Keď pracujete s klientmi v oblasti investícií do nehnuteľností, je dôležité, aby ste mali vedomosti, ktoré im pomôžu určiť životaschopnosť investícií. Peňažný tok je veľmi dôležitý, pretože neberie do úvahy, či sú niektoré veci odpočítateľné na daňové účely. Daňové priznanie vám povie niektoré veci, ale peňažné toky vám hovoria viac.
Koniec koncov, každý investor má rôzne osobné a investičné obchodné ciele a rôzne daňové povinnosti na základe ich celkových príjmov a iných faktorov.
To nám naozaj nezaujíma. Staráme sa o to, ako investícia bude fungovať, a necháme ju investorovi, aby zistil, či spĺňa svoje ciele a osobné daňové situácie.
Majiteľ nehnuteľností sa zaujíma o peňažný tok. Je to hlavný dôvod, prečo väčšina z nich vstúpila do dohody. Samozrejme, majetok by sa mal zvýšiť počas obdobia vlastníctva a pri predaji môže dosiahnuť zisk. Ale je to ten mesačný šek v banke, ktorý je veľký ťah.
Obtiažnosť: Jednoduché
Požadovaný čas: 15 minút po zhromaždení údajov.
Tu je návod:
- Začnite s čistým prevádzkovým výnosom nehnuteľnosti.
- Odpočítajte peniaze z dlhovej služby. Ide o sumu vynaloženú na celú hypotéku, úroky a princíp.
- Odčítajte akékoľvek kapitálové výdavky. Boli by to peniaze vynaložené na zlepšenie nehnuteľnosti, či už sú odpočítateľné v danom roku alebo nie. Ide o skutočnú hotovosť.
- Pridajte všetky výnosy z úveru. Ide o peniaze vypožičané na úver iný ako pôvodná hypotéka. Ak ste vynaložili kapitálové vylepšenia, ale vybrali si pôžičku na zaplatenie, vložte tu sumu úveru ako dodatok.
- Pridať všetky získané úroky. Ak má nehnuteľnosť pôžičky alebo investície, ktoré poskytujú hotovosť ako úrok, pridajte ju tu.
- Teraz ste dospeli k výsledku, ktorým je pre tento majetok daňový tok pred zdanením (CFBT). Tu je riadková položka:
- Začnite s čistým prevádzkovým výnosom
- Odpočítať dluhovú službu
- Odpočítať výdavky na vylepšenie kapitálu
+ Pridať úverové príjmy za úvery na financovanie operácií
+ Pridať späť všetky získané úroky
= Peňažný tok pred zdanením
Tipy:
Získajte finančnú kalkulačku nehnuteľností tu .
Iné výhody prenájmu nehnuteľností
Peňažný tok je veľký ťah, ale je to len jeden z niekoľkých veľkých výhod, ktoré majú k dispozícii prenajímatelia nehnuteľností. Každý rok každý rok konvertuje niektoré z ostatných tried aktív, akými sú akcie a dlhopisy, do nehnuteľností. Väčšinou sa nachádzajú v nájomnom a väčšinou v rodinných domoch. Je to prirodzené, pretože majú skúsenosti v rodinných domoch; žijú v jednom.
Priemerný nový investor je spokojný s jednorázovým prenájmom a väčšina si prenajala byt alebo dom. Takže môžu ľahšie dosiahnuť investičný skok na tomto trhu. V skutočnosti niektorí považujú za dosť vzrušujúce prejsť od predchádzajúceho nájomcu k prenajímateľovi.
Existuje niekoľko veľkých daňových úľav pri investíciách do prenájmu nehnuteľností. Samozrejme môžete zvyčajne odpočítať všetky výdavky na správu, reklamu, údržbu a bežné opravy.
Môžete tiež odpočítať hypotekárny úrok . Ale jedna skutočne pekná dedukcia prichádza bez toho, aby ste museli minúť peňažnú hotovosť z vrecka. Ide o odpočet odpisov . Služba IRS vám umožňuje odpisovať štruktúru prenájmu za 27,5 rokov. Hodnota pozemku musí byť odpočítaná.
To má za následok niekoľko tisíc dolárov v dedukcii každý rok, ale nikdy skutočne trávite tie peniaze. Takže je to ako strýko Sam vkladá peniaze do vrecka. Vždy však konzultujte s účtovníkom. Ak predávate nehnuteľnosť neskôr, možno budete musieť vrátiť niektoré z týchto nákladov ako znovuzískané odpisy.
Nájomné nehnuteľnosti sú tiež vo všeobecnosti menej rizikové ako zásoby. Hoci dlhopisy môžu byť menej rizikové, majú zvyčajne oveľa nižšie výnosy. Návratnosť investícií, návratnosť investícií je oveľa lepšia s prenájmom.
To je dobré vedieť, či sa chystáte diskutovať o prenájme nehnuteľnosti s novým. Každý musí začať niekde.