Čo možno rozvinúť na zemi?
Možnosti, na ktoré pozemky možno použiť, sú nekonečné.
Zatiaľ čo územné požiadavky budú obmedzovať to, čo môže byť postavené na konkrétnej parcele, vo všeobecnosti sa dá všetko rozvinúť na surovom pozemku. Napríklad:
- Rodinný dom
- Domov pre viaceré rodiny
- Kancelársky priestor
- Maloobchodný priestor
- Zmiešaný maloobchodný a obytný priestor
- hotel
- letovisko
- Strip Mall
- Nemocnica
- Nákupné centrum
- farma
- Parkovisko
Aký je váš cieľ pri nákupe pozemkov?
Než si skutočne kúpite pozemok, musíte sa rozhodnúť, aký je váš cieľ pre investíciu. Existuje niekoľko rôznych stratégií, ktoré je potrebné zvážiť, a nie je to jediná možnosť, ktorá by vyhovovala všetkým. Dvaja rôzni investori by mohli mať dva veľmi odlišné prístupy pre ten istý pozemok. Okrem toho ten istý investor môže mať dva rôzne prístupy pre dva rôzne pozemky.
Tu je sedem stratégií, ktoré treba zvážiť pri nákupe pôdy:
1. Kúpiť a predať:
Pri tomto prístupe ste v podstate preklopili krajinu. Veríte, že ste si kúpili pozemky pod trhovou hodnotou a dúfate, že nájdeš iného kupujúceho, ktorý je ochotný zaplatiť za trhovú hodnotu alebo vyššiu hodnotu.
Dúfate na rýchly predaj s malou až žiadnou ďalšou prácou na pozemku z vašej strany.
2. Kúpiť a držať:
V tomto prístupe si kúpite pozemky a držte ich po určitú dobu. Veríte, že krajina ocení hodnotu. Budete musieť platiť dane na pôde, rovnako ako akékoľvek dodatočné náklady na údržbu pôdy počas tejto doby.
Toto je spoločný prístup v oblastiach, ktoré sa znovu rozvíjajú. Investor nakupuje pozemky v nádeji, že ich budú môcť v budúcnosti predať vývojárovi, pretože oblasť sa stane populárnejšou.
3. Kúpiť, rozvíjať a držať:
Pri tomto prístupe si kupujete surový pozemok s úmyslom vyvíjať pozemok sami. Napríklad by ste mohli vybudovať komplex mestských domov, ktorý si prenajímate bytovým nájomcom. Mohli by ste sa tiež rozhodnúť vybudovať obchodný dom, ktorý by ste si mohli prenajať maloobchodným nájomníkom. Ďalšou možnosťou by bolo vyvinúť nocľah s raňajkami, ktorý budete prevádzkovať a spravovať.
4. Kúpiť, kultivovať a držať:
V tomto prístupe sa zaujímate viac o využitie skutočnej pôdy, než o budovanie majetku na pozemku. Napríklad možno budete chcieť pestovať plodiny na pôde, používať ju pre hospodárske zvieratá, zriadiť vianočný stromček alebo zriadiť vinohrad. Aktívne budete hospodáriť s pôdou a dúfate, že dosiahnete zisk z toho, čo môže pôda produkovať.
5. Kúpiť, prejsť procesom oprávnenia a predať:
V tomto scenári si kúpite pozemky a potom prejdete procesom, že nehnuteľnosť bude určená na konkrétne použitie. Napríklad môže existovať pozemok, ktorý bol zaradený na komerčné účely, ale teraz, keď sa táto oblasť vyvinula, bolo by to vynikajúce miesto pre novú výškovú obytnú budovu.
Ak ste schopní získať pôdu znova na obytné účely, urobili by to pôdu cennejšou pre potenciálnych developerov a viac žiadúce, pretože je to ďalší krok, ktorý nemusia robiť sami.
