Ale skutočnosťou je, že vaše zisky z predaja vášho primárneho bydliska sú pravdepodobne pomerne malé - ak sa vôbec materializujú.
Ocenenie nehnuteľností a inflácia
Prvá vec, ktorú je potrebné zvážiť, je domáce zhodnotenie v súvislosti s infláciou.
Možno vás prekvapí, že si uvedomíte, že zhodnotenie Vášho domova môže byť kompenzované infláciou. Platí to najmä vtedy, ak nežijete na horúcom trhu s nehnuteľnosťami. V niektorých oblastiach krajiny počujeme dramatické príbehy o uznaní, ale väčšina ľudí kupuje domy v oblastiach, kde ročné zhodnocovanie pravdepodobne nebude moc inflácie narábať.
V septembri 2007, podľa Federálnej rezervnej banky v St. Louis, medián predajných cien pre nové domy predávané v Spojených štátoch bol 240.300 dolárov. V septembri 2017 to bolo až 319.700 dolárov. Ak však používate niektoré čísla pomocou kalkulačku inflácie v USA, niektoré z týchto ocenení zmizne. Namiesto toho, aby sa zhodnotili 79 400 dolárov, skutočná hodnota tohto zhodnotenia je bližšie k 33 648 dolárov.
To sa stále nezdá príliš zlé. Koniec koncov, hodnota domova sa zvýšila o viac ako 30 000 dolárov. Nezabúdajme však na náklady.
Vlastnenie domu prináša dodatočné náklady
Ďalej je potrebné odpočítať náklady na vlastníctvo domov od vášho zisku.
Povedzme, že dostanete hypotéku za 250 000 dolárov za úrokovú sadzbu 3,92 percenta. V priebehu 30 rokov podľa hypotekárnej kalkulačky Google zaplatíte 175 533 dolárov v záujme. Dokonca aj vtedy, keď váš domov oceňuje každých 10 rokov 30 000 dolárov, ktoré sú upravené infláciou (celkovo 90 000 dolárov), to ešte nestačí na vyrovnanie úrokov, ktoré zaplatíte za úver.
Záujem, ktorý zaplatíte, nie je jediným nákladom, ktorému stojíte. Nezabudnite, že vo väčšine štátov platite dane z nehnuteľnosti. Hypotekárna kalkulačka Student Loan Hero zahŕňa výpočet dane z nehnuteľnosti. Ak je vaša daň z nehnuteľnosti 1,5% ročne, v priebehu 30 rokov môžete vidieť celkovú daňovú platbu vo výške 117 000 USD. A to nepredpokladá žiadne zvýšenie dane z nehnuteľnosti - ako váš dom oceňuje v hodnote, tak aj vaše majetkové dane.
Je pravda, že niektoré z vašich nákladov si môžete odpočítať z daňového priznania, ale zrážka nemá rovnakú hodnotu ako úver. Môže to znížiť váš príjem a vašu daňovú povinnosť, ale nie za dolár za dolár. Okrem toho, podľa Daňovej nadácie, len asi 30 percent domácností rozpisuje. Pokiaľ nie ste medzi tým, ktorí uvádzajú údaje, nevidíte žiadny daňový úžitok súvisiaci s vašou hypotékou.
Ďalšie náklady spojené s vlastníctvom domu zahŕňajú údržbu a opravy, ako aj poistenie vlastníkov domov. Môžete tiež platiť hypotekárne poistenie, ak je vaša záloha nižšia ako 20%. V čase, keď sa rozhodnete pre desaťročia týchto nákladov, pripočítate k vašim hypotekárnym úrokom a daniam z nehnuteľnosti, pravdepodobnosť dokonca aj zlomenia je dosť malá - dokonca aj vtedy, keď váš dom hodnotí v priebehu času hodnotu.
Čo keď skončíte s neočakávaným predajom?
Radi by sme si mysleli, že trh s nehnuteľnosťami bude vždy hore. Avšak, ako sme videli v rokoch 2007 až 2009, nehnuteľnosť môže tvoriť bublinu ako akékoľvek iné aktíva. Roztrhnutie bubliny s nehnuteľnosťami vytvorilo situáciu, v ktorej tisíce ľudí skončili stratou veľa peňazí. Ak môžete znížiť cenu, nemusíte stratiť toľko.
