Investori nehnuteľností môžu prispôsobiť hypotéky svojim potrebám
Typ hypotéky, ktorú si vyberiete ako investora v oblasti nehnuteľností, je kľúčovým faktorom pri určovaní vašej úrovne rizika a peňažného toku, ktorý vaša investícia vytvorí. Vaša celková návratnosť investícií, Návratnosť investícií, bude závisieť od viacerých faktorov, ale druh úveru je priamo v hornej časti.
Tu je šesť populárnych typov hypoték z pohľadu investora:
• Pevná sadzba : hypotéka "stálych Eddie".
Nízke riziko a predvídateľné. Ale nie vždy najnižšia miera. Avšak, ak máte v úmysle držať na prenájom doma rokov, potom tento typ pôžičky vám umožní nastaviť tieto veľké náklady na vlastníctvo v kameň. Nemusíte sa obávať, že zmeny sadzieb poškodia vaše peňažné toky. Môže sa tiež refinancovať, ak klesnú sadzby, takže máte určitú flexibilitu. Ak sú sadzby vyššie ako vy, ale stále môžete získať slušný peňažný tok, môžete požičať úver s pevnou úrokovou sadzbou s cieľom refinancovania v budúcnosti.
• Nastaviteľná sadzba (ARM) : Môže ponúkať nižšie počiatočné sadzby, ale investor preberá úrokové riziko počas životnosti investície. Tento typ úveru je najvýhodnejší, ak si želáte nízku sadzbu za kratšie plánované obdobie držby, a to v čase pred zmenou sadzby. Môžete tiež uzavrieť tento druh úveru, ak očakávate pokles sadzieb. Existuje 5, 7 a 10 rokov ARM pôžičiek k dispozícii, a jeden z nich môže zapadnúť do vášho investičného plánu a zvýšenie peňažného toku pri plánovaní predaja majetku pred úpravou sadzieb úveru.
• Iba úroky : Znížte platbu len vyplácaním úrokov (bez istiny) počas vopred stanoveného obdobia. Buďte však pripravení na to, aby vaša sadzba vyšla. Ak ste určite plánujú nejaký typ predaja flipu v krátkom časovom období, môže to byť najnižšia cena z vrecka na obdobie, ktoré potrebujete peniaze. K príkladom by mohla patriť fixná a flip transakčná pôžička na dobu od uzavretia nákupu prostredníctvom predaja.
Existujú aj investori, ktorí v blízkej budúcnosti plánujú výmenu 1031, ktorí používajú úrokové úvery na udržanie nižších nákladov a peňažných tokov až do vykonania ich plánu.
• Zero Down : "Guru" hlásajú tento prístup k financovaniu, ktorý nevyžaduje žiadnu zálohu. To môže zvýšiť návratnosť vašej investície, ale uvedomte si riziká. Tento typ úveru takmer zmizol po havárii, ktorá sa začala v roku 2007. Na trh sa môžu vrátiť niektoré kreatívne možnosti financovania, ktoré sa aktualizujú na konci roka 2015, no nula sa nebude ľahko nájsť.
• Balón : balónová hypotéka sa odpisuje počas obdobia, ktoré je dlhšie ako doba trvania úveru. To môže viesť k určitým úsporám v mesačnej platbe, ale pripravte sa na refinancovanie na konci termínu. Príklad: Vyberiete pôžičku na kúpu domu a platba je založená na 30-ročnej amortizácii, ale úver je len päť rokov. Musíte zaplatiť pôžičku na konci týchto piatich rokov, balónová platba. Ušetríte úrokové náklady z dôvodu 30-ročnej amortizácie.
• Exotika : Ak máte ponuku na hypotéku, ktorá sa zdá byť príliš dobrá na to, aby bola pravda - pravdepodobne to je. Väčšina tohto druhu pôžičiek zmizla po páde, takže sa o tom zmienim len v prípade, že narazíte na niečo také kreatívne, zdá sa nemožné.
Jeden typ úveru, ktorý v skutočnosti nie je "exotický", je hypotéka na deku, ktorá pokrýva skupinu nehnuteľností, ktoré už vlastní dlžník. Ak sú držané roky, existuje kapitál, ktorý možno použiť na financovanie ďalších investícií. Skupina týchto nehnuteľností môže byť založená ako záruka na financovanie iných nákupov nehnuteľností.
Investori nehnuteľností majú možnosti financovania, ale sú menej rozdielne ako v minulosti. Avšak agresívny investor môže financovať svoje obchody rôznymi spôsobmi a získať návratnosť investícií. Opatrne zvážte svoje možnosti. Niekedy výber typu úveru môže znamenať rozdiel v tom, či je možné dohodu urobiť alebo nie. Ale ak je to na konci hovoru, buďte opatrní, aby ste vykonali vašu povinnú starostlivosť.