6. Kúpiť, rozvíjať a predávať:
V takom prípade si kúpite pozemky s úmyslom rozvíjať pozemky sami a potom ich predávať koncovému užívateľovi. Napríklad kúpite si pozemok, postavte si novostavbu a potom ju predať kupujúcemu, ktorý chce žiť v nej. Ako ďalší príklad nastavíte vinohrad a predávate ho kupujúcemu, ktorý bude riadiť a prevádzkovať vinohrad.
7. Kúpiť, vyvíjať a prenajať:
Nakoniec by ste mohli rozvinúť pozemky a potom si prenajať pozemok niekomu inému. Napríklad si môžete kúpiť pozemky a rozhodnúť sa dať parkovacie miesto na to, pretože tam nie je dostatok parkoviska v oblasti. Vlastník viacpodlažného majetku v okolí sa pýta, či si od vás môže prenajat vec, pretože nemajú dostatok miesta na parkovanie pre svojich nájomcov.
Riziká, ktoré treba zvážiť pri nákupe pozemkov
Zdá sa, že nevyvinutý pozemok má nekonečné možnosti. Čoskoro však zistíte, že existuje veľa obmedzení a výziev, ktorým čelíte, keď sa pokúšate rozvíjať alebo predávať túto krajinu. Vláda môže obmedziť typ majetku, ktorý možno postaviť, alebo spôsob, akým môže byť pôda použitá. Môžete sa stretnúť s environmentálnymi problémami, ako sú záplavy alebo nečistoty.
Tu je päť rizík nákupu pozemkov, aby si boli vedomí:
1. Klasifikácia zón
Jeden z hlavných problémov, s ktorými by ste sa mohli stretnúť pri nákupe pôdy, sú otázky zónovania so spôsobom, akým môže byť pôda použitá. Každé mesto má územný plán. To v podstate rozdeľuje mesto na rôzne oblasti vrátane komerčného, rezidenčného, poľnohospodárskeho, priemyselného, historického alebo dokonca zmiešaného využitia.
Využitie pozemku:
Prvá otázka, s ktorou sa budete musieť zaoberať, je spôsob, akým môže byť pôda použitá. Ak je pozemok určený na bývanie a máte v pláne na výstavbu obytného majetku na pozemku, nemáte problém.
Ak však chcete zmeniť spôsob, akým je územie zónované, môžete mať na rukách bitku. Napríklad pozemok je určený na bývanie a chcete postaviť na pozemku komerčné nehnuteľnosti. Niektoré z týchto klasifikácií zón sú staré desaťročia, takže mesto môže byť otvorené pre reklasifikáciu pôdy, ak má nová funkcia zmysel so súčasným rozložením mesta. Inokedy to nie je tak jednoduché.
Budete musieť požiadať mesto, aby ste získali reklasifikáciu pôdy. Mnohé mestá budú chcieť, aby ste preukázali, že došlo k podstatnej zmene susedstva, čo odôvodní zmenu územného plánovania. Budete musieť predložiť návrh o tom, čo budete stavať na webe. Budete musieť preukázať, že váš vývoj je v súlade s existujúcim plánom rozvoja pôdy, ktorý má mesto, a že nebude mať žiadne negatívne dôsledky, ako napríklad spôsobenie záplav alebo blížiacich sa oblastí v blízkosti.
Pravdepodobne bude verejné vypočutie. Dokonca aj keď môžete dostať mestskú radu na palubu, môžete mať samostatný boj na rukách so susedmi, ktorí budú prosiť, aby ste zabránili tomu, aby ste mohli stavať.
2. Obmedzenia zón
Druhým faktorom, ktorý treba brať do úvahy pri nákupe pôdy, je veľkosť vývoja, ktorý vám bude umožnený stavať.
Požiadavky na obmedzenie:
K dispozícii je zvyčajne kód, ktorý bude vyžadovať, aby sa vaša nehnuteľnosť postavila v určitej vzdialenosti od susediacich nehnuteľností. Zahŕňa prednú časť, ktorá je pravdepodobne ulicou, oboma stranami a zadnou stranou. Trvalé stavby, ako napríklad dom, garáž alebo paluba, musia byť postavené v určitej vzdialenosti od vlastností.
