Stratégie pre investovanie do nehnuteľností bez hotovosti
Existujú stratégie investovania do nehnuteľností bez hotovosti.
Môžete začať už len za pár stoviek vizitiek. Toto nie je článok o "ľahkých peniazoch". Zatiaľ čo existujú spôsoby, ako začať investovať do nehnuteľností iba s vašou túžbou a nejakou prácou, nie je to jednoduché, ale v krátkom čase sa môže premeniť na hotovosť vo vrecku.
K dispozícii sú guru všade, v televízii, v tlači a na internete, ktorí vyučujú všetky tieto metódy. Môžete sa naučiť veľa z webových stránok o investíciách do nehnuteľností, ale buďte opatrní pri platbe za veľmi drahý kurz alebo mentoring. Iní sa naučili tvrdým spôsobom, že bez ohľadu na to, koľko inštruktor vás pozná a učí, je stále na vás, aby ste to vyrazili a vykonali. Niektoré z techník, ktoré vám umožnia zarobiť peniaze z nehnuteľností bez toho, aby ste mali hotovosť na začatie, zahŕňajú:
- Birding Dogging
- priradenie
- Možnosti prenájmu
- Sendvičové nájmy
- Zatváranie spätného chodu
Tu je prehľad týchto techník, ako fungujú a ako niektorí investori v nehnuteľnostiach používajú ich na peňažný príjem v skorom štádiu investovania.
Birding Dogging
Skôr než si skutočne uvedomíte hodnotu, ktorú môže pes vtákov poskytnúť investorom v oblasti nehnuteľností, poďme sa pozrieť na to, kto sú títo investori. Prvá vec, ktorá vám príde na myseľ, je "plutva", kúpu domov, ich opravu a rýchle predávanie za účelom dosiahnutia zisku.
Potom je tu dlhodobý investor, ktorý kupuje domy ako nájomné, realizuje peňažné toky a zhodnocuje v priebehu času.
Ani jedna z týchto stratégií investovania do nehnuteľností môže byť veľmi zisková. Ktorá stratégia si investor vyberá, je o svojich cieľoch, temperamentu a tolerancii voči riziku.
Existuje oveľa viac týchto investorov, než si väčšina ľudí myslí, a to najmä dlhodobý prenájom investorov. Kto sú oni? Len málo z nich je typ vysokého profilu, ktorý vidíte v televízii. Prevažná väčšina sú ľudia, ktorých vidíte každý deň. Môžu mať ďalší úspešný obchod a majú hotovosť, že chcú investovať do nehnuteľností.
Prevádzka ich podnikov si vyžaduje väčšinu času a majú tendenciu spoliehať sa na tradičné zdroje ako napríklad realitné makléri, ktoré im pomôžu nájsť investičné nehnuteľnosti. Zvyčajne platia viac ako mali za tieto obchody, pretože realitné kancelárie pracujú mimo inventár MLS (Multiple Listing Service). Nie je veľa flexibility v cenách, najmä s províziami v dohode.
Mnohí z týchto investorov kupujú viacero nehnuteľností. Aká by bola ich reakcia, keby ich kontaktoval niekto, kto povedal, že by mohli priniesť domáce nákupy za 10 až 40% menej peňazí než to, čo v súčasnosti kupujú? Odpoveď je jednoduchá, pretože sú v tom, aby zarobili peniaze.
Čím menej platia za domov, tým lepšia návratnosť investícií (ROI) z peňažného toku a čím skôr majú uzatvorený kapitál.
Budú chcieť, aby táto osoba priniesla ponuky. Táto osoba je známa ako vtáčie psa. Je to trochu ako veľkoobchod.
Prostredníctvom práce, výskumu a vyšetrovania nájde vtáčik majiteľov domov, ktorí potrebujú predať, a predtým, než sú zapísaní do zoznamu, neboli schopní alebo vlastníkom domov s hypotekárnymi problémami alebo zabaveniami. To je vták-dogging, a to nevyžaduje žiadne peniaze na začiatok, len niektoré vizitky a veľa úsilia. Môže však spôsobiť, že realitná investícia podnikania pre priemerného človeka s príliš dlhom a nie veľkou hotovosťou.
Sú tam vonku hľadajú domy, realitné kancelárie nie sú výpis. V skutočnosti niektorí vtáčie psy majú realitných agentov kŕmia ich vedie, keď núdzny majiteľ domu nebol schopný predať. Pes vták prináša investorovi ziskové investície a poplatky sa môžu pohybovať od 2000 do 10 000 dolárov za dohodu, keď sa uzavrie.
priradenie
Ďalším spôsobom, ako zarobiť peniaze na investovanie do nehnuteľností bez použitia vlastných peňazí, je použiť úlohy. Nie je to zložitý proces, ale vyžaduje si, aby ste si kupujúceho zaradili pred uzavretím kúpnej zmluvy. Chystáte sa skutočne dohodnúť s predávajúcim a napísať kúpnu zmluvu. V zmluve sa uvádza, že Kupujúci je "Vaše meno a / alebo prideľuje".
