Zrušenie nájomného
Mnoho nájmov nehnuteľností umožňuje majiteľovi budovy zrušiť nájom, ak sa budova stáva čiastočne alebo úplne neobývateľnou kvôli fyzickej strate.
Prenajímateľ môže mať právo ukončiť prenájom aj vtedy, ak časť budovy, ktorú obsadil nájomca, nebola poškodená. Ak je budova úplne zničená, prenajímateľ môže mať možnosť, ale nie povinnosť, obnoviť štruktúru. Prenajímateľ nemusí byť povinný opraviť alebo nahradiť vážne poškodenú budovu dovtedy, kým nebude poskytnutá poistná platba.
Ako ukazuje nasledujúci príklad, zrušenie nájmu môže vážne ovplyvniť malú firmu, ktorá platilo menej ako nájomné. Ukazuje tiež dôležitosť krytia úrokov z nájomného.
príklad
Floyd vlastní Fantastic Flooring, ktorá predáva koberec a iné podlahové krytiny zo skladu. Spoločnosť prenajíma polovicu skladu 20 000 štvorcových stôp od firmy Peerless Properties. V súčasnosti plati $ 50 za štvorcový stôp za 10 000 štvorcových stôp alebo mesačne za 5000 USD. Nájomná hodnota skladu je 75 dolárov za štvorcový stôp alebo 7500 dolárov za mesiac.
Nájomná hodnota znamená nájom, ktorý prenajímateľ mohol zbierať za trhové ceny.
Floyd vyjednal svoj nájom pred dvoma rokmi, kedy boli nájomné v jeho oblasti deprimované. Nájomné odvtedy vzrástli, ale Floydova zmluva neuplynie tri roky. Ak by Floyd stratil svoju nájomnú zmluvu, jeho firma bude musieť prenajať iný majetok za trhové ceny.
Podľa nového nájmu by firma pravdepodobne zaplatila ďalších 2500 dolárov za mesiac alebo 30 000 dolárov ročne za prenájom. Ak firma stratí svoj lízing dnes, vzniknú ďalšie príjmy vo výške 90 000 USD počas nasledujúcich troch rokov.
Floyd pridal do skladu niekoľko vylepšení a zlepšení od jeho začatia prenájmu. Patrí medzi ne nové osvetlenie, prispôsobené regály a vylepšenia do nakladacieho doku. Zlepšenia sú teraz súčasťou budovy. Floyd ich nevlastní, ale bude mať záujem na nich po zvyšok svojho prenájmu.
Neskoro v noci, chybné zapojenie spôsobí požiar, ktorý vážne poškodí budovu. Iné ako niektoré drobné dymové alebo podlahové materiály, časť skladu obsadeného Fantastic Flooring nie je ohňom ovplyvnená. Napriek tomu spoločnosť Peerless Properties ruší nájom Floyda. Fantastic Flooring je poistená za poškodenie svojich podlahových materiálov v rámci politiky obchodného vlastníctva . Fantastic Flooring však nemá žiadnu pokrytie ekonomickej straty, ktorú utrpí v dôsledku straty nájomného. Spoločnosť tiež nemá žiadne pokrytie straty využitia zlepšenia, ktoré urobila v budove. Tieto položky neboli poškodené, takže stratu použitia nie je kryté poistením majetku spoločnosti .
Floyd mohol chrániť svoj podnik pred finančnými stratami, ktoré vyplývajú zo zrušenia nájomného kupovaním úrokov z prenájmu. Toto pokrytie môže byť pridané do politiky komerčného vlastníctva prostredníctvom samostatného formulára.
Poistenie úrokov z nájmu
Úrokové poistenie nájomného pokrýva finančnú stratu, ktorú znášate v dôsledku zrušenia vášho nájmu. Aby sa pokryla strata, musí to vyplývať z priamej fyzickej straty (alebo škody na) majetku v priestoroch opísaných vo vyhláseniach. Okrem toho musí byť škoda spôsobená nebezpečenstvom, ktoré je poistené podľa vašej politiky .
Úhrada úrokov z prenájmu môže zahŕňať niektorý z nasledujúcich prípadov, ak je v poistnom krytí uvedený limit poistenia:
- Úrok nájmu nájomcu Ide o rozdiel medzi mesačným nájomným a nájomnou hodnotou nehnuteľnosti (sadzba nájmu na trhu). V predchádzajúcom príklade je podiel nájomcov Fantastic Flooring Lease 2,500 dolárov (7,500 dolárov mínus 5 000 dolárov).
