01 - Hodnotenie investícií do nehnuteľností je tak kvantitatívne, ako aj kvalitatívne
Pozerala som sa na potenciálnu investíciu druhý deň. Bolo to rozľahlé štyri jednotkové rodinné vlastníctvo, ktoré bolo obsadené v celom rozsahu majiteľom, ktorý tam bol tridsať rokov. Majiteľ bol eklektický akademik a všade tam boli všetky druhy bric-a-brac a starožitnosti. Miesto nebolo správne rozdelené. Koberec je potrebné vymeniť a opraviť podlahy. Posunutý základ vypustil podlahu na miestach a vytvoril veľké trhliny, ktoré prechádzali rôznymi stenami.
Prehliadol som miesto s niektorými mojimi priateľmi - pár, ktorý mal záujem o vstup do nehnuteľností. Napísali toto miesto od chvíle, keď šli za dverami. Ale keď som videl ty výhonky a praskliny, videl som jednu vec: peniaze. Problémy nadácie vystrašujú väčšinu investorov, čo znižuje konkurenciu a môže zmierniť ceny.
Ale ako vyhodnotiť takúto dohodu? Alebo akákoľvek dohoda? Osobne rozdeľujem tieto úvahy do dvoch kategórií:
• Kvantitatívne: Ako môžem očakávať, že nehnuteľnosť bude vykonávať ako investíciu? Pre túto časť môžem rozbiť moju kalkulačku, môj tabuľkový procesor alebo môj hodnotiaci softvér a spustiť niektoré čísla.
• Kvalitatívne: musím sa pýtať sám seba "môžem to odstrániť?" Ak ste ako veľká väčšina investorov v oblasti nehnuteľností, potom ste zamestnanci na čiastočný úväzok. To znamená, že budete musieť riešiť tento projekt na vrchole svojej "dennej práce" a spravovať ho neskôr. Táto časť analýzy bude vyžadovať určité vyhľadávanie duše. kalkulačka vám nepomôže.
02 - Kvantitatívny - Spustenie čísel pomocou rýchlosti
Osobne mám tendenciu pozrieť sa na tri kľúčové čísla, keď zvažujem investíciu. Cap rate , je prvým z týchto nástrojov.
Paušálna sadzba je jednoducho ročný čistý príjem vydelený cenou nehnuteľnosti. Už roky investori používajú pravidlo "1%", ktoré jednoducho uvádza, že mesačný výnos z prenájmu nehnuteľnosti by mal byť zhruba 1% z ceny, ktorú zaplatíte za nehnuteľnosť. Niektoré trhy sa vzdali tohto pomeru z dôvodu prevratných hodnôt nehnuteľností, ale v iných môžete stále nájsť vlastnosti, ktoré zodpovedajú pravidlu 1%. Niečo, čo by ste mali mať na pamäti, je, že pravidlo 1% je spravodlivým ukazovateľom toho, či daný majetok generuje dostatok peňažných tokov na ročnom základe na pokrytie hypoték plus výdavky. Existuje samozrejme veľa premenných, ktoré sa do toho dostanú (od daní k úrokovým sadzbám až po percentuálnu platbu, ktorú zaplatíte), ale je to východiskový bod.
03 - Cash Flow ako nástroj kvantitatívneho hodnotenia
Jediným dôvodom, prečo vám záleží na maximálnej sadzbe, je skutočnosť, že sa naozaj pokúšate o jednoduché zastúpenie toho, aký druh peňažného toku bude investovať. Pri investovaní je hotovosť kráľom - tento výpočet ignorujte na svojom nebezpečenstve.
Odhad peňažných tokov znamená vyčlenenie hlavných očakávaných peňažných výdavkov (dane, istiny, úroky, výdavky, voľné miesta, poplatky, opravy) a porovnanie s príjmom, ktorý daný majetok vytvára. Môžete to urobiť buď pomocou tabuľkového procesora, alebo pomocou softvérového balíka na vyhodnotenie nehnuteľností.
04 - miera návratnosti ako kvantitatívny nástroj na analýzu investícií do nehnuteľností
Peňažný tok vám umožní vypočítať očakávanú mieru návratnosti majetku (ROR). Miera návratnosti je miera ziskovosti; meria hotovosť, ktorú projekt vytvorí, v porovnaní s hotovosťou, ktorú musíte vložiť do projektu.
Na vypočítanie tohto pomeru budete potrebovať tabuľkový procesor alebo softvér na hodnotenie nehnuteľností. Myslím, že je to veľmi užitočné, pretože mi umožňuje porovnať návratnosť, ktorú očakávam od investície, oproti výnosu, ktorý by som rozumne očakával od iných, odlišných investícií. Napríklad: ak som spustil čísla pre majetok, ktorý som popísal na začiatku tohto článku a vrátil mi späť mieru výnosu vo výške 8%, čo by som určite prešiel.
Môžem očakávať, že získa 8% investícií na akciovom trhu (nižšie riziko a oveľa menej úsilia). Pre riziko a úsilie, ktoré by som musel vložiť do tohto projektu, očakávam mieru návratnosti na sever od 20%.
05 - Kvalitatívne - môžete dokončiť projekt?
Ako som už uviedol vyššie, vaša kalkulačka tu nepomôže. Toto je, keď sa musíte pozrieť do zrkadla a premýšľať o tom, koľko času a úsilia sa budete môcť venovať projektu.
Opäť sa pozrime na projekt, o ktorom som hovoril na začiatku tohto článku. Povedzme, že to porovnávate s podobnou príležitosťou; ďalšia viacčlenná rodina v tom istom susedstve, ktorá však vyžaduje menej práce. Túto príležitosť by ste využili v hornej časti, pokiaľ druhá neposkytla značne vyššiu návratnosť. Ale koľko vyššie?
Pre začínajúcich investorov vždy ponúkam tú istú radu: v tejto oblasti sa mýli opatrne. Projekt, ktorý môžete urobiť, je nekonečne lepší ako ten, ktorý ste vyhoreli v čase, keď ste na polceste. Nájdite niečo vo svojom komfortnom sortimente, ktorý ponúka niekoľko slušných čísel, urobte to, potom prejdite na náročnejšie (a dúfajme výnosnejšie) projekt nabudúce.
záver:
Analýza je časť umenie, časť vedy. Pozrite sa na ďalšie témy v tejto časti, kde nájdete ďalšie nápady týkajúce sa hodnotenia investícií.
Autor Chris Smith je investor v oblasti nehnuteľností, zakladateľ online referencie pre investorov a profesionálov v oblasti nehnuteľností a publikoval články v časopisoch Corporate Finance Magazine, Euromoney a Business Journal Network.