To vám umožňuje prideliť zmluvu niekomu inému, vášmu kupujúcemu bez akéhokoľvek ďalšieho súhlasu predávajúceho. Musia byť kupujúcim hotovosti, ale to je normálne prípad, keď robíte takéto obchody. Predávajúci bude informovaný o tom, že váš kupujúci je teraz kupujúcim a že transakcia bude pokračovať ako normálne podľa kúpnych zmluvných podmienok.
Ďalšou úvahou pri prideľovaní obchodov je zárobok, ktorý dáte predávajúcemu. Tieto peniaze sú uložené v spoločnosti s názvom, ktorá spracúva uzávierku, a nedostanete tak vrátenú sumu. Prenesie sa na kupujúceho. Takže budete chcieť ponechať túto sumu čo najnižšiu, pretože stále existuje určité riziko, že sa dohoda nezavrie.
Ak pravidelne pracujete s kupujúcimi investorov, pravdepodobne budete môcť skutočne dostať svoj poplatok, keď im pridelíte zmluvu, a nemusíte čakať až do uzavretia. Môžete však byť zaplatené, keď sa dohoda uzavrie. Samozrejme, ak ste dobre zarovnaní s určitými kupujúcimi a môžete popísať dohodu s nimi a získať verbálny záväzok, možno budete mať možnosť získať aj vážne peniaze na prednej strane, než zamknete domov.
Možnosti prenájmu
Základnými prvkami stratégie lízingu sú prenájom s mesačnými nájomnými splátkami a možnosťou kúpy nehnuteľnosti na konci doby lízingu. Prejdime príkladom, ktorý ilustruje, ako to funguje. Ste investor, ktorý chce vlastniť dom ako prenájom nehnuteľnosti, ale nepatríte na dostatok hotovosti za zálohu. Môžete dokonca mať kreditné skóre, ktoré by dane príliš drahé.
Prostredníctvom marketingu s banditmi, inzerátmi z novín a Craigslistov alebo len sprostredkovaním z úst môžete nájsť vysoko motivovaného majiteľa domu, ktorý nebol schopný predať svoj domov. Pozrime sa na hypotetický príklad. Povedzme, že majitelia domov mali uvedený dom, ale nemohli predať.
Domov má hodnotu 100 000 dolárov na súčasnom trhu, ich hypotekárny zostatok je 70 000 dolárov a ich platby predstavujú 525 dolárov / mesiac s daňami a poistením. Jeden z manželov bol prepustený do zamestnania a druhý si našiel lepšiu prácu, takže sa musia čoskoro pohybovať. Tu je to, čo náš investor robí:
- Ponuky na prenájom svojho domu na 3 roky s lízingovými platbami, ktoré sa rovnajú ich domácim platbám.
- Vyplatí im 1500 dolárov ako nenávratnú výmenu nájomnej opcie, aby mali právo, nie však povinnosť, kúpiť domov na konci nájmu za 80 000 dolárov.
- Pri verbálnej dohode investor využíva marketingové alebo iné metódy na nájdenie nájomcu pre domácnosť, ktorý je ochotný zaplatiť 750 dolárov / mesiac na prenájom. Podpisujú najmenej jeden rok prenájmu.
- Počas 3-ročného prenájmu budú dane a poistenie zostať tak, ako je / je, s escrow v platbe starostlivosť o tieto položky.
- Vyplácanie: 525 x 3 dolárov za lízingové platby za prvý a posledný mesiac a zábezpekový vklad = 1.575 dolárov + 1.500 dolárov za lízingovú platbu = 3 075 dolárov.
- Hotovosť: 750 x 3 x za prvý, posledný a bezpečnostný vklad = 2250 USD.
To je najhorší prípad cash situácie, s investormi z vrecka $ 825. Mohli však rokovať lepšie s predávajúcim a odložiť bezpečnostný vklad, alebo ho úplne odstrániť, pričom znížili sumu, ktorá by bola z vrecka, na približne 300 dolárov.
To nie je zlé ovládanie tohto domu a zamknúť na ziskový nákup na konci. Už stojí za to viac ako cena, ktorá sa má zaplatiť, a pravdepodobne sa ocenia počas trojročného prenájmu. Pozitívny peňažný tok vo výške 250 USD / mesiac bude za obdobie troch rokov predstavovať 9 000 USD. Takže aj keď investor nevyužije svoju možnosť kúpy domu, urobil pekný zisk vzhľadom na malú sumu hotovosti, ktorú investovali.
