Prehľad o tom, na čo treba venovať pozornosť v nových opravných nariadeniach IRS
Ak konkrétna oprava urobí zariadenie lepšie, obnoví majetok do jeho normálneho stavu alebo prispôsobí vlastníctvo novému alebo inému použitiu, potom sa náklad stlačí a znehodnotí počas niekoľkých rokov.
Náklady na opravu a údržbu, ktoré nespadajú pod kategórie zlepšenia, obnovy alebo úpravy, je možné v priebehu roka zaplatiť.
Základy
"Ak opravíte veci, môžete ich odpočítať," hovorí Steve Nelson, certifikovaný verejný účtovník, ktorý rozsiahle napísal o odpočítaní opráv na blogu Evergreen Small Business a napísal aktuálnu e-knihu Príprava formulára 3115 Nové pravidlá týkajúce sa hmotného majetku .
"Ak to, čo robíte, je zlepšenie, obnova alebo prispôsobenie," hovorí Nelson, "nové pravidlá hovoria, že vás prinesieme tým, že ho využijete a znehodnotíte, ak to nie je taká suma, že sú to malé zemiaky."
Bežné opravy a údržba, ktoré sa dajú odpočítať hneď
"Vo všeobecnosti môžete odpočítať sumy vyplatené za opravy a údržbu hmotného majetku, ak nie je potrebné kapitalizovať vyplatené sumy." (IRS.gov, publikácia 535, Obchodné výdavky, kapitola 7, časť o nákladoch na opravu a údržbu.)
Definovaním toho, čo môžeme odpočítať, pokiaľ ide o to, čo nie je potrebné kapitalizovať, nás núti klásť otázku: musia sa tieto náklady kapitalizovať? Ak nie, potom ju môžeme odpočítať.
V ďalšej časti publikácie 535 IRS objasňuje rozdiel medzi údržbou a opravami:
Opravy : Náklady na opravu alebo zlepšenie nehnuteľností používaných vo vašom obchode alebo podnikaní sú buď odpočítateľné alebo kapitálové náklady Rutinná údržba, ktorá udržuje váš majetok v normálnych prevádzkových podmienkach, ale to podstatne nezvyšuje hodnotu alebo podstatne predlžuje užitočnú životnosť majetku je odpočítateľná v roku, v ktorom vznikol, inak sa náklady musia kapitalizovať a odpisovať. " (IRS.gov, publikácia 535, Obchodné výdavky, kapitola 11, časť o opravách.)
Všimnite si, že IRS definuje to, čo znamenajú pri bežnej údržbe. Bežná údržba, hovorí IRS, "udržuje váš majetok v normálnom efektívnom prevádzkovom stave." Príkladom by mohlo byť zmena oleja na aute. Zmena oleja udržuje vozidlo normálne a efektívne, ale podstatne predlžuje životnosť vozidla. Výmena prevodovky alebo motora by však podstatne predĺžila životnosť vozidla a tak by to bolo skôr ako oprava, ktorá musí byť kapitalizovaná.
Využitie opráv a údržby: test BRA
Opravy a náklady na údržbu, ktoré lepšie zabezpečujú nehnuteľnosť alebo jej obnovujú do pracovného stavu alebo prispôsobujú nehnuteľnosť novému použitiu, je potrebné kapitalizovať a odpisovať počas niekoľkých rokov. To možno ľahko spomenúť, ak použijete BRA test, ktorý je zmontovaný Tony Nitti.
B etermety sú opravy, ktoré robia niečo lepšie ako predtým. Konkrétne, opravy patria do kategórie zlepšenia, ak:
- Opravte chybu, ktorá existovala pred kúpou nehnuteľnosti
- Opravte chybu, ktorá sa stala počas výroby nehnuteľnosti
- Zvýšte alebo rozšírite vlastnosť tak, aby mala väčšiu kapacitu, alebo
- Očakáva sa, že zvýšia kvalitu, silu, efektivitu alebo produktivitu nehnuteľnosti
Viac informácií nájdete v téme Čo je lepšia? časť Záverečného nariadenia o hmotných a fyzických zariadeniach Q & A.
Obnova, ako by sa dalo očakávať, sú opravy, ktoré obnovia niečo v normálnom stave. Upevnenie strechy alebo úplné nahradenie strechy sú dva príklady obnovy. Konkrétne opravy spadajú do kategórie výplní, ak ide o opravy, ktoré:
- Obnoviť zhoršený majetok na "bežný prevádzkový stav"; alebo
- Nahradiť hlavnú zložku alebo podstatnú štruktúru časti nehnuteľnosti; alebo
- Znova postavte vlastnosť na nové podmienky; alebo
- Výsledkom odpočítateľnej straty, predaja alebo výmeny, alebo straty straty straty za majetok alebo súčasť majetku.
Ďalšie podrobnosti nájdete v časti Čo sú čiastky na obnovenie jednotky vlastníctva? časť Záverečného nariadenia o hmotných a fyzických zariadeniach Q & A.
