Investori nehnuteľností, ak sú finančne prospešné, môžu prevziať existujúcu hypotéku od predávajúceho pri nadobudnutí investičného majetku. Ak sa tak stane, je potrebný pomer pre predpokladaný hypotekárny úrok.
Keďže sa hypotekárny úrok vypláca v omeškaní, predávajúci dlží kupujúcemu úroky "do alebo cez" konečný termín, pretože kupujúci bude platiť tento úrok pri ďalšej platbe po uzatvorení.
Rovnako ako u väčšiny prorastov budeme musieť z kúpnej zmluvy poznať, či budeme prorazovať alebo zatvárať.
- 1. Vypočítajte dni záujmu, ktoré dlhuje kupujúci kupujúcemu.
- 2. Určte čiastku denného úroku.
- 3. Vynásobte počet dní za celú sumu / deň.
Urobme vzorovú pomôcku. Investor na nehnuteľnosti sa 16. júla zatvára na prenájom nehnuteľnosti. Hypotekárny zostatok je 257 505 USD s úrokovou sadzbou 6,75% a používame 365 dní v kalendárnom roku. Budeme robiť "cez" deň zatvárania. To znamená, že predávajúci platí za deň záverečného úroku.
- 1. Dni predajca dlhuje kupujúcemu 16 rokov od 1. do 16. júla.
- 2. $ 257.505 X .0675 = 17381.59 dolárov vydelený 365 dňami = 47.62 dolárov / deň
- 3. 47,62 dolárov / deň záujmu X 16 dní = 761,92 dolárov od predajcu k kupujúcemu
Toto by bolo pre kupujúceho DEBIČ a KREDIT Kupujúcemu.
O prorating v transakciách s nehnuteľnosťami
Prorácia hypotekárneho podielu v predpokladoch nie je v skutočnosti taká bežná, pretože hypotekárne predpoklady nie sú bežné.
Existuje niekoľko položiek v záverečnom vyhlásení, obytných alebo komerčných, ktoré vyžadujú pro-rating peňazí, aby sa ubezpečil, že kupujúci a predávajúci platia svoj podiel cestovného na základe uzávierky.
Daň z majetku
Daň z nehnuteľnosti sa vypláca v omeškaní, čo znamená za predchádzajúci rok. Daň z nehnuteľnosti je pravdepodobne najbežnejšia, pretože dane sa zvyčajne vyplácajú ročne, nie mesačne.
Ak existuje aj hypotéka, potom je pravdepodobné, že sa mesačne inkasujú dane, aby ste si boli istí, že ročná zúčtovaná čiastka môže byť pokrytá po jej prijatí. Na základe dátumu uzávierky získa kupujúci úver na výšku dane, ktorá bude splatná od toho dňa až po začiatok zdaňovacieho obdobia. Potom zaplatí úplný daňový doklad v lehote splatnosti. Predávajúci bude skutočne platiť svoju časť daní za rok kupujúcemu, aby sa potom mohol použiť v daňovom období.
Poistenie majetku
Kupujúci bude zodpovedný za poistenie od záverečného dňa. Predajca môže mať predplatené poistné, takže dostane kredit za akúkoľvek sumu, ktorú zaplatila v dňoch po uzatvorení.
nájomné
Toto je bežnejšie v apartmánoch a rodinných pobytoch, ale aj v rodinných domoch sa prenajímajú. Uzavretie by malo byť posledný deň v mesiaci, aby sa predišlo požiadavke na nájomné . Ak sa uzavrie napríklad v polovici mesiaca, predávajúci už bude zbierať nájomné za celý mesiac. Kupujúci dostane úver na nájomné od polovice do konca mesiaca.
Komerčný priestor je komplexnejší
Existujú rôzne spôsoby štruktúry komerčných lízingov. Niektorí majú nájomníkov, ktorí platia časť alebo dokonca všetky dane a iné prevádzkové náklady.
Ktorýkoľvek z nich by mohol vyžadovať pro-rating, a pre maloobchodný kancelársky komplex alebo nákupné centrum, to by vyžadovalo výpočty pre každý prenájom priestor, ak zdieľanie nákladov s prenajímateľom.
Už som spomenul prírastok komerčných nájomcov, takže pri veľkých obchodných nájomných priestoroch by mohlo dôjsť k množstvu týchto výpočtov. Preto tam sú účtovníci.
Takmer každá realitná transakcia zahŕňajúca predplatené alebo vyplatené sumy si bude vyžadovať pro-rating týchto položiek na záverečnom výpise. Nie je to niečo, čo realitný profesionál robí, ale musí byť schopný vysvetliť to svojmu kupujúcemu alebo predávajúcemu klientovi.