Sendvičové nájmy
Sendvičový prenájom je rovnako ako názov: dva možnosti lízingu s investorom uprostred. V takejto situácii chce investor získať možnosť kúpy nehnuteľnosti so zľavou na konci doby prenájmu a chce nájsť nájomcu, ktorý chce kúpiť dom, ale nemôže kvôli problémom s úverom alebo nedostatku hotovosti za zálohu. Väčšina ľudí v tejto situácii, ktorí chcú vlastniť, s radosťou nájdu ten správny domov, ktorý si môžu kúpiť s možnosťou lízingu, majú čas na zlepšenie svojich úverov a dostanú spolu zálohu.
Budeme používať predchádzajúci príklad, ale namiesto pravidelného nájomcu nájde investor niekoho, kto chce nájom alebo kúpu vlastného domu. Všetky čísla sú rovnaké, okrem toho, že kupujúci nájomcu chce vlastniť dom na konci trojročného obdobia nájmu.
Kupujúci nájomcu teraz nielen zaplatí prvý, posledný a bezpečný vklad vopred, ale aj nájomnú možnosť nevratnú platbu za právo na kúpu domu na konci nájmu. Kupujúci nájomcu tiež súhlasí s tým, že ak si kúpi domov, cena bude 110 000 dolárov. Teraz peňažný tok pre investora vyzerá takto:
- Rovnako 3 075 dolárov predávajúci pre prvú lízingovú opciu.
- $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1 500 zapožičiavacia platba od nástupcu kupujúceho nájomcu = 3 750 €.
- Investor mohol tiež požiadať o vyššiu platbu na lízingovú opciu, ale bol spokojný s pozitívnym peňažným tokom vo výške 675 USD, keď sú obe dohody podpísané.
- Predajca robí 675 dolárov vopred, 250 dolárov / mesiac za 34 zostávajúcich mesiacov (prvý / posledný platený) a hrubý zisk vo výške 30 000 dolárov, keď predá domov za 110 000 dolárov, ale zaplatí iba 80 000 dolárov.
- Hrubý zisk investora je 39.175 USD s nulovými dolármi z investovaných peňazí.
Ďalšou výhodou tejto stratégie je, že kupujúci nájomcu dúfa, že bude vlastniť domov a bude sa oň starať lepšie. V skutočnosti niektorí investori rokujú o prenájme, ktoré od nájomcu vyžadujú, aby zaplatil prvých 100 dolárov alebo viac za prípadné opravy. Keďže poistenie a dane sú platené v pôvodnej splátke hypotéky, výdavky sú minimálne.
Ak chce investor pokryť všetky základne, môže zaplatiť hypotekárne platby priamo a nenechať predávajúcemu dostať sa do pozície, v ktorej môže v každom prípade platiť. Možnosti prenájmu a prenájom sendvičov sú stratégie, ktoré často používajú investori nehnuteľností na pridávanie nehnuteľností do svojho portfólia a vytváranie mesačných peňažných tokov.
Zatváranie spätného chodu
Bytový a hypotekárny neporiadok, ktorý sa začal rozvíjať v roku 2007, priniesol veľa zmien v podnikaní v oblasti poskytovania úverov a nehnuteľností. Spoločnosti s názvom, ktoré zvykli robiť dvojité uzatváranie a financovať jednu dohodu s príjmami druhého, sa skoro nikde nenájdu. Existuje však spôsob, ako veľkoobchodné a flip vlastnosti s back-to-back uzavretia bez použitia vlastných peňazí.
Samozrejme, prvou požiadavkou je, že máte zriadený ziskový veľkoobchodný obchod s flipmi. Musíte mať prvú nehnuteľnosť zakúpenú za správnu cenu a pripravený investor ju kúpiť s pekným ziskom. Zisk musí stačiť na pokrytie poplatku, ktorý bude potrebný na to, aby ste použili peniaze iných ľudí na uzavretie prvej zmluvy, aby ste mohli svojmu investorovi uzavrieť druhý predaj.
Transakčné financovanie je proces získania veľmi krátkodobej pôžičky na financovanie jednej dohody s následným uzatvorením na predaj majetku v ten istý deň alebo do 24 hodín zvyčajne. Transakčný veriteľ umiestni finančné prostriedky na titulnú spoločnosť, ktorá je potrebná na uzavretie prvej dohody.
Akonáhle sa táto dohoda uzavrie, prejdete k druhej dohode, obvykle naplánovanej hneď za ním. Záverečné vyhlásenie pre túto dohodu bude odrážať platbu veriteľovi transakcie za sumu, ktorú si požičal za prvú dohodu plus ich poplatok. To je zvyčajne minimálne 2.500 dolárov a môže byť tiež založené na percentách z požičanej sumy. Získate rovnováhu a svoje zisky.