Susan Dawson, partnerka spoločnosti Waltz, Palmer a Dawson, LLC, hovorí o otázkach, ktoré by ste si mali položiť predtým, než podpíšeme obchodný lízing.
1. Čítal som a pochopil celý nájom?
Áno, musíte to prečítať.
Viem, je to veľmi dlhý (a tvárou v tvár, nie veľmi zaujímavý) dokument, ale potrebujete vedieť, čo to je v ňom.
Skontrolujte podmienky. Nepredpokladajte, že to majú správne. Uistite sa, že ste skontrolovali dátum začatia, dátum ukončenia, prenájom, zvýšenie nájomného a všetky ďalšie špeciálne podmienky, ktoré ste prerokovali. Uistite sa tiež, že viete, čo ste povinný urobiť.
Čo je prenajímateľ povinný robiť? Môžete to ukončiť? Uistite sa, že viete, do čoho sa dostanete.
2. Vyjednal som najlepšiu možnú dohodu?
Len preto, že vám poskytli lízing, neznamená to, že vaše rokovanie skončilo. Mnohé z podmienok nájmu sú stále prevoditeľné. Keď ho čítate, urobte zoznam všetkých ustanovení, ktoré sa vám nepáči a pošlite ho svojmu prenajímateľovi. Možno vás prekvapí, koľko sú ochotní zmeniť.
3. Mám svoju obchodnú štruktúru na mieste?
Ak chcete byť chránený týmto firemným shellom , uistite sa, že je na mieste prvý.
Ubezpečte sa, že ste pred podpisom podali žiadosť o registráciu spoločností alebo článkov organizácie (niektoré štáty nazývajú tieto dokumenty Certifikáty) pre spoločnosť LLC späť od štátneho tajomníka.
4. Chápem terminológiu prenájmu?
Napríklad väčšina nájomných zmlúv používa termín "CAM", ktorý označuje "spoločnú údržbu priestoru".
Mali by ste mať pridelené percento CAM, za ktoré ste zodpovední, na základe percentuálneho podielu budovy, ktorú prenajímate.
Uistite sa, že percentuálny podiel je založený na veľkosti budovy a nelíši sa podľa toho, koľko budovy sa prenajíma.
5. Uvažoval som o žiadosti o nájom CAM Stop?
Väčšina nájomného v týchto dňoch je "trojitá čistá" (čo znamená, že zaplatíte nájomné, plus váš pomerný podiel CAM a majetkové dane za nehnuteľnosť).
Môžete požiadať prenajímateľa o nájom CAM Stop, čo znamená, že platíte iba za zvýšenie poplatkov CAM a dane z majetku nad vaším počiatočným nájomným rokom (často nazývaným "základný rok").
Zatiaľ čo prenajímateľ môže zvýšiť vašu základnú sadzbu na prenájom, z nájomného trvá veľa "tajomného poplatku". Prípadne môžete požiadať o limit na CAM, aby sa nemohol zvýšiť o viac ako určité percento dohodnutých.
6. Čítal som definíciu CAM?
To je pravdepodobne jedna z najznechvacnejších častí nájmu a budete prekvapení, koľko platíte. Skontrolujte, či neplatíte za veci, ktoré súvisia s marketingovým úsilím prenajímateľa alebo s právnymi poplatkami súvisiacimi s rokovaním o inom prenájme.
Ďalšie veci, ktoré by ste mohli chcieť urobiť, sú akékoľvek administratívne poplatky vo výške viac ako 3%, ktoré platia za požitky pre zamestnancov prenajímateľa, náklady na budovanie iných lízingových jednotiek.
Prečítajte si viac o vyjednávaní termínov CAM.
7. Aká je moja zodpovednosť za kapitálové výdavky?
" Kapitálové výdavky ", ak sa používajú v obchodnom prenájme, sa zvyčajne vzťahujú na hlavné štrukturálne výdavky, tj strechy, nadácie, HVAC (vykurovanie, vetranie, klimatizácia) a iné významné opravy / výmeny.
Čo je "štandardné", líši sa od mesta k nehnuteľnosti, ale obyčajne radím klientom proti podpísaniu akéhokoľvek nájmu, ktorý prenáša náklady na opravu alebo výmenu na nájomcu. Ak váš prenajímateľ vyžaduje, aby ste zaplatili za tieto náklady, existujú kompromisy.
Napríklad, ak sa v prenájme hovorí, že ste zodpovední za opravu a výmenu vzduchotechniky, odporučte prenajímateľovi, aby dosiahol "výmenu" a že vaša povinnosť opravy je obmedzená na zmluvu o údržbe, možno dvakrát za rok a že ste zodpovedný za všetky všeobecné opravy až do určitej ročnej maximálnej výšky.
8. Je nájom určený ?
Skontrolujte, či prenajímateľ má právo ukončiť prenájom v prípade, že požiadate o zadanie; to znamená, aby si niekto iný prevzal lízing, ak predávate firmu. V mnohých podnikoch je vaša poloha veľká časť jeho hodnoty.
Ak má prenajímateľ právo ukončiť prenájom, keď požiadate o zadanie, mohlo by to zabrániť predaju. Požiadajte prenajímateľa, aby odstránil toto ustanovenie alebo povolil jeho úpravu, takže sa nevzťahuje na predaj vášho podniku. Pochopte, že prenajímateľ bude stále chcieť právo odmietnuť priradenie, ak nový nájomník nie je finančne prijateľný.
9.Potrebujem osobnú záruku ?
Ak sa môžete dostať preč s podpisom nájomného bez osobnej záruky, máte nesmierny šťastie. Väčšina prenajímateľov v týchto dňoch nebude podpísať, pokiaľ osobne nezaručíte nájom. Záruky sú však obchodovateľné.
Zvážte poskytnutie záruky len na časť doby lízingu, povedzme napoly. Alebo vyjednávajte o záruku, ktorá trvá len 6 až 12 mesiacov po tom, ako skončíte skôr než zvyšok doby lízingu.
10. Som realistický?
Ak váš prenájom predstavuje 3% väčšieho majetku, prenajímateľ bude oveľa nepravdepodobnejšie rokovať s vami, než ak je váš priestor 25% alebo viac. Aby ste skutočne pochopili, aké veci sú dôležité na rokovanie, zvážte, či by ste si najali právnika, aby preskúmal dokument a pomohol vám pri rokovaniach.
Váš prenájom sa môže zdať neuveriteľne jednostranný a ťažkopádny, ale pre niektoré z týchto ustanovení sú niektoré veľmi dobré dôvody a právnik vám môže pomôcť rozhodnúť, kedy sa má strihať a spustiť, a kedy to stojí za to.
Pre viac informácií
Nájdenie a lízing sídla firmy