Prevádzka podnikania nie je realitou a nemala by sa predávať ako to
Predaj pracovnej činnosti , aj keď je nehnuteľnosť zahrnutá, si vyžaduje veľmi odlišný prístup k oceňovaniu. Príliš často sa realitné makléri a sprostredkovatelia nedozvievajú rozdiel, pretože nemajú toľko požiadaviek na tento typ transakčného mixu.
Keď majiteľ firmy vlastní aj nehnuteľnosť, bude chcieť buď uzavrieť podnikanie a predať nehnuteľnosť alebo predať oboje . Realitní agenti a sprostredkovatelia sú lákajúci k zoznamu obidvoch spoločne, čo môže byť chyba.
Prevádzková činnosť je veľmi odlišné zviera od nehnuteľnosti, v ktorej má bydlisko. Existujú tiež veľmi rozdielne zmluvné dohody potrebné na prevod podnikateľských aktív. Nie sú ako nehnuteľný majetok a môžu obsahovať záruky objemu a existujúce demografické údaje klientov / zákazníkov. Parametre oceňovania sú veľmi odlišné, pretože pracovná činnosť mala "dobrú vôľu", ako aj existujúce zmluvné a prípadne dodávateľské dohody. Niekedy nemôžu prejsť na nového vlastníka.
Profesionáli v oblasti nehnuteľností
Profesionálni profesionáli v oblasti nehnuteľností, najmä tí v komerčnej špecializácii, majú vedomosti a odborné znalosti na analýzu príjmov a výdavkov z prenájmu a prezentujú ich klientovi / zákazníkovi pri rozhodovaní. Tam, kde môžu skrátiť, je analýza podniku z finančného hľadiska. Pod povrchom je veľa a preskúmanie výkazu ziskov a strát a súvahy sa nezačnú dostať k skutočným skutočnostiam.
Vo vidieckej oblasti, v ktorej som praktizoval, realitný maklér zaradil do predaja obchodnú činnosť, a to bez nehnuteľnosti. Budova bola prenajatá. Keďže som mal zainteresovaného zákazníka, zavolal som a požiadal som o finančné údaje, aby som dostal P & L a súvahu. Zavolal som späť a požiadal som o rozpis peňažných tokov.
Sprostredkovateľ v skutočnosti nevedel, čo žiadam.
P & L podnikania sa často veľmi líši od peňažného toku ; len požiadajte agent IRS. Jedným z výhod vyplývajúcich z vlastníctva podniku je získanie prestávok odpočítaním výdavkov ako podniku, ktorý by bol inak osobný. Nehovoríme nevyhnutne o nezákonných činnostiach alebo daňových únosoch. Príkladom by mohli byť odpočty za vozidlo a jeho náklady na prevádzku, pretože môže byť použitý ako na osobné, tak na podnikateľské účely.
Bol to zlý servis svojho klienta, aby uviedol svoju firmu, keď najzákladnejšie požiadavky neboli v jeho znalostnej báze. Každý dobrý obchodný maklér bude potrebovať analýzu peňažných tokov od svojho klienta ako jeden z najdôležitejších finančných dokumentov. Úpravy hodnoty podniku sú vykonané na základe položiek v peňažnom toku , vrátane:
- Podrobné tabuľky všetkých príjmov
- Podrobnosti o všetkých výdavkoch
- Aké výdavky skutočne príde v prospech majiteľa
- Úprava späť na príjmy za tie výdavky vlastníka a požitkov, ktoré odídu (nie výdavky na nového vlastníka)
- Prídavok k nákladom na náklady majiteľa a požitkov, ktoré si vyžiadajú nového kupujúceho na zvýšenie nákladov (vlastník riadený / kupujúci bude najať manažéra)
V predchádzajúcej životnej kariére som predávala firmu spoločnosti, ktorá sa zverejnila na burze v New Yorku.
Poslali do tímu audítorov, ktorí strávili niekoľko týždňov, väčšinou overovali moje peňažné toky. Príkladom výdavku majiteľa, ktorý odchádzal, bol náklad môjho nákladného vozidla. Spoločnosť mi poskytla vozidlo, všetky náklady, údržbu a palivo. Pridali späť tieto náklady a zvýšili hodnotu mojej firmy, pretože to nebol skutočný náklad, ktorý by museli zaplatiť po kúpe.
Ako som uviedol v zozname položiek, ak vlastník predaja tiež riadil podnikanie a nezaplatil si plat na trhu, kupujúci by musel upraviť svoje ocenenie podniku smerom nadol v dôsledku nutnosti prijať manažéra na trhový plat.
Ako môžete vidieť, existuje niekoľko faktorov, ktoré spôsobujú, že ocenenie prevádzkovej činnosti sa výrazne líši od predaja nehnuteľností. A ani sme sa nedostali do inventára.
Ďalšia vec, pokiaľ ide o oceňovanie podnikov, sú rôzne spôsoby výpočtu v závislosti od odvetvia alebo typu podnikania.
Je zrejmé, že väčšina profesionálov v oblasti nehnuteľností by sa nemala venovať sprostredkovaniu prevádzkových obchodných podnikov, ak nemajú skúsenosti a odborné znalosti na to, aby to urobili. Oveľa lepším prístupom by bolo partnerstvo s obchodným maklérom, ktorý nerobí sprostredkovanie nehnuteľností. Bude to vzájomne prospešný vzťah, pričom každý z vás prinesie klientovi / zákazníkovi maximálne skúsenosti a hodnotu.