Návrhy sú opravy, ktoré menia spôsob používania majetku alebo zariadenia.
Predpokladajme napríklad, že majiteľ budovy premení továreň na showroom. Ako sa budova používa, prechádza z výroby na maloobchodný predaj. Keďže daňovník zmenil spôsob využívania nehnuteľnosti, akékoľvek opravy súvisiace s úpravou nehnuteľnosti sú kapitalizované.
Konkrétne IRS hovorí, že náklady na adaptáciu sú: "Suma sa vypláca na úpravu jednotky nehnuteľnosti na nové alebo odlišné použitie, ak úprava nie je v súlade s bežným používaním jednotky majetku v čase, keď ste ju pôvodne uviedli do prevádzky "(z časti Čo upravuje jednotku vlastníctva do nového alebo iného použitia?) Záverečné pravidlá týkajúce sa hmotného majetku Otázky a odpovede).
Skratky: Tri pravidlá bezpečného prístavu
Všeobecným pravidlom je, že náklady na opravy a údržbu je potrebné kapitalizovať a odpisovať. Existujú výnimky z tohto všeobecného pravidla. V skutočnosti existujú tri výnimky, ktoré IRS nazývajú bezpečnými prístavmi. Ale dokonca aj s bezpečným prístavom, nie je možné len odpísať náklady. IRS očakáva, že daňoví poplatníci uskutočnia formálnu voľbu (nazvanú "voľby") priložením vyhlásenia o voľbách do svojich daňových priznaní.
$ 2,500 Výber bezpečného prístavu pre malých daňových poplatníkov.
Osoba alebo firma môže okamžite odpočítať náklady na opravu a údržbu, ak je cena 2 500 (alebo menej) za položku alebo za faktúru . Podnik s "príslušnou účtovnou závierkou" však má sumu bezpečného prístavu vo výške 5000 USD. Táto hranica 2 500 USD nadobúda účinnosť pre daňový rok 2016.
Pre daňové roky 2014 a 2015 bol limit 500 dolárov. Pozrite si oznámenie 2015-82, Zvýšenie minimálneho limitu bezpečného prístavu pre daňových poplatníkov bez použiteľného finančného výkazu (pdf) na webovej stránke IRS pre podrobnosti týkajúce sa tejto zmeny. Podrobnejšie informácie o tomto ustanovení nájdete v sekcii Otázky a odpovede de minimis pre bezpečný prístav na webovej lokalite IRS.
Bezpečný prístav pre malých daňových poplatníkov
Opravy je možné okamžite odpočítať, ak celková suma zaplatená za opravu a údržbu nehnuteľnosti je nižšia alebo rovná 10 000 USD alebo 2% z neupraveného základu nehnuteľnosti, podľa toho, ktorá čiastka je nižšia . A bezpečný prístav je k dispozícii iba pre firmy s výnosmi menej ako 10 miliónov dolárov a nehnuteľnosť, ktorá má byť opravená, má neupravený základ pod 1 milión USD. Ďalšie podrobnosti o tomto ustanovení nájdete v sekcii Otázky a odpovede týkajúce sa bezpečného prístavu pre malých daňových poplatníkov na webovej stránke IRS.
Bezpečný prístav pre bežnú údržbu
Ak opravy pozostávajú z bežnej údržby, náklady na opravu možno okamžite odpočítať. Ide o typ opráv, ktoré sa stávajú pravidelne.
IRS to vysvetlila podrobne. Aby rutinná údržba bola okamžite odpočítateľná, IRS chce, aby náklady spĺňali všetky štyri z nasledujúcich kritérií:
- Opravy sú pravidelne opakujúce sa aktivity typu, ktorý by ste očakávali;
- Opravy sú výsledkom opotrebovania pri používaní v obchode alebo podnikaní;
- Opravy sú potrebné na udržanie účinnosti zariadenia v jeho normálnom stave;
- A plne sa očakáva, že opravy budú potrebné buď:
- Viackrát počas 10 rokov (pre budovy a stavby súvisiace s budovami) alebo
- Viac ako raz počas životnosti triedy nehnuteľnosti (pre iný majetok ako budovy).
(Životnosť v triede sa vzťahuje na počet rokov, počas ktorých IRS očakáva, že odpisujeme majetok.) Táto skutočnosť je opísaná v publikácii 946, Ako odpisovať majetok , najmä kapitolu 4 a prílohu B). Rutinná údržba sekcie Otázky a odpovede na webovej lokalite IRS. Dávajte si pozor: bežný bezpečný prístav pre údržbu sa nevzťahuje na výdavky, ktoré patria do kategórie zlepšenia.
Čiastočné dispozície
Predpokladajme, že prenajímateľ nahradí strechu prenájmu nehnuteľnosti. Pozrime sa na túto situáciu. Keď bola nehnuteľnosť uvedená do prevádzky ako prenájom, náklady na nehnuteľnosť boli rozdelené do dvoch: pozemky a budovy. Pôda je neodpisujúcim majetkom. Náklady na budovu boli kapitalizované a odpísané počas niekoľkých rokov (27,5 rokov pre nehnuteľnosti na bývanie alebo 39 rokov pre komerčné nehnuteľnosti). Náklady na starú strechu sú teda zahrnuté do nákladov budovy a časom sa odpisujú.
