Komerční veritelia sú pri ich upisovaní veľmi opatrní. Keďže osobné úverové histórie kupujúcich sú zriedkavo dôležité v komerčnom poskytovaní úverov, používajú iné kritériá na prijímanie rozhodnutí o pôžičkách. Komerčné nehnuteľnosti sa kupujú na vytvorenie príjmu, takže jedno z kritérií, ktoré je populárne, je pozrieť sa na príjmy, aby sa zistilo, či stačí adekvátne zaplatiť hypotéku a ponechať zisk pre dlžníkov.
Ak sa veriteľ pozerá na bytový alebo multifamilický majetok, či bude poskytnutá hypotéka a koľko by sa dalo určiť pomocou DSCR alebo pomeru krytia dlhovej služby. Je to jednoduchý výpočet, ale veľmi dôležité. Veriteľ sa skutočne netýka individuálnych kreditných skóre alebo histórie vlastníkov. Cieľom investície je návratnosť investícií, návratnosť investícií a peňažný tok, takže peňažný tok je primárnym faktorom.
V skutočnosti by investori mali oceniť starostlivosť veriteľov, aby sa uistili, že výpočty peňažných tokov sú správne pre bytový projekt. Budú chcieť vidieť finančné prostriedky, ktoré vykazujú príjmy a výdavky. Budú potom zisťovať, či tieto čísla vyzerajú, že budú pokračovať do budúcnosti, alebo sa môžu lepšie alebo horšie. Keď čísla ukazujú, že peňažný tok bude primerane pokrývať dlhovú službu, potvrdzuje výber investícií a oceňovacie schopnosti investora (investorov).
Aj keď existuje veľa miest na to, ako vypočítať DSCR s projektom a výškou hypotéky, ktorá je už v platnosti, je pravdepodobnejšie, že kupujúci bude chcieť vedieť, koľko si môže požičať na projekt, ktorý zvažuje nákup. Investori robia svoje vlastné výpočty a pozriejú sa na svojho vybraného veriteľa, aby overili čísla, ktoré prišli.
Investori i veritelia majú v tomto ohľade spoločný cieľ. Je projekt dostatočne ziskový na to, aby mohol splácať dlh s dostatočným ziskom?
Budeme sa pozerať na to z dvoch smerov, získanie aktuálneho DSCR a vyhodnotenie nehnuteľnosti s DSCR požadovaným od veriteľa. Tento výpočet spočíva v tomto množstve pomocou bežného veriteľa s minimálnym prijateľným DSCR 1,20. Potom to urobíme opačným smerom a dostaneme DSCR.
Obtiažnosť: Priemer
Požadovaný čas: 20 minút
Tu je návod:
- Určite peňažný tok alebo hrubý prevádzkový výnos po odpočítaní voľných pracovných miest a úverových strát .
Celkové nájomné vo výške 187 000 USD / rok - 9% voľných pracovných miest a úverov (16 830 USD) = 170 170 USD
- Potom získate NOI alebo čisté prevádzkové výnosy odpočítaním všetkých ostatných nákladov na prevádzku a správu vrátane daní a poistenia.
Hrubý prevádzkový výnos - všetky výdavky = NOI alebo čistý prevádzkový zisk
170 170 - 72 470 (výdavky) = 97 700 USD NOI
97 700 USD / 12 mesiacov = 8142 USD / mesiac NOI
- Ak veriteľ používa minimálny prijateľný DSCR 1,20, potom 8142 dolárov / mesiac bude musieť byť 1,2 násobok mesačnej hypotekárnej splátky. Aby ste dosiahli túto maximálnu platbu, je potrebné rozdeliť 8142 dolárov o 1,2.
$ 8142 mesačný čistý príjem / 1,20 minimum DSCR = 6785 dolárov / mesiac maximálna hypotekárna platba.
- Teraz je len potrebné určiť, koľko by bolo požičané za aktuálne ceny. Ak tento kupujúci môže očakávať úrokovú sadzbu vo výške 6,875% na 30-ročnej pôžičke, hypotekárna kalkulačka nám oznámi, že veriteľ môže byť ochotný požičať približne 1 032 836 dolárov na túto nehnuteľnosť , pretože táto pôžička a úroková sadzba by viedli k splácaniu istiny a úrokov z 6785 USD / mesiac a minimálne 1,20 DSCR.
Väčšina hypotekárnych kalkulátorov vám umožní započítať platbu, úrokovú sadzbu a čas na výpočet sumy úveru.
- Keď sme začali, vedeli sme, že podporujeme výšku hypotéky pomocou určeného DSCR, pretože sme kupujúci, ktorí chcú odhadnúť, koľko by bolo možné požičať na hypotéku nehnuteľnosti, ktorú hodnotíme na nákup. Ale poďme urobiť výpočet DSCR, kde poznáme aktuálne náklady projektu a hypotéku.
223 000 dolárov NOI / 172 000 dolárov ročných hypotekárnych platieb = 1,30 DSCR
1.3 je lepšie ako 1.2 v tomto prípade, tak pravdepodobne prijateľný DSCR. Avšak, ak sa hľadá nový úver na prevádzkovom projekte, bežný NOI by sa použil tak, ako sme to urobili na začiatku, aby sme zistili, čo môže byť k dispozícii ako výška hypotéky.
Keď čísla fungujú, investori a veritelia sa môžu cítiť dobre v súvislosti s financovaním projektov a budúcou ziskovosťou.
Čo potrebuješ:
- Údaje o výnosoch a nákladoch za nehnuteľnosť.
- Hypotekárna kalkulačka.