Rovnako ako pri všetkých projektoch na prevod nehnuteľností, budeme musieť vedieť, či preberáme "cez" alebo "k" dátum uzávierky, ako aj to, či používame 360-dňový "bankový rok", alebo kalendárny rok 365 dní.
Kroky sú:
- Určte počet dní od uzávierky do dňa vypršania platnosti politiky.
- Vypočítajte náklady na deň poistenia.
- Vynásobte počet dní, ktorý je väčší ako suma za deň.
Urobme vzorovú poistnú zmluvu. Investor nehnuteľností preberá poistnú zmluvu na prenájom nehnuteľnosti. Ročná výška poistného pre túto politiku je 1350 USD. Poistná zmluva bola vyplatená v plnej výške 12. februára a uzávierka sa uskutoční 15. októbra toho istého roku. Používame kalendár 365 dní a prechádza "cez" zatváranie. To znamená, že predávajúci platí za deň uzavretia.
- # dní od 16 októbra do 11 februára budúceho roka je: Oct 16 + Nov 30 + Dec 31 + Jan 31 + Feb 11 = 119 dní
- 1350 dolárov rozdelených na 365 dní = denné náklady 3,70 USD
- 3,70 dolárov cena / deň X 119 dní = pomerná čiastka 440,30 USD.
Táto suma by bola PREDÁVANÁ predávajúcemu a DEBUTÉ pre kupujúceho.
Proporcia a záverečné vyhlásenie
Prečo existujú položky týkajúce sa záverečného vyhlásenia o transakciách s nehnuteľnosťami, ktoré je potrebné premenovať?
- Peniaze v úschove - niekedy je potrebné rozhodnúť, či niektoré z peňazí držaných v úschove na náklady by mali byť vrátené predávajúcemu alebo zostať v úschove pre kupujúceho.
- Poistenie - poistné sa platí dopredu, takže predávajúci zaplatil celý rok poistenia. Pri uzatvorení sa niektoré z týchto prémiových peňazí vrátia predávajúcemu do zvyšku roka, v ktorom nebudú vlastniť majetok.
- Daň z nehnuteľnosti - ako poistenie, ale funguje to naopak. Povedzme, že sa uzatvárate v júni a daňové účty za tento rok vyjde v novembri na platbu do 1. januára. Kupujúci bude vlastníkom v daňovom období, ale nebol za celý daňový rok. Preto predávajúci dlhuje splatnú sumu medzi uzávierkou a dátumom splatnosti dane. Zvyčajne sa táto suma pripíše na strane kupujúceho pri uzatvorení výkazu a kupujúci zaplatí dane pri splatnosti.
- Nájomné - prenájom nehnuteľností bude mať nájomné zaplatené za mesiac na začiatku mesiaca vo väčšine prípadov. Takže ak sa dohoda uzatvára 15. dňa v mesiaci, predávajúci je zaplatený za celý mesiac, ale iba polovicu z toho. Kupujúci bude pripísaný na sumu nájomného za posledných 15 alebo 16 dní v mesiaci.
- Obchodné nájomné platby - Existuje niekoľko druhov lízingu s rôznymi platobnými štruktúrami. Je to zložité, ale zatvorenie bude vyžadovať pomer toho, čo je predávajúceho k dispozícii počas obdobia vlastníctva a zvyšok patrí novému majiteľovi.
- Prenájom fariem a fariem - Často farmy a ranče môžu byť pre prenájom pôdy od susedov alebo od vlády. Ak áno, akékoľvek predbežné platby, ktoré sa vzťahujú na čas po uzavretí, musia prejsť na predávajúceho, pretože už nie sú vlastníkmi. Kupujúci za to bude zodpovedný.
Je dôležité vedieť, že ide o uznávané postupy, ale niektoré z nich je možné prerokovať ako súčasť kúpnej zmluvy. Nie sú železo. Najmä s komerčným majetkom môže byť ostrý profesionál v oblasti nehnuteľností cenný pre svojho klienta tým, že poukáže na oblasti dohody, ktoré by sa mohli prerokovať, ak by zasiahli cenovú stanu.