9 veci, ktoré by ste mali vedieť
Investori nehnuteľností chcú zarábať na svojich investíciách. Keď idete predať svoj majetok, budete musieť platiť dane z akéhokoľvek zisku, ktorý ste urobili. To znamená, ak nevykonáte výmenu 1031. Tu je deväť základných informácií, ktoré by ste mali vedieť.
Čo je to výmena 1031?
Výmena 1031 je spôsob, ako predať majetok bez toho, aby ste museli okamžite platiť dane. Myšlienka je, že budete prehodnocovať akékoľvek zisky do nákupu nového majetku, ktorý vám umožní odložiť platenie daní až do predaja nového majetku, ak nevykonáte inú výmenu 1031.
Aké kritériá sa musíte stretnúť?
Ak chcete získať nárok na výmenu 1031, musíte si kúpiť iný investičný majetok, ktorý má rovnakú alebo vyššiu hodnotu ako váš súčasný majetok. Ak chcete zakúpiť novú nehnuteľnosť, musíte použiť akýkoľvek zisk z predchádzajúceho predaja nehnuteľností. Nový majetok musí byť považovaný za "podobnú" investíciu.
Čo je ako druh?
Podobný druh je široký, ale jednoducho znamená nahradiť jeden typ investície podobným typom investície. Pre investorov s nehnuteľnosťami to nemusí byť presne ten istý typ nehnuteľnosti, stačí to byť investičný majetok. Napríklad, ak predávate nehnuteľnosť s viacerými rodinami, môžete si kúpiť akýkoľvek iný druh nehnuteľnosti, ktorá sa považuje za investíciu, ako je napríklad iná multi-rodina, maloobchodný majetok, byt alebo pozemok.
Kto môže urobiť výmenu 1031?
Výmena 1031 sa môže uskutočniť s majetkom, ktorý sa používa na investovanie alebo na podnikanie. Nedá sa to robiť s osobnými rezidenciami.
Prečo by ste urobili výmenu 1031?
Hlavným dôvodom na výmenu 1031 je odloženie platenia daní z akéhokoľvek kapitálového zisku z predaja nehnuteľnosti. To vám umožní ihneď vyložiť majetok, ktorý už nechcete, a zakúpiť si niečo nové s plnou výškou vašich ziskov, namiesto toho, aby ste najprv museli platiť dane z príjmov a potom pomocou toho, čo zostalo kúpiť nehnuteľnosť.
Poskytuje vám väčšiu kúpnu silu.
Kto drží peniaze až do nákupu?
Ako súčasť výmeny 1031 nemôžete osobne držať akékoľvek peniaze, ktoré ste vyrobili z predaja prvej nehnuteľnosti. Podľa IRS musia tieto peniaze držať kvalifikovaný sprostredkovateľ, kým sa nepoužijú na nákup náhradného majetku.
Príkladom kvalifikovaného sprostredkovateľa by bol sprostredkovateľ, ktorý sa podieľa na prideľovaní a prevode vlastníckeho práva zo starého majetku a priradení a prevode vlastníctva nového majetku. Pre pochopenie úplnej definície toho, kto IRS považuje za kvalifikovaného sprostredkovateľa, prečítajte si článok 1.1031 (k) -1 (g) (4) nariadenia o štátnej pokladnici.
Ako dlho musíte robiť výmenu 1031?
Jedným z pádov, že robíte výmenu 1031, je, že nemusíte mať dlhý čas identifikovať a zatvárať výmenu majetku.
- 45 dní
Počas výmeny 1031 máte 45-dňovú identifikačnú dobu. Do 45 dní od predaja vášho aktuálneho majetku musíte identifikovať majetok alebo vlastnosti, ktoré chcete počas výmeny zakúpiť.
- 180 dní
Máte 180 dní od predaja svojho aktuálneho majetku, aby ste zatvorili nehnuteľnosť alebo vlastnosti.
Pravidlá pre identifikáciu vlastníka výmeny
- Dajte to do písania
Ak chcete, aby sa nehnuteľnosť považovala za výmennú nehnuteľnosť, musíte identifikovať nehnuteľnosť alebo nehnuteľnosti písomne do konca 45. dňa.
Musíte uviesť fyzický popis nehnuteľnosti, právny opis nehnuteľnosti a adresu nehnuteľnosti.
Tento dokument musíte podpísať. Obvykle sa doručuje tej istej osobe, kvalifikovanému sprostredkovateľovi, ktorý má zisk z prvej nehnuteľnosti. Mohlo by sa tiež doručiť predávajúcemu náhradného majetku, agenta escrow alebo inej osobe, ktorá sa zúčastňuje na výmene.
- Koľko?
Existujú dve možnosti, pokiaľ ide o identifikáciu náhradnej nehnuteľnosti.
1. Tri pravidlo vlastníctva - Môžete určiť maximálne tri potenciálne vlastnosti výmeny. V tomto prípade nezáleží na tom, aká je trhová hodnota nehnuteľností.
Pravidlo 2 sto percent - V tomto prístupe neexistuje maximálny počet vlastností, ktoré môžete identifikovať. Namiesto toho celková spravodlivá trhová hodnota nehnuteľností, ktoré určíte, nesmie byť väčšia ako 200% reálnej tržnej hodnoty nehnuteľností, ktoré ste predali v čase predaja.
Koľko krát môžete urobiť výmenu 1031?
IRS nestanovuje žiadne obmedzenie počtu 1031 výmenných kurzov, ktoré jednotlivec môže urobiť. Pokiaľ predávate majetok a potom reinvestujete zisk z tohto majetku do inej podobnej investície, môžete vykonať výmenu 1031 a odložiť daňové dôsledky.
Avšak ak robíte veľké množstvo 1031 burzových obchodov, môžete sa stať klasifikovaným predajcom a vaše nehnuteľnosti by sa mali pozerať skôr ako akcie, s ktorými sa obchoduje. V takom prípade by ste museli preukázať, že používate tieto vlastnosti ako investície, aby ste mohli pokračovať v uskutočňovaní 1031 burz.