Ak ste novým obchodníkom s nehnuteľnosťami alebo noví v tejto oblasti, získajte pomoc. CMA nie je iba porovnávacia matematika. Dôkladná znalosť dynamiky predaja nehnuteľností v konkrétnej oblasti je potrebná na vykonanie úsudkov na základe predložených údajov. "Nehnuteľnosť je miestna" je dobre známy citát, pretože je to pravda a musíte sa naučiť všetko o svojom miestnom trhu.
Inými slovami, potrebujete vedieť niečo o vašom trhu a prečo domy v jednej oblasti predávajú inak a za vyššie alebo nižšie ceny ako porovnateľné domy v inej oblasti.
Jednoduché porovnávanie cien bez vedomia o okoliach a vlastnostiach môže byť katastrofa. Jedinou najdôležitejšou aktivitou v CMA je výber porovnateľných vlastností.
Starostlivo zhromaždené porovnateľné vlastnosti
Pri výbere vlastností, ktoré považujete za porovnateľné s vlastnosťou objektu, sú dôležité:
- Zo štatistického hľadiska sú podozrivé tržby nad alebo pod hromadnú skupinu. Existujú pravdepodobné dôvody pre rozdiel. Ak máte dostatok kompromisov, vyhnite sa príliš vysokým a príliš nízkym predajom.
- Uistite sa, že môžete odôvodniť nepoužívanie kompetícií. Ak sa rozhodnete, že porovnateľné nie je vhodné, máte dobrý dôvod. Ak by vás klient požiadal neskôr, prečo ste nepoužili určitý domov, budete chcieť odpovedať pravdu a zdôvodniť svoje kroky.
- Vytiahnite porovnateľné vlastnosti z oblasti objektu alebo čo najbližšie. Ak nie je možné nájsť dostatok kompilácií v tom istom susedstve, potom môže byť potrebné použiť niektoré z podobného okolia v inej časti mesta.
- Použite predané porovnateľné, ktoré nie sú príliš staré. Zostaňte v aktuálnom časovom rámci, ako je to možné. Na rýchlych trhoch je to jednoduché, ale nie toľko, keď je predaj pomalý. Ak sa musíte vrátiť viac ako dva alebo tri mesiace, pravdepodobne budete musieť urobiť určité subjektívne úpravy po dlhú dobu. Nie je to jednoduché, pretože naozaj neexistuje žiadne pravidlo, ako to urobiť presne.
- Ak to množstvo dovoľuje, použite len podobné typy konštrukcie. Príkladom môže byť, že vaša predmetová nehnuteľnosť je domovom s jedným príbehom a veľa kompasov je dva príbehy. S našou starnúcou populáciou, veľa seniorov bude hľadať jeden príbeh domov, takže to môže byť viac v dopyte
Úprava hodnoty pre majetkové rozdiely
Pri porovnávaní podobných vlastností existujú vždy rozdiely. Nezabudnite upraviť odhad hodnôt nehnuteľnosti objektu na rozdiel od porovnateľných vlastností:
- Pridajte alebo odčítajte hodnotu rozdielu v dávke alebo veľkosti plochy.
- Urobte to isté, čo sa týka funkčných rozdielov, ako sú spálne, kúpeľne, garáže atď.
- Pozrite sa na rozdiely v financovaní, ktoré by mohli ovplyvniť predajnú cenu. Financovanie predajcu môže niekedy viesť k vyššej cene zaplatenej za nehnuteľnosť, ktorá nesúvisí s jej skutočnou hodnotou. Nezabudnite, že tieto transakcie musia byť "nezávislé". Nemali by sa vyskytovať žiadne osobitné situácie, predaj rodiny, predaj v núdzových situáciách atď.
Aktuálna analýza konkurenčného trhu
Úplná a podrobná správa o vašej prospektovej kalkulácii / klientovi nemôže byť úplná bez podobnej analýzy trhu o uvedených nehnuteľnostiach a súťaží s ich domovom v tom čase. Odporúčanie cenových ponúk je možné upraviť nahor alebo nadol v závislosti od toho, koľko domov je v danom čase v zozname a ich cenách v zozname.
Ak viete, že niektoré z najvyšších predajných položiek pochádza z obdobia s veľmi nízkym inventárom, mohlo by to spôsobiť, že by ste mali trochu upraviť odhad ceny za ceny, ak má súčasný trh výrazne vyšší inventár. V opačnom smere, ak je k dispozícii menej domácností, môžete byť schopní upraviť požadovanú cenu nahor.
Výsledky, ktoré sú zobrazené v ľahko pochopiteľnom formáte
Toto nie je propagácia pre "pekné". Existujú softvérové riešenia pre takmer akýkoľvek systém MLS, ktorý produkuje veľmi leštené vyzerajúce správy pre porovnávaciu analýzu trhu. Hodnota je v údajoch a vaša interpretácia. Nedovoľte, aby glitz "prezentácie" nadobudol väčší význam ako výber a interpretácia údajov.