01 - Úrokové hypotéky - populárna voľba počas vysokých období ocenenia
- Dlžník spĺňa hlavnú povinnosť s balónikovou platbou
- Úver sa opätovne amortizuje a dlžník bude mať novú, výrazne vyššiu mesačnú platbu
- Nehnuteľnosť sa predáva.
Výhodou je, že hypotekárny úverový úver umožňuje dlžníkovi odložiť splátky istiny za toto 5 - 10-ročné obdobie s nízkymi mesačnými platbami a potenciálne uvoľňovaním hotovosti za iné investície alebo splácaním mesačných výdavkov. Aj počas tohto obdobia sú výplaty len úrokov daňovo odpočítateľné (kontaktujte prosím svojho daňového odborníka, prosím).
Príklad výpožičného obdobia výlučne hypotekárneho / vysokého ocenenia
Úverová hypotéka sa stala populárnou voľbou pre investorov v oblastiach, v ktorých rastúce hodnoty nehnuteľností alebo vysoké obdobia zhodnocovania zistili, že zisťovanie pozitívnych investícií do peňažných tokov je obzvlášť ťažké.
Tu je príklad, hľadáte domov. Hodnoty a ceny nehnuteľností sa zvyšujú v oblasti, na ktorú sa pozeráte. Súčasne vaše ostatné investície nie sú veľmi dobré. Za lepšiu stratégiu by ste mohli považovať hypotéku iba za záujem. Pamätajte však, že veritelia považujú úroky len za hypotéky za rizikovejšie a budú ich ceniť vyššie.
Príklad: 30-ročný úrok z úrokovej miery vo výške 100 000 USD pri úrokovej sadzbe 7,0%:
• Úroková platba: 583 USD / mesiac, 7 000 USD / rok
• Konvenčná platba: 665,30 USD / mesiac, 7,984 USD / rok
• Úspory počas prvých desiatich rokov: 82 USD / mesiac, 984 USD / rok
02 - Grafy o životnom úvere a dôvody úrokovej výpožičky
Úroky a hlavné platby
Obrázok 1, uvedený vyššie, zobrazuje mesačný splátkový kalendár úveru. Investor zaplatí úroky len počas počiatočného obdobia úveru, potom úver opätovne amortizuje zaplatenie základného zostatku vo výške 100 000 USD počas zostávajúcich rokov.
Obrázok 2 ukazuje, že hlavný zostatok zostáva rovnomerný počas obdobia výlučne úročeného a začína sa znižovať len vtedy, keď investor začne platiť istinu. Úverový úver môže byť vhodný pre investora, ktorý:
- Snaží sa vyhnúť sa negatívnemu cashflow v prvých rokoch investície,
- Plány na preklopenie objektu,
- Má iné využitie na hotovosť, ktorá by bola zaplatená ako istina, alebo
- Očakáva vysokú úroveň zhodnotenia nehnuteľností.
Potenciálne riziká
Primárne riziko pre investora je ponechané s negatívnym vlastným imaním, ak sa trhová hodnota nehnuteľnosti znižuje, pretože počas obdobia výlučne úročeného neplatí žiadna istina.
Ďalšie potenciálne riziká zahŕňajú:
- Váš príjem sa nezvýšil podľa očakávania
- Môžu existovať sankcie za predčasné splatenie
- Keďže mnohé hypotéky sú len sadzby s nastaviteľnou sadzbou (ARM), počiatočné platby môžu byť nízke, ale ak sa úrokové sadzby zvýšia, tak sa platby
- Nemáte peniaze, keď je potrebné splatenie istiny
- Všeobecný trh s nehnuteľnosťami klesá a predaj nie je okamžitý.
- Je ťažké predpovedať, aké úrokové sadzby budú, ak sa príkazca opätovne amortizuje.
Autor: Chris Smith je investor v oblasti nehnuteľností, zakladateľ online referencie pre investorov a realitných profesionálov a publikoval články v časopisoch Corporate Finance Magazine, Euromoney a Business Journal Network.
03 - Aktualizácia od hypotéky
UPDATE:
Chcel som aktualizovať tento článok po zlyhaní. Teraz je to rok 2016 a trh s nehnuteľnosťami sa stále zotavuje z havárie, ktorá sa začala v roku 2006. Na haváriu bolo veľa prstov, ktoré poukazovali na to, že vraždili, a jedným z cieľov bola laxná politika poskytovania úverov. Hypotekárne spoločnosti boli obvinené z poskytovania úverov ľuďom, ktorí nemali dostať hypotéku, ani od tých, ktorí dostali hypotéky, ktoré si nemôžu dovoliť.
Nemám záujem o hypotéky, pretože sú to pekné špeciálne výklenky, ktoré investori veľa používajú. Niektorí z nich však prešli, pretože boli príliš silní. Rovnako ako pri mnohých kreatívnych druhoch pôžičiek, úverový úver sa po havárii stal takmer neexistujúcim, ale v dnešných dňoch sa vrátil do hlavného prúdu. To slúži niektoré legitímne investície nika stratégie dobre.