Prorating nájomného pre investora nehnuteľností

Urobte nejaké jednoduché matematické údaje na výpočet presných čiastok, ktoré sa majú zaplatiť pri uzatvorení

Predaj nájomného majetku zahŕňa niekoľko vrások, než predaj iných nehnuteľností. Akékoľvek nájomné, ktoré sú vyplatené predávajúcemu pred dátumom uzávierky, sa musia rozdeliť na záverečnú tabuľku pri transakcii prenájmu nehnuteľností s nehnuteľnosťami. To znamená, že predávajúci dlhuje kupujúcemu akékoľvek sumy nájomného, ​​ktoré predstavujú časové obdobie od uzavretia do konca nájomného obdobia - zvyčajne mesiac.

Prorácie nájmu sa zvyčajne vykonávajú do dátumu uzávierky a nezahŕňajú zábezpeky , ktoré môže predávajúci odovzdať kupujúcemu tak, ako boli pred predajom.

Kupujúci by potom bol zodpovedný za vklady a ich prípadnú likvidáciu na základe podmienok novej nájomnej zmluvy.

Príklad výpoctu proration

Tri výpočty určujú výšku nájomného nájomného:

1. Určte počet dní prenájmu, ktoré dlžník dlhuje kupujúcemu
2. Prísť na výšku nájomného za deň
3. Vynásobte sumu nájomného za deň za počet dní

Predpokladajme, že sa predáva duplex s oboma prenajatými jednotkami. Nájomné je 500 dolárov mesačne pre jednotku A a 700 dolárov za mesiac pre oddelenie B. Nájomné bolo vyplatené za obe jednotky 1. septembra a končíme 12. septembra.

1. 30 dní v septembri minus 12 dní až do uzavretia sa rovná 18 dňom na prepočítanie
2. Nájomné celkom $ 1200 / mesiac, takže rozdeľte o 30 dní na dennú sumu 40 €
3. $ 40 za deň prenájmu sumy 18 dní sa rovná 720 dolárov

Táto suma by sa ukázala ako "úver" kupujúcemu a "debet" predávajúcemu na záverečnom výpise.

Ďalšie úvahy

Je samozrejmé, že nájomné nehnuteľnosti sa nakupujú za svoje peňažné toky a celkovú návratnosť investícií s ocenením a daňovými výhodami , bez ohľadu na to, či ide o rodinné domy alebo byty.

Prorácia nájomného pri zatváraní je len jedným dôležitým faktorom.

Kupujúci by mali určiť, či sú oznámené nájmy správne. Uistite sa, že nájomné v tabuľkách a príjmových dokumentoch sú faktické. Potenciálny kupujúci nájomného nehnuteľnosti by mal dostať bankové výpisy, aby overil, či ide o skutočné nájomné.

Ak je nájom jedného bytu 750 dolárov mesačne, potvrďte, že je to skutočne suma, ktorá sa ukladá každý mesiac.

Napríklad prenajímateľ mohol nechať nájomné služby pre niektoré alebo všetky svoje platby nájomného. Možno, že nájomník poskytoval upratovacie a údržbárske služby, alebo možno nájomca získal zníženie nájomného v dôsledku osobného vzťahu s prenajímateľom. Z akéhokoľvek dôvodu budú čísla vyvážené len vtedy, keď sa všetky nájomné zahrnuté do nájomného nájmu skutočne uložia.

Potenciálny kupujúci by sa tiež mohol pýtať, či predajca účtuje aktuálne trhové sadzby. Potvrďte, či nájomníci platia nižšie, na alebo nad úrovňou poplatkov, ktoré platia pre podobné nehnuteľnosti ostatní prenajímatelia v danej oblasti. Pre kupujúceho môže byť v tejto oblasti skutočná hodnota. Niektorí majitelia nehnuteľností sú buď leniví, alebo sa im nepáčia rozhovory a umiestňovanie nových nájomcov, aby sa vyhnúť zvyšovaniu nájomného za dlhé časové obdobia, aby sa udržali tí istí nájomcovia na mieste.

Zaplatené nájomné môžu byť v dôsledku toho výrazne nižšie ako súčasné trhové sadzby. Nájomné sa môže zvýšiť ihneď po uplynutí doby nájmu, aby sa zmenila návratnosť investícií a peňažný tok v prospech nového vlastníka.