V závislosti od veľkosti dávky, na ktorú sa pozeráte, by to mohlo výrazne ovplyvniť veľkosť štruktúry, ktorú je možné vybudovať, čo potenciálne znemožňuje investíciu.
Pásový obal:
Tento kód je zavedený, aby sa zabránilo problémom s povodňami. Musí existovať určité percento podielu, ktorý nie je pokrytý, pričom dážď má schopnosť preniknúť do pôdy, aby nezasiahol susedné vlastnosti.
Podiel podlahového pomeru:
Štvorcové zábery na každom poschodí nehnuteľnosti (niektoré mestá obsahujú pivnice, iné nie sú) budú pridané dohromady a potom rozdelené veľkosťou pozemku. Celková podlahová plocha môže byť len určitým percentom veľkosti pozemku, ktorú určí každé mesto.
výška:
Potrebujete poznať výšku štruktúry, ktorú môžete vytvoriť. Ak ste plánovali trojpodlažnú budovu, ale mesto na tomto mieste nepovoľuje viac ako dva príbehy, investícia nebude pre vás znamenať menový prehľad.
Budovy príslušenstva:
Budú existovať obmedzenia týkajúce sa veľkosti a umiestnenia konštrukcií, ako sú garáže a prístrešky. Môže existovať požiadavka, koľko parkovacích miest musíte mať pre nehnuteľnosť. Niektoré mestá môžu dokonca vyžadovať, aby boli tieto priestory pokryté.
3. Otázky životného prostredia
Tretie riziko nákupu surovej pôdy je, že neviete, čo leží pod zemou. Môžete sa stretnúť s vysokou úrovňou radónu alebo azbestu. Pôda môže byť nestabilná a nevhodná na budovanie. Ak staviate na pôde, ktorá nie je stabilná, mohlo by to spôsobiť praskanie základov vašej nehnuteľnosti.
Pôda môže byť umiestnená v povodňovej zóne. To nebude koniec sveta, ak môžete zvýšiť majetok alebo zmeniť triedenie pôdy, aby ste predišli záplavám. Povodňové poistenie je veľmi nákladné a môže byť pre potenciálnych kupujúcich prelomovým obchodom.
Existujú však výnimky. Väčšina z Hobokenu v New Jersey sa nachádza v záplavovej zóne, ale vzhľadom na jeho blízkosť k New Yorku je krajina v tejto oblasti považovaná za veľmi cennú.
4. Prístup k nástrojom
Ako jednoduché je získať nástroje na mieste? Patria sem kanalizácia, tečúca voda, elektrina, plyn, telefón, kábel a internet. Majú tieto služby susedné nehnuteľnosti alebo je váš pozemok uprostred ničoho.
Ak je vaša nehnuteľnosť uprostred ničoho a nemá prístup k kanalizačnej línii, môžete vykonať skúšku perkolácie vykonanú na pôde, aby ste zistili, či je možné v objekte inštalovať septik. Táto skúška určuje, ako rýchlo sa voda vypúšťa cez pôdu. Za predpokladu, že pôda prechádza testom perkolácie, budete musieť vykopať studňu pitnej vody, ktorá bude stáť ľahko päť číslic.
Získanie týchto nástrojov na vašom majetku môže byť významným nákladom. Ak nemôžete získať prístup k potrebným nástrojom, je to katastrofa pre akýkoľvek potenciálny vývoj, ktorý ste zvažovali.
5. Žiadne príjmy, ale výdavky
Keď si kúpite surovú pôdu, na zemi nie je nič, takže nevytvára príjem. Je veľmi ťažké získať pôžičku na voľných pozemkoch, takže pravdepodobne budete musieť zaplatiť peniaze za pôdu a ponechať veľa peňazí viazaných na investíciu.
Neexistuje žiadny príjem, ale budete stále zodpovední za výdavky na pozemku. Hlavnými nákladmi budú dane. Možno budete musieť zaplatiť aj za udržiavanie pôdy, napríklad pravidelne trávu.