Predávaním záznamov o nehnuteľnosti si realitný profesionál vyberá nedávno predané nehnuteľnosti, ktoré sú podobné predmetom nehnuteľnosti a v tej istej zemepisnej oblasti. Porovnaním týchto vlastností a úpravou rozdielov medzi vlastnosťami sa pre predmetnú nehnuteľnosť urobí odhad hodnoty.
Avšak, dôkladný realitný profesionál urobí druhú inú CMA pre predávajúceho alebo kupujúceho.
Druhá dôkladná analýza CMA by zahŕňala porovnanie s aktuálne vymenovanými podobnými vlastnosťami v oblasti. Rovnaký proces by sa použil, ale s aktuálne uvedenými vlastnosťami. To by umožnilo posúdenie súčasnej hospodárskej súťaže a mohlo by viesť k zvýšeniu alebo zníženiu odhadu založeného na predaných vlastnostiach.
Taktiež známy ako: CMA, porovnateľná analýza
Kvalita porovnateľných výberov
Rozhodujúca pre presnosť CMA pri určovaní trhovej hodnoty je výber najlepších porovnateľných vlastností. Tí agenti, ktorí si vyberajú z jedného z troch alebo štyroch použitých porovnateľných, môžu prichádzať s veľmi odlišnými hodnoteniami. Stane sa to veľa, keď predávajúci nakupuje agenta pre inzerciu. Oni získajú odhad hodnoty od niekoľkých agentov a sú prekvapení z rozdielov. Bohužiaľ, často ten, kto im dáva najvyšší počet, je ten, kto dostane zoznam, a zvyčajne to nie je dobré číslo.
Pri výbere kompilácií je potrebné zvážiť niekoľko vecí:
- Keď predaný majetok: Predaj viac ako dva alebo tri mesiace v minulosti nie sú dobré kompasy, najmä na rýchlo sa rozvíjajúcich trhoch. Čím viac predajov je menej pravdepodobné, že sa trh presunul dostatočne na to, aby sa v čase CMA stali majetkové predané ceny irelevantné.
- Kde sa nehnuteľnosť nachádza: Najlepšia situácia spočíva v tom, že dom je v rovnakom členení. V mnohých prípadoch to nie je možné, takže ďalšou úvahou je nájdenie komponentov v rovnakom susedstve alebo oblasti. Keď nemôžete získať vhodné kompakty týmto spôsobom, veľmi podobné domovy v podobnom subdivíziách v iných častiach mesta môžu byť jediným dostupným zdrojom.
- Charakteristiky domova: Keď ide o počet spální, kúpeľov, štvorcový záber domácnosti, veľkosť pozemku a iné vlastnosti domu, porovnateľné domy by mali byť čo najpodobnejšie. Je zriedkavé, s výnimkou veľkých subdivízií cookie-cutter, že všetky tieto veci budete presne porovnávať.
Kvalita úprav
Táto posledná položka nás vedie k diskusii o tom, ako kompenzujeme náš výpočet za rozdiely v štruktúrach. Vykonávame úpravy, podobne ako v prípade odhadcov, aby upravili predané ceny porovnateľných domov tak, aby lepšie zodpovedali nášmu objektu.
Inými slovami, ak máme 3 spálne, 2 kúpeľne doma s garážou s dvoma autami a 2100 štvorcových metrov obytnej plochy, pokúsime sa nájsť tri alebo štyri kompasy so všetkými týmito vlastnosťami. Málokedy to však bude, takže budeme musieť upraviť svoje predané ceny.
- Povedzme, že jeden komp má len dve spálne. Musíme predpokladať, že by sa predával za tri peniaze s tromi, a tak pridáme peniaze späť na skutočnú predajnú cenu, aby sme ju upravili tak, aby mal tri spálne. To isté platí pre kúpele a garážové priestory.
- Ak je to inak, povedzme tri kúpeľne, keď náš domáci domáci mali len dve, potom by sme pri našej úprave odpočítali hodnotu kúpeľne z predanej ceny.
- Nemusíme nič robiť so štvorcovým záznamom, kým nedokážeme urobiť konečný výpočet.
Akonáhle sme upravili naše porovnateľné domovy predané ceny, rozdeľujeme každú predanú cenu o štvorcové stopy, aby sme získali predajnú cenu za štvorcový meter. Priemerné hodnoty pre naše tri alebo viac zložiek dostaneme jednu priemernú hodnotu na štvorcový meter. Potom jednoducho vynásobíme to kvótou nášho domova kvôli získaniu našej odhadovanej aktuálnej trhovej hodnoty.
Tam máte veľký obraz o tom, že robíte CMA, ale budete sa chcieť vykopať, učiť sa viac a praktizovať predtým, než ich urobíte pre klientov.