Pákou je použitie rôznych finančných nástrojov alebo vypožičaného kapitálu na nákup a / alebo zvýšenie potenciálneho návratnosti investície - tento pojem sa používa na Wall Street aj na trhu s nehnuteľnosťami na Hlavnej ulici.
Najjednoduchším príkladom pre nehnuteľnosti je hypotéka, v ktorej využívate vlastné peniaze, aby ste mohli využiť nákup. Vo väčšine prípadov vám 20% preddavok (a dobrá kreditná história) dostane 100% nehnuteľnosti a domu, ktoré chcete , Niektoré hypotekárne programy vám dokonca môžu dať menej.
Ak ste realitným investorom , môžete pracovať v rámci partnerstva a partneri môžu zobrať všetky z týchto peňazí, alebo predajcovia môžu byť ochotní financovať časť kúpnej ceny nehnuteľnosti, ktorú predávajú. Všetky sú príkladmi pákový efekt
Príklad pákového efektu
Povedzme, že ste hľadali dom vo veľkom susedstve. Nájdete tu 2 nehnuteľnosti: dom 500 000 dolárov, pre ktorý budete potrebovať hypotéku a dom 100 000 dolárov, ktorý si môžete kúpiť priamo.
Scenár 1: Pokračujte v ceste s bankou vo výške 500 000 dolárov a dostanete hypotéku vo výške 400 000 USD, ak zložíte 100 000 dolárov alebo 20%. Za predpokladu, že nehnuteľnosť v tejto oblasti stúpa asi 5% ročne, za 12 mesiacov investícia má hodnotu 525.000 dolárov.
Scenár 2: Kúpite dom 100 000 dolárov priamo, nie je žiadna hypotéka a nikom niekomu dlžíte nič. Ak trh s nehnuteľnosťami stúpa o 5% ročne, za 12 mesiacov má vaša investícia 105 000 dolárov.
V scenári 1, pákový efekt pracoval vo vašej prospech a zvyšoval hodnotu vašich investícií do nehnuteľností. Ak by sa však ceny nehnuteľností v tomto prvom roku znížili o 5%, scenár 1 by stratil 25 000 dolárov. Scenár 2 by zaznamenal pokles iba 5 000 USD.
Čo treba vyhnúť používaniu nehnuteľností
Pri správnom používaní môže byť efektívny nástroj pre investorov v oblasti nehnuteľností na zvýšenie návratnosti investícií. Kľúčom je vyhnúť sa rozhodovaniu bez riadneho zváženia oblastí rizika v páku. Vyhnite sa týmto vysoko rizikovým správaniam a máte oveľa väčšiu šancu na dosiahnutie úspechu pri využívaní pákového efektu nehnuteľností.
01 - Počítanie s vysokou úrovňou ocenenia
Dokonca aj vtedy, keď sa nehnuteľnosť ocitla na úrovni 12% až 20% počas niekoľkých rokov, počítať s touto sadzbou naďalej je extrémne riskantné. Môže to spôsobiť preplatok za nehnuteľnosti a očakávať, že si rozdiel v predaji uvedomíte od ocenenia. Ak sa to nestane, stratíte alebo horšie.
Keď máte v pláne investovať svoje investície do nehnuteľností, mali by byť aspoň v troch scenároch: najlepšie; najhoršie; a pravdepodobne.
02 - Ukončenie s príliš vysokou platbou
Môže sa to javiť ako skvelá investícia na ovládanie nehnuteľnosti s veľmi malou zálohovou platbou. Pozeráte sa na čísla a vidíte skutočne vysokú návratnosť investícií v dôsledku vašich nízkych peňažných výdavkov.
Problémom sú vyššie platby, ktoré prichádzajú s vyšším pákovým efektom. Ak ide napríklad o hypotéku, môžete sa spoľahnúť na to, že musíte mesačne platiť, a čím viac si vypožičali, tým vyššia je mesačná platba.
V prípade, že trh zmäkne alebo vaše nehnuteľnosti majú väčšie ako očakávané voľné pracovné miesta alebo úverové straty, môžete sa ocitnúť v neschopnosti udržať vyššie splátky hypotéky, ktoré sa na začiatku zdali dobré. Ak nemôžete urobiť mesačné výnosy, vaša investícia je ohrozená.
03 - Prenášanie dobrého financovania vedie k zlému nákupu
Mnoho investorov preplatí za nehnuteľnosť, pretože našli nirvanu vo vysokom finančnom nastavení. Povedal inak, len preto, že môžete získať nehnuteľnosť s veľmi malým výdavkom na hotovosť neznamená, že je to dobrý nákup. Pozrite sa na hodnotu nehnuteľnosti v kontexte súčasných a očakávaných trendov na trhu. Nájdite "porovnateľné" alebo iné podobné vlastnosti. Na čo sa predávajú? Čo sa predáva v danej oblasti?
Ak je nehnuteľnosť predražená, zhodnotenie bude minimálne alebo horšie, neexistuje. A beda vám, ak sa trh na chvíľu zotaví. Váš predražený majetok bude značne pretiahnutý a nebudete ho môcť vyložiť bez straty.
04 - Zabúdanie, že peňažný tok je kráľ
Ak sa len jedno z týchto "nie" správania drží vo vašej mysli, je to ten, ktorý by ste mali starostlivo zvážiť. Chyby v úsudku v jednej alebo viacerých ďalších položkách tu môžu byť prehliadnuté, ak máte jednu veľkú vec - vynikajúci peňažný tok .
Ak váš príjem z prenájmu, mínus náklady a výdavky na hypotéku, prináša každý mesiac pekný výnos v hotovosti, potom skutočnosť, že majetok v tomto roku nezískaval hodnotu, nebude taká znepokojujúca udalosť. Ale ak sú všetky vaše investície do nehnuteľností nefunkčné, máte veľa teplej vody.