Príklad: Bytový komplex so šiestimi jednotkami. Tri nájomné za 700 dolárov za mesiac a ďalšie tri nájomné za 800 dolárov za mesiac.
Obtiažnosť: Jednoduché
Požadovaný čas: 5 minút
Tu je návod:
- 3 jednotky * 700 EUR / mesiac = 2100 USD
- 2100 USD * 12 = 25 200 EUR
- 3 jednotky * 800 EUR / mesiac = 2400 USD
- 2400 USD * 12 = 28 800 USD
- 25,200 dolárov + 28,800 dolárov = 54 000 dolárov Ročný príjem. Toto je náš GPI.
Tipy:
- Nezabudnite, že predpokladáme plnú obsadenosť a všetky platby.
- Získajte najlepšie výpočty v tabuľke výpočtu investícií do nehnuteľností.
Čo potrebuješ:
- kalkulačka
Takže, prečo je to potenciálny príjem?
Požiadajte každého investora prenajímateľa o ideálny dokonalý prenájom nehnuteľností a prvé dve veci, ktoré budete počuť, budú pravdepodobne, že chcú nájomcu, ktorý zaplatí v plnej výške ich nájom včas, a tiež, že obnovia svoj lízing znovu a znovu. Potom by sa na tomto zozname mohli zaradiť veci, ako sú nájemní zamestnanci, veci, ktoré nie sú zlomené, atď. Najdôležitejšie dva sú tu však, o ktorých tu hovoríme.
Sú spojené s voľnými pracovnými miestami a úverovými stratami . To je stratené príjmy, keď sa nájomné neplatí, a to buď preto, že jednoducho neplatia, alebo preto, že jednotka je prázdna. Poďme sa zamyslieť nad situáciou, keď stratíte nájomcu bez toho, aby vás varoval veľa, a inzerujete novú.
Bohužiaľ, trvá vám mesiac a pol, aby ste ich presťahovali do domu a pronajímanie znovu.
Ak je vaše nájomné 800 dolárov / mesiac (9 600 dolárov ročne), toto obdobie voľných pracovných miest zníži váš príjem o 1,200 dolárov za mesiac a pol. To predstavuje 12,5% z celkových výnosov za celý rok. Mohlo by to byť ešte horšie, keby prestali mesiac vyplácať nájom a vy ste ich konečne dostali von, teraz ste za dva a pol mesiaca stratený príjem.
To je 2 000 dolárov alebo 21% strata príjmov.
Môžete vidieť, že voľné pracovné miesto a úverová strata môžu značne poškodiť vašu návratnosť investícií (ROI) pre nehnuteľnosť. A ani neberieme do úvahy normálnu obnovu a prípravu nového nájomcu, ku ktorému dôjde vždy, keď vyprší nájom a nájomníci sa pohnú. Pravdepodobne máte nejakú prácu na stenu, maľovanie a prinajmenšom poplatok za upratovanie.
Ako môže byť škodlivé?
Nesnažím sa nikomu vystrašiť, mali by ste však pochopiť dôsledky neplatenia nájomného a voľného času. Mnoho investorov je nadšených získať dvojcifernú návratnosť investícií do nehnuteľností. Dokonca aj vtedy, keď ste vypočítali iba investované peňažné prostriedky (zálohové a uzatváracie náklady), je to pekná situácia, keď vidíte 20% až 30% návratnosť.
Ale ako vidíte z nášho príkladu stratených nájomných nájomov, vyberáte výrazný hit, keď stratíte 12% až 20% svojich príjmov. Nenechajte to zabrániť tomu, aby ste investovali, ale vždy sa snažte najlepšie nájsť najlepších nájomníkov, rozhovor a veďte ich dobre a získajte toľko upozornení, ako môžete predtým, ako sa vyhnú.
Niektoré povzbudenie
Teraz, keď som vrhol mokrú plochu nad tvojimi myšlienkami stať sa bohatým nájomným barónom, poďme chvíľu premýšľať o tom, prečo sú nehnuteľnosti a najmä nájomné nehnuteľnosti takým skvelým spôsobom, ako vybudovať bohatstvo.
Nezabudnite na:
- pravidelný mesačný peňažný tok .
- zhodnotenie hodnoty v priebehu času.
- daňová výhoda odpočtu nákladov na marketing, správu a prevádzku:
- daň z majetku
- poistenie
- hypotekárny úrok
- náklady na reklamu
- náklady na správu
- náklady na opravu a údržbu.
- daňový odpis z odpisov.
- rastie svoje portfólio s 1031 daňovou odloženou výmenou
Je to skvelý spôsob, ako investovať. Len sa snažte získať a udržať dobrých nájomníkov.