Avšak ak ste nútení predať počas pádu na trhu s nehnuteľnosťami, nie je veľa, čo môžete urobiť na záchranu situácie. Mohli by ste skončiť s stratou peňazí vo vašom dome, okrem toho, čo ste už zaplatili za úroky, dane a ďalšie náklady.
Čo o prenájme?
Samozrejme, ako nedokonalá investícia ako nákup môže byť, je možné zdôrazniť, že prenájom nemusí byť riešením. Koniec koncov, keď robíte hypotekárne splátky, vytvoríte aspoň vlastné imanie vo svojom dome.
Pri prenájme pomáhate svojmu majiteľovi budovať vlastné zdroje.
To však neznamená, že by sa malo za každú cenu vyhnúť prenájmu. V závislosti od vášho trhu môže byť prenájom dobrou voľbou, aj keď to znamená, že nevytvárate majetok.
To platí predovšetkým Ak žijete v oblasti s vysokými domácimi cenami a môžete si prenajať za menej ako mesačné súhrnné náklady na hypotéku, údržbu a ďalšie náklady. Nielenže šetríte peniaze mesačne, ale potom môžete investovať rozdiel na trhu a potenciálne si uvedomiť väčšie ocenenie, ako by ste získali z vašej domácej investície.
V období od novembra 2007 do novembra 2017 dosiahla S & P 500 anualizovaný výnos 9,672 percent, upravený o infláciu. Povedzme, že by ste za to mali stáť 1100 dolárov mesačne, aby ste vlastnili domov počas tohto obdobia, ale namiesto toho by ste žili v byte s mesačným nájomom vo výške 700 dolárov. Ak ste investovali 400 dolárov rozdiel medzi prenájmom a nákupom každý mesiac počas týchto 10 rokov, hodnota vašej investície by bola 83.587,81 dolárov.
Je tu tiež skutočnosť, že prenájom znamená, že nestratite veľa peňazí, ak ste nútení predať svoj dom počas krízy. Na druhej strane, ak sa vám podarí zostať vo svojom dome a vyhnúť sa trhovým udalostiam a poklesu cien nehnuteľností, môžete vybudovať dostatok kapitálu vo vašom dome, ktorý môže byť použitý počas odchodu do dôchodku. Dokonca aj vtedy, keď len zlomíte (alebo dokonca stratíte celkovo) doma, môže to byť vozidlo s núteným úsporám, ktoré má potenciál poskytnúť vám veľké množstvo kapitálu pri predaji.
Môže to byť tiež miesto, kde môžete žiť bez nároku na nájomné vo vašich dôchodkových rokoch (možno budete však musieť platiť dane z nehnuteľnosti) alebo môžete použiť reverznú hypotéku na prístup k vlastnému imaniu s cieľom odstrániť rozdiel v dôchodku. Tieto možnosti sa vám nezobrazia pri prenájme.
Pri kúpe domu je investícia
Namiesto zobrazenia primárneho bydliska ako investície zvážte iné dôvody na nákup. Možno budete chcieť miesto, aby ste volať svoje vlastné, postaviť spravodlivosť a dať korene do komunity. To sú všetky dobré dôvody k nákupu! Naopak, ak si myslíte, že budete mať mobilnejší životný štýl, môže mať väčší zmysel na prenájom, aj keď nevytvárate majetok. Pokiaľ máte ďalšie opatrenia na plánovanie vašej budúcnosti, prenájom môže byť životaschopnou voľbou v závislosti od miestneho trhu a dlhodobých cieľov životného štýlu.
A nakoniec, ak chcete zmeniť svoj dom na skutočnú investíciu, musíte urobiť niečo iné ako žiť. Vypožičanie po presťahovaní alebo používaní na zarobenie peňazí prostredníctvom Airbnb môže byť spôsob, ako skutočne vidieť návratnosť vášho nákupu doma.
Ale ak tam len žijete, nezapočítajte sa na to, čo prináša veľké výnosy z investícií.