Kapitalizačné sadzby sú populárnym nástrojom, ktorý používajú investori nehnuteľností pri oceňovaní nehnuteľností. Používajú sa aj na určenie správnych predajných a predajných cien komerčných nehnuteľností. Pri práci s klientmi v oblasti investícií do nehnuteľností musia agenti a makléri byť schopní im pomôcť pri určovaní odôvodnenia požadovanej ceny príjmových nehnuteľností.
Komerčné a prenájom nehnuteľností na tvorbu príjmov závisí od sadzieb, ktoré pomáhajú pri hodnotení majetku.
Znalosť požadovanej ceny a miery kapitalizácie porovnateľných nehnuteľností vám umožní pomôcť klientovi určiť čistý príjem, ktorý bude potrebný na odôvodnenie zaplatených cien. Nie každý investor je schopný urýchliť svoje sadzby a môžete preukázať svoju hodnotu a odborné znalosti, ak im môžete pomôcť používať limitné sadzby pre oceňovanie alebo oceňovanie nehnuteľností.
Obtiažnosť: Jednoduché
Požadovaný čas: 5 minút
Tu je návod:
- Získajte mieru kapitalizácie pre porovnateľné nedávno predávané nehnuteľnosti v danej oblasti.
- Vynásobte mieru kapitalizácie hodnotou majetku, aby ste určili čistý prevádzkový príjem, ktorý by bol potrebný na odôvodnenie ceny.
Príklad: Paušálna sadzba pre porovnateľné bytové komplexy je 12%, alebo .12 a požadovaná cena za komplex v rámci nákupu je 300 000 dolárov.
300 000 USD X .12 = čistý príjem vo výške 36 000 USD, ktorý by bol potrebný na odôvodnenie tejto požadovanej ceny.
Čo potrebuješ:
- kalkulačka
Viac informácií o tejto téme
To sú základy.
Aby sme pomohli pochopiť, prečo používajú investori komerčných nehnuteľností maximálne sadzby, pozrite sa na veľký obraz investícií pre nehnuteľnosti s viacerými rodinami .
Ekonomika z rozsahu: Viacfamilické nehnuteľnosti, najmä byty, ponúkajú určité výhody znižovania nákladov kvôli hospodárnosti z rozsahu. S viacerými jednotkami na jednom mieste a často pod jednou strechou dochádza k úspore nákladov vo všetkom od komunálnych služieb až po opravy.
Je tiež oveľa lacnejšie na jednotku stavať byty.
Zmierňovaný účinok strát s neobsadenými pracovnými miestami: Ak vlastníte rodinný dom na prenájom a je prázdny dva mesiace, stratíte 100% výnosov z prenájmu. Ak ide o duplex, je to 50% a štvor plexus je 25%. Ale ak vlastníte 100 bytový komplex, že jedna jednotka je prázdna po dobu dvoch mesiacov stráca len 1% mesačne v príjmoch z prenájmu!
Veritelia používajú limity peňazí: Keď získavate hypotéku vo svojom osobnom dome, je to všetko o vašej kreditnej histórii a príjmoch. Pokiaľ ide o komerčné úvery, je to oveľa viac o čistom príjme a pokrytí hypotekárnych splátok. Obvykle sú viacerí vlastníci investora a ich kreditné skóre sa vo väčšine prípadov ani neberie do úvahy. Finančná výkonnosť nehnuteľnosti je hlavným kritériom veriteľa. Ak je nehnuteľnosť v dobrom stave a čísla fungujú, úver sa vo väčšine prípadov stáva.
Takže ako možno sledovať sadzby?
Ide o to, že hraničná sadzba nehnuteľnosti má veľa faktorov. Najmä náklady na správu a prevádzku, ako aj prevládajúce nájomné, určia čistý príjem. Ak sú teda nájomné nižšie ako trhová hodnota, alebo ak sú výdavky vyššie, než je potrebné, sadzba maximálnej hodnoty nemusí presne odrážať hodnotu nehnuteľnosti.
Takýmto spôsobom kupujúci odhaľujú zľavy. Povedzme, že majiteľ bytového projektu prišiel nenávidieť nájsť a vypočúvať nových nájomcov. Tento majiteľ bol rád, že znížil nájomné, aby udržal dobrú platenú nájomcov v jednotkách. Takže nájom by mohol byť výrazne pod tým, čo by ostatní nájomcovia boli ochotní zaplatiť teraz. Nákup nehnuteľnosti a vypršanie nájomných zmlúv, zvýšenie nájomného a nahradenie nájomcov by výrazne zmenilo čistý zisk a tiež strop.
Na druhej strane, ak si súčasní majitelia nedodržiavajú svoje náklady, náklady môžu byť vyššie, než je potrebné. Povedzme, že platia viac ako je potrebné na riadenie, zamestnancov a náklady na opravu. Jednoduché uvedenie týchto výdavkov do súladu by mohlo mať obrovský rozdiel.
Lekcia tu spočíva v tom, že limitná sadzba je meranie výkonnosti, nie záruka hodnoty.
Skontrolujte si nájomné a výdavky za príležitosť.