Budete schválení pre nájomcu v sekcii 8?
Kedy musí PHA určiť primeranosť prenájmu?
Existujú určité časy, keď verejný úrad pre bývanie musí určiť, či je nájomná jednotka primeraná. Tieto prípady zahŕňajú:
- Ak sa prenajímateľ pokúša mať svoje zariadenie schválené ako obsadené nájomníkom podľa § 8.
- Keď prenajímateľ nájomcu v oddiele 8 vyzýva verejný úrad bývania na zvýšenie nájomného.
- Pri uzavretí zmluvy o bývaní na obnovu musí spoločnosť PHA porovnávať spredajný trhový prenájom z pred rokom na trhovú rentabilnú splátku, ktorá je účinná 60 dní pred uplynutím platnosti zmluvy. Ak sa prenájom v rámci spravodlivého trhu zníži o najmenej päť percent v porovnaní s predchádzajúcim trhovým prenájmom, jednotka sa musí opätovne preskúmať, aby sa určilo, či je suma, ktorú bude zaplatiť prenajímateľovi, primeraná.
- Keď HUD vydá pokyn PHA, aby tak urobil. - To sa často stáva, keď HUD chce preskúmať spôsob, akým PHA prideľuje finančné prostriedky a vykonáva operácie.
- Keď úrad verejného bývania cíti, že je to potrebné.
Ako PHA určuje primeranosť prenájmu?
Aby bolo možné určiť, či je jednotka primeraná, verejný bytový úrad porovná túto jednotku s podobnými jednotkami v danej oblasti. Vykonáva sa to s cieľom určiť, či je nájomné, ktoré prenajímateľ účtuje, primeraný v porovnaní s podobnou jednotkou.
Pre porovnateľnú jednotku bude PHA hľadať jednotku, ktorá je podobná:
- Miesto - Jednotka musí byť v oblasti v rámci jurisdikcie PHA. Ak je jednotka v blízkej oblasti, PHA musí vykonať príslušné úpravy.
- Je porovnateľná veľkosť - aj keď jednotky majú rovnaký počet spální, jedna spálňa, ktorá je 600 štvorcových stôp, nie je porovnateľná s jednou spálňou, ktorá je 1200 štvorcových stôp. Jednotky musia byť teda podobné počtu spální a štvorcových záberov.
- Podobné v type - Aby boli jednotky porovnateľné, musia byť umiestnené v rovnakom type nehnuteľnosti , napríklad v rodinnom dome, rodinnom dome, v bytovom dome alebo vo výške.
- Dátum výstavby - PHA nebude porovnávať novo postavený dom s domom, ktorý bol postavený v roku 1900.
- Podmienka vlastníctva - Zmenená nehnuteľnosť nebude porovnaná s dobre udržiavaným majetkom.
- Kvalita renovácií - spoločnosť PHA nebude porovnávať modernizovanú jednotku s zariadením, ktoré nebolo obnovené. Napríklad jednotka s úplne novými kuchynskými spotrebičmi a podlahami z tvrdého dreva nebude porovnaná s jednotkou s 50-ročným kobercom a len s pracovným sporákom.
- Vybavenie a služby nehnuteľností - Úrad verejného bývania porovná jednotky s podobnou vybavenosťou a službami, ako je práčka a sušička, centrálna klimatizácia, určené parkovacie miesto, vonkajšie priestory, výťah alebo vrátnik.
- Počet zahrnutých nástrojov - PHA musí brať do úvahy všetky nástroje, ktoré sú zahrnuté v cene nájmu. Musia urobiť potrebné úpravy, aby mohli presne porovnávať jednotky.
Porovnateľné jednotky
Keď orgán verejného bývania určuje primeranosť nájomného, porovnáva jednotku s podobnými jednotkami v danej oblasti. Porovnateľné sú vytiahnuté pre dva typy vlastností:
- Vlastnosti v podobnej oblasti - PHA porovná jednotku, ktorá sa pokúša schváliť pre sekciu 8, jednotky, ktoré nie sú súčasťou verejných programov na pomoc pri bývaní.
- Podobné jednotky v priestoroch - Ak jednotka, ktorá sa usiluje o schválenie podľa odseku 8, sa nachádza v nehnuteľnosti, ktorá má jednu alebo viac podobných jednotiek, ktoré nie sú súčasťou verejného programu pomoci na bývanie, PHA porovná jednotky. Prenajímateľ musí preukázať, že suma poukážky na výber ubytovania podľa § 8 nebude vyššia ako výška nájomného, ktorý prenajímateľ zhromažďuje pre ostatné porovnateľné jednotky v objekte.
Čo ak vaša jednotka nie je považovaná za primeranú nájom?
Ak po uskutočnení porovnateľného vyhľadávania Úrad verejného bývania rozhodne, že vaša jednotka nie je primeraná na prenájom, vaša jednotka nebude oprávnená umiestniť nájomcu podľa § 8. Nebudete môcť zbierať poukážku na voľbu bývania, aj keď je nájomník ochotný zaplatiť viac z vlastného vrecka, aby žil vo vašej jednotke. Nájomca podľa § 8 bude mať právo vyhľadávať jednotku, ktorá sa považuje za nájom primeranú.