• Využívanie pôdy - plán: Obce vyvíjajú hlavné plány na využívanie ich pôdy, dopravy, obchodných a obytných oblastí, ako aj komunitné školy a parky.
• Kódy pre zónovanie: Zónové kódy, zákony alebo vyhlášky sú vymedzené s cieľom špecifikovať, aké využitie pôdy a typy budov budú povolené v určitých oblastiach.
• Povolenia na územné plánovanie: Povolenia na územné plánovanie sú nástrojom na presadzovanie nariadení o zónovaní. Povolenia musia byť udelené pre všetky spôsoby použitia a štruktúry.
Houston, Mesto bez slova "Z"
Chcel som o tom hovoriť, čiastočne preto, že Houston, TX je jediné veľké mesto v Spojených štátoch bez zónových nariadení. Druhým dôvodom je, že som sa tam narodil a žil tam až po strednej škole. Je to mesto OK, ako mestá idú, ale odišiel som na cestu a stále sa mi nepáči ploché, horúce a vlhké aspekty života. Vráťte sa však k aktuálnej téme.
Houston nikdy nemal zónové výnosy. Dalo by sa predpokladať, že tu nájdete dosť hroznú situáciu, napríklad:
- vysoký nárast v malej štvrti rodinných domov, nad nimi a vymaľovanie slnka.
- vnútorný strelný stôl umiestnený medzi ošetrovateľským domom a denným centrom.
- Super Walmart priamo uprostred centra mesta.
Existujú aj ďalšie hororové príbehy, ktoré si môžem uvedomiť.
Zaujímavé je, že žiadny z nich sa v Houstone nenachádza. Napriek tomu, že mesto nikdy nemalo zákony o rozdeľovaní zón, prechádzalo to tým, že si myslíte, že to skoro vyzerá ako väčšina ostatných miest, ktoré ste videli.
Nie je to tak, že existuje nulová kontrola vývoja, len to, že sa v Houstone nedosahuje rovnakým geografickým spôsobom zónovania.
Záväzné obmedzenia sa používajú ako jedna metóda kontroly. Aj stavebné predpisy, ktoré obmedzujú, aké obmedzené využívanie určitých štruktúr môže mať obytné oblasti, pomohli udržať niektoré komerčné využitie mimo obytných oblastí.
Je ťažké tvrdiť, že žiadne zóny nie sú škodlivé pre rozvoj, keďže Houston má tendenciu dokázať opak. Vývojári majú oveľa väčšiu voľnosť v situácii v Houstone, hoci im žiadnym spôsobom nedávajú voľnú vládu. S obmedzeniami skutkov, stavebnými predpismi a obmedzeniami použitia súvisiacimi s okolitými nehnuteľnosťami má Houston trochu to najlepšie z oboch svetov. Vývojári môžu stavať nové alebo konvertovať existujúce štruktúry alebo zariadenia často len s malými rozdielmi kódu.
Príkladom môže byť premena uzavretého nákupného centra na pracovisku pre seniorov, alebo naopak. Zónovanie by to mohlo znemožniť, zatiaľ čo Houston bude jednoducho chcieť, aby nové použitie bolo v súlade s nariadeniami o bezpečnosti a používaní.
Otázka prichádza k otázke, prečo je Houston sám medzi veľkými mestami v tom, že nemá zónovanie. Zdá sa, že mestská charta vyžadovala a zavádzanie územného plánovania vyžadovalo, aby sa kládol na ľudové hlasovanie, nielen rozhodnutie mesta. Prokurátori sa podarilo dostať územie na hlasovanie v roku 1948, ale zlyhalo.
O dva roky viac, v rokoch 1962 a 1993 sa znova zlyhal. Ľudia jednoducho nechceli, alebo si myslia, že je to nevyhnutné, keďže Houston sa bez väčších problémov hýbe spolu.
To neznamená, že tam nikdy neboli problémy. Odvtedy sa vývojári v komerčných a vysokých školách dostali trochu na hustú štruktúru. Budovy neskôr boli príliš blízko k rozšíreniu ciest alebo k riešeniu požiadaviek na služby.
Ako odpoveď namiesto zónovania boli prijaté obmedzenia obmedzenia, parkovacie miesta a nárazníky okolo veľkých budov. Rozdiel spočíva v tom, že na rozdiel od územného rozdelenia, nie sú spojené s geografiou. Vzťahujú sa na vzájomnú blízkosť budov a ich využitie. Houston určite netrpeli rôznym prístupom, keďže vývoj bol vždy robustný. Mesto udržuje zvládnuteľnú, ale agresívnu mieru rastu.
Nie je vždy problém byť iný.