- Hrubý potenciálny príjem (GPI)
- Hrubý prevádzkový výnos (GOI)
- Hrubý násobiteľ nájomného (GRM)
- Peňažný tok pred zdanením (CFBT)
- Peňažný tok po zdanení (CFAT)
- Čistý prevádzkový výnos (NOI)
- Kapitalizačná sadzba (Cap Rate)
- Rovnomerné pomery
- Návratnosť na kapitálový rok jeden
Prečo sa dostávame k problémom
Investovanie do prenájmu nehnuteľností čerpá väčší záujem ako kedykoľvek predtým. Keď čítate alebo sa pozeráte v televízii o investíroch fix & flip, často tieto domy predávajú investorom na prenájom. Úspešný investor nájomného domova môže mať vo svojom portfóliu desiatky domov. Sú to ostri investori, alebo nebudú hromadiť peňažné toky z mnohých domov. Budete chcieť, aby ste s nimi mohli porozumieť a diskutovať o "číslach". Poďme sa pozrieť na výhody prenájmu nehnuteľnosti investovať.
znehodnotenie
Odpočítanie odpisov je cennou súčasťou našej analýzy nehnuteľností. Pre ľudí vo vyšších daňových pásmach s inými investíciami môže dokonca umožniť zníženie ziskov z iných investícií. Samozrejme, obráťte sa na účtovníka o tomto. Ak však náklady a odpisy skutočne presahujú číslo zisku pre dane, máte zostatkové straty použiť proti ostatným výnosom z investícií.
Nie je to v skutočnosti peňažná strata, pretože odpis nie je hotovosť z vrecka. Je to vypočítané číslo považované za náklad na daňové účely. Keďže ste ho nevyčerpali, môžete mať aj naďalej pozitívny mesačný peňažný tok a zároveň preukázať prevádzkovú stratu pre dane.
Peňažný tok
Prijímanie mesačného peňažného toku do banky je veľkým prínosom pre nájomcov.
Vykonanie ich náležitej starostlivosti a práva na nákup môže mať za následok dvojciferné výnosy a pevné toky hotovosti. Peňažný tok je funkciou mnohých vstupov a niektoré alebo viaceré z nich môžu zmeniť a poškodiť alebo zlepšiť peňažný tok. Niektoré sú ovplyvnené trhom a hospodárstvom. Ak sa veľký miestny zamestnávateľ zatvorí alebo premiestni, dopyt po nájomnom nehnuteľnosti môže cez noc stúpať. Je to niečo, čo nemôžete kontrolovať, ale dúfajme, že sa vyhnete tým, že vykonáte svoju náležitú starostlivosť o zdravie a plány miestnych zamestnávateľov. Ak sú zdraví a rentabilní s dlhodobým prenájmom nedávno obnoveným, máte pravdepodobne dobrú kondíciu.
Daň z majetku
Môžete odpočítať dane z majetku na účely dane z príjmov. Ak vaša firma vlastní nehnuteľnosť, musíte zaplatiť daň z nehnuteľnosti na tomto pozemku. Rovnako, ako jednotlivci platia majetkovú daň z odhadovanej hodnoty svojich domovov, podniky platia majetkovú daň z odhadovanej hodnoty ich nehnuteľnosti (pozemky a budovy). Ak sa nehnuteľnosť predala, daň za rok sa rozdelí medzi predchádzajúcich a nových majiteľov, podľa toho, koľko roka vlastnili majetok.
1031 Daňová odložená výmena
Môžete pod veľmi prísnymi pravidlami predať majetok so ziskom a vrátiť výnosy do iného majetku bez toho, aby ste museli platiť daň z kapitálových výnosov.
Tu je to, čo hovorí Vnútorný daňový poriadok, hlava 26, oddiel 1031: "Na výmene majetku držaného na účelné využitie v obchodnej alebo podnikateľskej činnosti alebo na investíciu sa nezapíše žiadny zisk alebo strata, ak sa výmena nehnuteľnosti výlučne za majetok podobného druhu ktorý sa má konať buď na produktívne využitie v obchodnej alebo podnikateľskej činnosti, alebo na investovanie. " Vlastníctvo podobného druhu znamená inú nehnuteľnosť a nevyžaduje si výmenu pozemku za pozemok alebo za kanceláriu.
Faktom je, že existuje niekoľko tried investícií a stratégií, ktoré sa dajú porovnať s prenájmom nehnuteľností. Ľudia potrebujú miesto na bývanie a vlastníctvo nie je pre niektorých možné a iné nie je žiaduce.