- Bonusové platby Toto je neamortizovaná časť hotovostného bonusu, ktorý ste zaplatili za získanie nájomného a ktorý vám nebude vrátený. Napríklad ste zaplatili svojmu prenajímateľovi bonus vo výške 5 000 USD, aby ste získali 3-ročný lízing, a nie 5-ročný nájom.
- Vylepšenia a zlepšenia Vaše podnikanie môže urobiť vylepšenia vašej nehnuteľnosti, ktorú nemôžete legálne odstrániť. Úrok z krytej nájomnej sumy zahŕňa neamortizovanú časť platieb, ktoré ste vykonali na zlepšenie. Nezahŕňa hodnotu zlepšenia, ktoré sú zahrnuté v rámci iného poistenia.
- Predplatené nájomné Toto je neodpísaná časť nájomného, ktorú ste zaplatili vopred, ktorý vám nebude vrátený. Napríklad ste zaplatili tri mesiace vopred, keď ste prenajali svoj majetok.
Úrok z čistého prenájmu
V rámci krytia nájomného je limit poistenia vyjadrený ako čistý lízingový úrok . Ak je váš lízing zrušený, väčšina, ktorú vaša poisťovňa zaplatí za stratu, je váš čistý lízingový úrok v čase straty. Čistý lízingový úrok zahŕňa dve zložky.
Úrok z prenájmu nájomcov (TLI) Toto predstavuje výhodu, ktorú získate z výhodného prenájmu počas jeho zostávajúcich mesiacov. Vaša TLI je súčasná hodnota vášho hrubého úročenia z prenájmu . Vypočíta sa tak, že sa hrubý nájomný úrok vynásobí príslušným koeficientom úrokového podielu. Váš hrubý nájomný úrok predstavuje rozdiel medzi nájomnou hodnotou vašich priestorov a nájomným, ktorý zaplatíte každý mesiac. Predpokladajme napríklad, že trhová sadzba za prenájom je 5 000 USD mesačne a vaša spoločnosť v súčasnosti platí 3,500 USD. Váš hrubý nájomný úrok je 1 500 USD (5 000 USD mínus 3 500 USD).
Faktor úrokového nájmu je odvodený z tabuľky pripojenej k vašim zásadám . Faktory sa líšia v závislosti od prevládajúcej úrokovej miery a mesiacov zostávajúcich v prenájme. Predpokladajme napríklad, že máte vo svojom prenájme 36 mesiacov. Ak je prevládajúca úroková sadzba 5%, koeficient úročenia nájomného je 33,4213. Váš čistý lízingový úrok je 1 500 € X 33,4213 alebo 50 132.
Mesačný lízingový úrok (MLI) Mesačný lízingový úrok odráža mesačné náklady na bonusové platby, vylepšenia a zlepšenia a predplatené nájomné. Tieto položky sa nevzťahujú, ak ste nezaplatili bonus, vykonali vylepšenia alebo zaplatili nájom vopred. Ak si želáte tieto náklady poistiť, mesačný nájomný úrok pre každý z nich sa musí vypočítať samostatne. Pre každú položku sú vaše pôvodné náklady rozdelené na počet zostávajúcich mesiacov vo vašom prenájme, keď ste uskutočnili výdavky. Predpokladajme napríklad, že šesť mesiacov do 36-mesačného prenájmu ste vynaložili 25 000 dolárov na zlepšenie. Vaša MLI je 25 000 dolárov / 30 alebo 833.
Úrok z čistého prenájmu
Limit uvedený vo vašich pravidlách pre pokrytie úrokov z nájomného je súčtom nájomného nájomného vášho nájomcu a vášho mesačného nájomného podielu na začiatku vašej poistnej zmluvy. Napríklad, ak vaša TLI je 1500 dolárov a vaše MLI je 833 dolárov, váš čistý lízingový úrok na začiatku je 2333 dolárov. To je najviac vaša poisťovňa bude platiť za krytie nájomného úroku, ak váš prenájom je zrušený v deň začiatku vašej politiky.
Váš čistý lízingový úrok sa znižuje každý mesiac počas celého obdobia vašej politiky. Ak je váš prenájom zrušený, väčšina, ktorú vaša poisťovňa zaplatí za krytie nájomného úroku, je váš čistý lízingový úrok v čase straty . Vaša poisťovňa vypočíta vaše čisté nájomné úroky pridaním nasledujúceho:
- Váš hrubý nájomný úrok vynásobený úrokovou sadzbou nájomného za ostatné mesiace vášho prenájmu v čase vzniku straty
- Váš mesačný nájomný úrok sa vynásobí zvyšnými mesiacmi prenájmu v čase vzniku straty