Čo je rezidencia odletu?
Fannie Mae a Freddie Mac definujú domov odchodu ako domov, ktorý je v súčasnosti vlastnený a býval v dlžníkovi, ktorý sa chystá hypotéku na nový domov.
Dlžníci, ktorí v súčasnosti vlastnia dom, majú zvyčajne tri možnosti, keď sa rozhodnú kúpiť nové hlavné bydlisko. Môžu:
Predávať aktuálny pobyt a splatiť nesplatenú hypotéku
Preveďte nehnuteľnosť do druhého domova, za predpokladu, že môže spĺňať nárok na existujúce aj nové hypotekárne platby, alebo
Preveďte nehnuteľnosť na investičný majetok a poskytnite dokumentáciu o tom, že prenajíma nehnuteľnosť a použije príjem na kompenzáciu platby hypotéky
V júli 2008 Fannie a Freddie výrazne sprísnili pokyny týkajúce sa upisovania pohľadávok týkajúcich sa odchodov. V júli roku 2013 ich nakoniec uvoľnili.
Zmeny v usmerneniach o upisovaní "odchodu z pobytu"
Nerovnomerné usmernenia týkajúce sa "odchodu z bydliska" boli uložené počas finančnej krízy a mali by mať dočasnú povahu napriek tomu, že pretrvávajú dlhšie ako 6 rokov.
Účelom tejto politiky bolo zabezpečiť, aby dlžníci mali adekvátnu kapacitu a finančné rezervy na úspešné spravovanie viacerých nehnuteľností.
V júli 2008 spoločnosť Fannie Mae stanovila tieto pokyny na upisovanie ďalších nehnuteľností:
Budú musieť overiť 30% vlastné imanie v ich súčasnom dome. (To zmierňuje obavy, že na starom domove môžu uvažovať o "strategickom zlyhaní". Na preukázanie svojej majetkovej pozície bude potrebný AVM (Automated Valuation Module) alebo hodnotenie.
Príjmy z prenájmu musia byť zdokumentované s plne vykonanou lízingovou zmluvou. Nájom môže byť mesiac.
Veriteľ bude vyžadovať kópiu zábezpeky a dôkaz o vklade.
Príjmy z prenájmu od rodinného príslušníka alebo od fyzickej osoby so stanoveným vzťahom k dlžníkovi nie sú povolené.
75% overených výnosov z prenájmu sa môže použiť na kompenzáciu nákladov na bývanie.
Nové pravidlá, ktoré sú v platnosti, teraz odstránia alebo uvoľnia niektoré z týchto náročných kvalifikácií.
Najdôležitejšie je, že Fannie Mae odstráni požiadavku na vlastné zdroje vo výške 30%. Poskytujú tiež väčšiu voľnosť pre tých, ktorí plánujú držať a prenajímať svoje súčasné bydlisko uvoľnením usmernení týkajúcich sa okamžitého použitia príjmov z prenájmu.
Čo je dôležitejšie pre domácich, ktorí majú svoje súčasné bydlisko na základe zmluvy na predaj, už viac nevyžadujú uzavrieť túto transakciu pred zatvorením vášho nového.
Priamo z úst koní:
Vzhľadom na to, že existujú ďalšie pravidlá, ktoré sa primerane zaoberajú kreditnou históriou, príjmami z prenájmu a finančnými rezervami, Fannie Mae eliminuje niektoré požiadavky výslovne spojené s konverziou hlavného sídla
Ak dlžník vlastní nehnuteľnosť založenú na základe hypotéky, stav nehnuteľnosti určuje, ako sa má pri kvalifikácii na novú hypotekárnu transakciu považovať majetková účasť spoločnosti PITIA (všetky mesačné istiny, úroky, dane, poistenie a platby za sprostredkovanie vlastníkov).
Ak je zastavená nehnuteľnosť vo vlastníctve dlžníka aktuálnym hlavným bydliskom dlžníka, ktorý prebieha pred predajom, ale pred uzavretím transakcie sa nezatvorí (s prevodom vlastníctva na nového vlastníka), veriteľ môže teraz použiť vykonanú kúpnu zmluvu, po skončení pohotovostnej fázy financovania, s cieľom odstrániť súčasnú platbu hypotéky z pomeru dlhu k príjmu dlžníka.
Hypotekárni veritelia by mali naďalej dodržiavať štandardné požiadavky na výnosy z prenájmu a požiadavky na finančné rezervy, keď dlžník prevádza svoje súčasné hlavné bydlisko na investičný majetok.
Obe zmeny sú primerané a oneskorené.
Tieto zmeny sú tiež vďačne privítané od profesionálov v oblasti nehnuteľností a hypotekárnych spoločností, pričom mnohí z nich by boli domácimi vlastníkmi, ktorí boli predtým ovplyvnení starou sadou pokynov na upisovanie.