Hodnota sa rovná čistým prevádzkovým príjmom vydelená limitnou sadzbou
Ak ste realitný investor a uvažujete o kúpe nehnuteľnosti, jedna z prvých vecí, ktorú budete chcieť urobiť, je určiť nielen trhovú hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jeho prevádzkové výnosy a náklady.
Bude vám povedať, či spĺňa vaše ciele v oblasti cash flow a ziskovosti. A ak začínate, pochopenie miery stropu je dôležité pre budúci rast vášho podnikania.
Určenie hodnoty nehnuteľnosti
Najprv musíte určiť čistý prevádzkový výnos (NOI) predmetného majetku, ktorý vy alebo váš klient zvažujete. NOI z nájomného majetku je jeho nájomné mínus jeho výdavky. Ak je to bytový komplex, určite čistý výnos z prenájmu po tom, čo to stojí za údržbu.
To môže byť trochu výzvou, pretože v ideálnom prípade budete potrebovať výkazy príjmov a výdavkov z majetku, ktorý by mal iba vlastník. Ale môžete tiež odhadnúť NOI vynásobením predajnej ceny mierou kapitalizácie.
Príklad
Šesťpodlažný bytový projekt môže priniesť z prenájmu čistý zisk vo výške 30 000 USD. Určite mieru kapitalizácie z nedávneho porovnateľného predaného majetku. Teraz rozdeľte tento čistý prevádzkový výnos o mieru kapitalizácie, aby ste získali výsledok z aktuálneho majetku.
Povedzme, že váš porovnateľný majetok sa predal za 250 000 USD. Určili ste, že majetok spoločnosti NOI po odpočítaní príslušných výdavkov je 50 000 dolárov. Rozdeľte to o predajnú cenu 250 000 USD. Máte kapitalizáciu vo výške 0,2 alebo 20 percent.
Ak predpokladáte mieru kapitalizácie 20 percent. 30 000 dolárov rozdelených o 20 percent je 150 000 dolárov, čo je súčasná hodnota nehnuteľnosti.
Ďalšie nástroje
Majte na pamäti, že toto nie je jediná metóda na výpočet hodnôt majetkových výnosov. Je to len jeden nástroj v krabici. Rôzne oceňovanie a výpočty finančnej výkonnosti, ktoré investori a profesionáli v oblasti nehnuteľností používajú vo svojich každodenných rutinách, majú nejakú hodnotu.
K dispozícii sú knihy plné komplikovaných výpočtov, ktoré sa používajú na oceňovanie nehnuteľností a určenie výkonnosti investícií do nehnuteľností a vlastníctva nehnuteľností a prevádzky. Väčšina investorov používa pravidelne len pätinu týchto výpočtov na investície do nehnuteľností na bývanie. Niektoré sa vzťahujú na veľkoobchod, niektoré na opravu a prevrátenie projektov a ďalšie na nájomné investovanie. Niektoré sú u nájomného investora užitočné pri určovaní dlhodobého výkonu ich portfólií.
Investície do komerčných nehnuteľností
Celá nová úroveň matematiky sa zaoberá investíciami do komerčných nehnuteľností. Existujú niektoré veľmi špecializované výpočty, ktoré používajú veritelia s cieľom určiť, či bude alebo nebude financovať nákup alebo projekt. Je dobré vedieť o nich, pretože mnohí veľmi úspešní rezidenti sa vyvíjajú do investícií do viacerých rodinných a komerčných nehnuteľností.
Výber výpočtov hodnotenia a zisku závisí od vašich cieľov a typu vlastníctva.
Ak ste investor, ktorý si kupuje rodinné nájomné nehnuteľnosti, použijete niektoré výpočty, ale pravdepodobne nebudete mať záujem o limity a iné viacpočetné rodinné výpočty.
Prenájom investícií do nehnuteľností
Začiatok úspešnej investičnej stratégie nájomného nehnuteľnosti je presným odhadom výnosu nájomného za budúci majetok. Keď vlastníte nájomné nehnuteľnosti, čistý výnos z prenájmu vám povie, ako dobre vaša investícia robí nielen s trhovými faktormi a nájomným, ale aj s vašimi nákladmi, vrátane správy a údržby.
Spodný riadok
Tí, ktorí investujú do nehnuteľností prostredníctvom vlastných nehnuteľností, by mali mať metódu na určenie hodnoty akéhokoľvek majetku, ktorý zvažujú nákup. Paušálne sadzby sa vo veľkej miere používajú v komerčných a multifaktorových štúdiách oceňovania a ziskovosti.
Môžu sa použiť na určenie dobrej predajnej ceny nehnuteľnosti - alebo na druhej strane, hodnoty nehnuteľnosti uvedené v zozname v porovnaní s požadovanou cenou.
Ako profesionál v oblasti nehnuteľností, ktorý slúži klientom s investíciou, by ste mali byť veľmi oboznámení so všetkými metódami oceňovania dôchodkových nehnuteľností. Ak vykonáte svoju vlastnú údržbu a správu nehnuteľností na prenájom, nemusíte mať žiadne náklady, okrem materiálov, ak si nehodnotíte prácu. Je však oveľa pravdepodobnejšie, že budete mať viacero nákladov a vaše čisté prevádzkové výnosy je počet, ktorý dostanete po všetkých týchto odpočetoch nákladov.