Pochopenie čísel
Ak sa má majetok používať na vytváranie príjmov z nájomného alebo nájmu, najčastejšie sa používa metóda príjmu oceňovania alebo oceňovania. Čistý príjem vytvorený nehnuteľnosťou sa používa v spojení s určitými faktormi na výpočet jeho hodnoty na súčasnom trhu, ak sa predáva.
Nie sú to len investori v nehnuteľnostiach, ktorí majú záujem o čistý príjem vytvorený operáciami.
Budú takmer vždy hľadať finančné prostriedky a veritelia dôkladne preskúmajú podrobnosti o príjmoch a nákladoch tak, aby boli čo najbezpečnejšie, že ich investícia je chránená. Veritelia chcú vidieť bežné nájomné za prenájom, ktoré prevyšujú výdavky dostatočne na splácanie hypotéky so ziskom pre majiteľov.
Použitie kapitalizačnej sadzby (Cap Rate) na odhadovanie hodnoty
Pri použití miery kapitalizácie na ocenenie majetku z príjmov sa používa čistý prevádzkový výnos nehnuteľnosti a existuje inverzný vzťah medzi požadovanou cenou a limitnou sadzbou. Inými slovami, čím je vyššia sadzba, tým nižšia je požadovaná cena.
Použitie násobiteľa hrubého nájmu na odhadovanie hodnoty
Hrubý násobiteľ nájomného alebo GRM používa hrubé nájomné nehnuteľnosti skôr ako čistý prevádzkový výnos použitý s limitnou sadzbou. Existujú dva spôsoby, ako tento výpočet vykonať, pretože existuje hrubý potenciálny príjem (GPI) a hrubý prevádzkový príjem (GOI).
Ako je zrejmé z výpočtov každého z nich, odhadovaná hodnota je oveľa lepšia s použitím hrubého prevádzkového výnosu , keďže sa zohľadňujú straty za obsadenie a neplatenie.
Potom sa musia zohľadniť podmienky a budúce výdavky
Viac subjektívne, ale veľmi dôležité, zohľadňuje stav majetku.
Vzhľadom na to, že ani jedna metóda oceňovania príjmov neberie do úvahy stav nehnuteľnosti a budúce pravdepodobné veľké náklady na opravu, tieto sa musia zohľadniť pri konečnom odhade hodnoty.
Pri nákupe existujúceho majetku môže fungovať veľmi efektívne, alebo by mohli vzniknúť prevádzkové problémy, ktoré potláčajú čistý príjem. Keď investori hodnotia bytový projekt ako príklad, nájomné nemusia byť nájomné a výdavky môžu byť vyššie alebo nižšie, než by mali byť.
Povedzme, že prenajímateľ poskytol nájomníkom ústupky výmenou za služby alebo len preto, že mali problémy a prenajímateľ nechce ich vyhnúť. Alebo náklady na opravy a údržbu boli nižšie ako norma pre podobné vlastnosti. Prenajímateľ mohol byť únavný z manažérskych povinností alebo len taký, ktorý sa zaoberal problémami, ktoré siahajú po ceste z dôvodu nedostatočnej údržby.
Investori, ktorí skúmajú každý aspekt operácie, môžu vidieť príležitosť, pretože nájomné čísla nie sú skutočné. Vidia, že dostať nájomníkov do týchto jednotiek za plné súčasné nájomné by znamenalo výrazný rozdiel v čistej ziskovosti, takže ho chcú kúpiť. Môžu vidieť, že výdavky na nehnuteľnosť nie sú tak, ako by mali byť, a majetok sa rozpadol, takže môžu odovzdať nákup.
Ostré investori a určite veritelia dôkladne rozdelia finančné prostriedky projektu, aby si boli istí, že skutočné čísla sú to, s čím pracujú. Je prekvapujúce, koľko menších komerčných nehnuteľností je nesprávne spravovaných. Buď príjmy sú príliš nízke, náklady sú príliš vysoké, alebo kombinácia oboch. Investori, ktorí zastavia pri výpočtoch základného oceňovania bez toho, aby vykopali nájomné a výdavky, často odovzdávajú najlepšie obchody alebo preplatky za nehnuteľnosti.
Poznať metódu príjmov, pretože sa používa veľa
Ak máte v pláne pracovať s klientmi investora, v prípade potreby venujte značný čas, aby ste sa naučili metódu príjmov oceňovania. Nechcete, aby váš klient kupujúci alebo predávajúci investora používali terminológiu, ktorú nerozpoznáte, ani nepožiadajte o výpočty, ktoré nemôžete vykonať.
Práca s investormi môže byť celkom prospešná, pretože tento trh s nehnuteľnosťami je dosť aktívny.
Budete tiež stavať veľké opakovanie podnikania, ako aj odporúčania od spokojných investorov klientov.
Aktualizácia: Aktualizujem tento článok po krachu realitného trhu a počas toho, čo sa zdá byť začiatkom obnovy. Hodnotitelia sa stali mimoriadne konzervatívnymi po problémoch na trhu a boli obviňovaní z toho, že spomaľujú zotavenie prostredníctvom podhodnocovania vlastníctva a využívania zabavenia pre porovnateľné tovary. Zdá sa, že sa teraz vrátia na rovný kýl.