Teraz prenajímateľ nahradil strechu. Tento typ obnovy je potrebné kapitalizovať a odpisovať (viac ako 27,5 rokov alebo 39 rokov, ak je to vhodné). Teraz má prenajímateľ dva majetky, ktoré sa odpisujú: pôvodná budova a nová strecha. Ale stará strecha je súčasťou budovy. Takže takýmto spôsobom prenajímateľ znehodnocuje majetok (starú strechu), ktorý už neexistuje. V tomto scenári IRS umožňuje prenajímateľovi čiastočnú dispozíciu. V podstate môže prenajímateľ odpisovať náklady na starú strechu (čím sa odstráni tá časť nákladov z plánu odpisovania budovy).
Aký je prínos? Toto dostane okamžitý odpočet za starú strechu, čo kompenzuje nevýhodu, že musí niekoľko rokov znehodnotiť novú strechu. A toto odstraňuje starú strechu (jej historické náklady a jej akumulované odpisy) súvahy daňovníka. Pridaný bonus: "Nedochádza k žiadnemu odpisu, pretože neexistuje predaj alebo výmena," hovorí Phil Zaman, riaditeľ Národného daňového úradu CBIZ. Preto čiastočné dispozície vedú k nižšiemu akumulovanému znehodnoteniu na opätovné zachytenie, ak sa majetok v budúcnosti predá.
Čo potrebujete pozrieť
Aby bolo možné správne určiť, čo sa dá odpočítať a čo treba kapitalizovať, skúmame, aké sú náklady, koľko stojí a ako sa náklady vzťahujú na opravovaný alebo udržiavaný majetok. "Musíme byť opatrní nielen písať veci," hovorí Nelson, "Tieto hmotné majetkové predpisy povedali, musíme sa skutočne pozrieť na tieto výdavky." Tak ako sa skutočne pozrieme na tieto výdavky?
Pre každý výdavok na opravu alebo údržbu:
- Prečítajte si faktúru o nákladoch
- Aké sú náklady? Použiť PODPRSENKU test: je to náklady lepšie, obnovenie alebo adaptácia?
- Koľko sú náklady?
- Je každá položka na faktúre rovná alebo nižšia ako 2.500 dolárov? Celková faktúra sa rovná alebo je nižšia ako 2.500 USD? Ak áno, zvážte použitie bezpečného prístavu de minimis .
- Je čiastka rovná alebo menšia ako 10 000 EUR? Rovnaké alebo menej ako 2 percentá z neupraveného základu opravovaného majetku? Ak áno, zvážte využitie voľby v rámci bezpečného prístavu pre malých daňových poplatníkov.
- Aký je charakter opravy? Je oprava očakávanou a nevyhnutnou súčasťou udržania majetku v bežne účinnom prevádzkovom stave? Ak áno, zvážte použitie bezpečného prístavu pre bežnú údržbu.
- Zvážte, či sa dá odpísať "čiastočná dispozícia".
- Ak je to potrebné, kapitalizujte všetky výdavky a nastavte odpisový harmonogram na odpísanie nákladov na opravu.
Zdroje pre výkopy hlbšie do opravy a údržby Zrážky:
- Hĺbkový pohľad: IRS dokončí regresy o dispozíciách hmotného odpisovaného majetku (Parker Tax Publishing, 8. september 2014).
- Oznámenie 2015-82 (IRS.gov, pdf), ktoré zmenilo bezpečný prístav de minimis z 500 na 2,500 dolárov; zhrnuté v dokumente IR-2015-133: Pre malé podniky: IRS zvyšuje hmotný majetok, ktorý znižuje prah na 2,500 dolárov; Zjednodušuje archivovanie a uchovávanie záznamov (IRS.gov, 24. november 2015).
- Pravidlá hmotného majetku - často kladené otázky (IRS.gov, 13. marca 2015).
- Rozhodnutie ministerstva financií 9636: Usmernenie týkajúce sa odpočtu a kapitalizácie výdavkov súvisiacich s hmotným majetkom (IRS.gov, účinnosť 19. septembra 2013).
- Postup príjmov 2015-20 (IRS.gov, pdf); zhrnuté v dokumente IR-2015-29: IRS uľahčuje malým podnikom uplatňovať nariadenia o opravách na rok 2014 a budúce roky (IRS.gov, 13. február 2015).
- Pravidlá hmotného majetku - Opravy usmernení a zdrojov (AICPA.org)
- Zavádzanie nových pravidiel hmotného majetku ( vestník účtovníctva , 31. január 2014).
- Bežná údržba bezpečného prístavu podľa nových predpisov na opravu IRS (Nolo.com)
- Malý daňový poplatník bezpečný prístav pre opravy a údržbu (Nolo.com)
- Požiadavky prenajímateľov Podľa nariadenia o opravách IRS (Nolo.com)