V subagentie agent, ktorý prináša kupujúceho, pracuje v skutočnosti pre predávajúceho ako subagent makléra. To je dôležité, pretože agent pracujúci s kupujúcim v skutočnosti dlhuje fiduciárne povinnosti predajcovi, nie kupujúcemu.
Táto prax je vo väčšine štátov mŕtva, pretože agentúra kupujúcich je čoraz bežnejšia a pretože kupujúci potrebuje advokáta na zastupovanie svojich záujmov v transakcii. Taktiež, keďže makléri kótovania a ich klienti predávajúci sú zodpovední za akcie, chyby a opomenutia subagenta, nie je to žiadaná situácia na väčšine dnešných realitných trhov.
Aktualizácia: súčasný stav zastúpenia v priemysle
Právne predpisy týkajúce sa nehnuteľností sú špecifické pre štát a existujú vrecká s rôznymi zákonmi a praxou. V niektorých oblastiach právnici stále uzavierajú transakcie ako príklad. Avšak väčšina z toho, o čom budem hovoriť, je spôsob, akým v súčasnosti pracujeme v mnohých štátoch.
Subagency jednoducho už nie je robené veľa. Obchodník s cennými papiermi nekoná ako zástupca predávajúceho a kupujúci nie je zastúpený niekým, kto má povinnosti voči predávajúcemu. Pozrime sa na niektoré varianty reprezentácie.
Väčšina všetkých štátov vyžaduje určitú formu zverejnenia pre klienta alebo budúceho klienta o tom, ako ich zastupujete vo svojej transakcii s nehnuteľnosťami. Uistite sa, že chápete pravidlá vášho štátu a rôzne spôsoby, ktorými môžete byť ich zástupcom. Vaše povinnosti a povinnosti voči klientovi sa výrazne líšia podľa typu zastúpenia, ku ktorému ste zmluvne súhlasili.
Zástupcu predávajúceho alebo zástupcu kupujúceho
Vy konáte skutočne ako skutočný agent a v mnohých štátoch to musí byť uvedené konkrétne písomne. Máte splnomocnené povinnosti k svojmu predávajúcemu alebo kupujúcemu klientovi:
- Vernosť: musíte konať iba v najlepšom záujme svojho klienta. Žiadne iné záujmy nemôžu mať prednosť, vrátane akýchkoľvek záujmov makléra alebo agenta.
- Dôvernosť: všetky dôverné komunikácie medzi vami a vaším klientom a dôverné informácie musia byť vždy dôverné. Existujú výnimky pre súdne príkazy.
- Zverejnenie: Máte povinnosť zverejniť svojmu kupujúcemu niečo podstatné ohľadom transakcie alebo majetku.
- Poslušnosť: nemôžete robiť nič ilegálne, ale ak je to legálne a klient vás nariaďuje, aby urobil niečo, mali by ste to urobiť.
- Primeraná starostlivosť: profesionálny prístup ku všetkým prácam pre klienta a očakáva sa, že budete vynaložiť primeranú starostlivosť na plnenie svojich povinností vysoko profesionálnym spôsobom.
- Účtovníctvo: správne účtovanie všetkých peňazí alebo iných vecných hodnôt, ktoré vám klient zveril.
Transakčný maklér alebo sprostredkovateľ
Vzhľadom na to, že agentúrne vzťahy sú v dnešnej dobe zriedkavé, väčšina maklérov a agentov koná ako sprostredkovatelia transakcií alebo sprostredkovatelia transakcií.
Nie ste agenta a povinnosť splnomocnenca sa nevyžaduje. V skutočnosti budete rovnako dodávať rovnakú vernosť, rozumnú starostlivosť, zverejňovanie a účtovníctvo. Nemyslíte si, že máte taký vysoký štandard, aký ste, keď ste agent.
Záväzná zodpovednosť
Mal som niekoľko právnikov ako kupujúcich na mojom trhu a môžem vám povedať, že NIKDY ma nechceli konať ako ich agent. Vidíte, agent a klient sú v niektorých ohľadoch považované za jedno. Je to vynikajúci vzťah a klient sa môže skutočne dostať do právneho problému so zlým agentom.
Vidíte, zástupca zodpovednosti je ten, kto je zodpovedný za konanie zástupcu. Za predpokladu, že nie je nič podvodné, ale hlavná chyba je vykonaná agentom, klient by bol rovnako zodpovedný. Môžete vidieť, prečo by právnik nechcel byť zodpovedný za chyby, ktoré môže realitný agent urobiť.