo štyroch mesiacov. Zložitá časť je schopná nájsť si čisté prevádzkové príjmy. Niekedy sú tieto informácie zverejnené v zozname ako predajné miesto, ale často to nie je, najmä ak čistý prevádzkový príjem nie je priaznivý. Môžete získať tento typ informácií od obchodného realitného makléra, najmä, ak budete uvádzať nehnuteľnosť na predaj s ňou.
Dosiahnete teda tri úrokové sadzby v priemere 9,2%. Váš čistý prevádzkový výnos je 31 000 dolárov. Teraz všetko, čo musíte urobiť, je rozdeliť čisté prevádzkové výnosy o limitnú sadzbu: 31 000 dolárov vydelený .092 sa dostane na 226 957 dolárov. Je tu hodnota vášho majetku.
Môžete založiť cenu, ktorú chcete požiadať o nehnuteľnosť na tomto čísle a uviesť ho na trh.
Keď uvažujete o kúpe
Ak porovnávate vlastnosti s rozhodnutím o kúpe, budete pracovať s uvedenými vlastnosťami . Z tohto dôvodu je ešte jednoduchšie získať ich čisté prevádzkové príjmy a vypočítať percentuálnu sadzbu pre každý z nich. Potom ich môžete porovnať, aby ste zistili, čo by prinieslo najlepší nákup.
Ale vyskúšajte si svoje výdavky a nájomné rovnako, pretože by ste mohli vystúpiť na vrchol, ak môžete nájsť príležitosti na zníženie výdavkov alebo zvýšenie nájomného.
Môžete zistiť, že výdavky sú neobvykle vysoké pre typ a veľkosť nehnuteľnosti, alebo by ste mohli zistiť, že nájomné, ktoré sa účtuje, sú nižšie ako trhové sadzby pre porovnateľné nehnuteľnosti. Každá z týchto situácií by zvýšila hraničnú sadzbu, čím by bola lepšou potenciálnou vlastnosťou, ak by boli opravené.
Povedzme, že máte ohľad na konkrétny projekt malého bytu, ktorý je uvedený na 495 000 dolárov. Stojí to za to na súčasnom trhu alebo je to predražené? Znova získajte niektoré porovnateľné vlastnosti a priemernú predajnú hranicu. Ako príklad použijeme znova 9,2 percentnú sadzbu.
Ak je čistý prevádzkový výnos tejto nehnuteľnosti 39.500 dolárov, stojí za to požadovaná cena? Nie, pretože rozdelenie týchto príjmov podľa sadzobníka vám dáva hodnotu 429 348 USD. Požadovaná cena vo výške 495 000 dolárov je trochu nad značkou.
Aké čisté prevádzkové výnosy by ste potrebovali na získanie tejto cenovej ceny za určitú hodnotu? Prepočítajte vzorec a vynásobte požadovanú cenu podľa sadzby. Vynásobte 495 000 dolárov o 9,2 percenta a prídete s požadovaným čistým prevádzkovým príjmom vo výške 45 540 USD.
Nezabudnite však, že existujú dobré dôvody, prečo by majetok mohol ospravedlniť lepšiu hranicu. Môže ísť o umiestnenie alebo vlastnosti a kvalitu budov a okolia. Všetko sa musí vyhodnotiť predtým, ako sa rozhodnete, ale pomerná sadzba pomáha.